REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Jak odzyskać nakłady poczynione na nie swój grunt?

Katarzyna Zabłocka

REKLAMA

REKLAMA

W mozaice i zawiłościach szybko zmieniających się stosunków gospodarczych i prawnych, niejednokrotnie dochodzi do sytuacji korzystania z rzeczy, do której w rzeczywistości nie mamy tytułu prawnego. W momencie, gdy fakt taki wyjdzie na jaw, należy liczyć się z jednej strony z koniecznością wynagrodzenia właścicielowi rzeczy okresu bezumownego korzystania. Z drugiej jednak, ustawodawca umożliwia nam w takiej sytuacji dochodzenie roszczeń od właściciela za nakłady, które z własnej kieszeni poczyniliśmy na rzecz.

Wiąże nas umowa

REKLAMA

W sprawie o zwrot nakładów dokonanych na nieruchomość, należy ustalić na podstawie jakiego stosunku prawnego ich dokonywano. Jeżeli z właścicielem gruntu łączyła nas umowa (np. najmu czy dzierżawy), uznani zostaniemy za posiadaczy zależnych. W takim przypadku należy zastosować postanowienia umowy regulujące sposób rozliczenia nakładów. Jeżeli natomiast uzgodnień takich brakuje w umowie, zastosowanie znajdą przepisy Kodeksu cywilnego normujące tego rodzaju stosunek prawny. Dopiero w sytuacji, gdy ani jedno ani drugie nie traktuje o rozliczaniu nakładów, odpowiednie zastosowanie znajdą przepisy regulujące ochronę własności, tj. art. 224-226 Kodeksu cywilnego. 

Gdy umowy brak, ale jest dobra wiara

REKLAMA

W przypadku gdy brakuje związania stron umową, a mimo to jedna z nich wykonuje prawa właściciela faktycznie nim nie będąc, we wzajemnych rozliczeniach roszczeń między posiadaczem samoistnym a właścicielem zastosowanie znajdą przepisy art. 224-231 Kodeksu cywilnego. Sytuacja i możliwości odzyskania nakładów przez takiego posiadacza jest zróżnicowana na gruncie ww. przepisów ze względu na czynnik subiektywny, tj. jego dobrą lub złą wiarę. Samoistny posiadacz uważany jest za pozostającego w dobrej wierze, jeśli pozostaje w błędnym, ale w danych okolicznościach usprawiedliwionym przekonaniu, że jest uprawniony do wykonywania danego prawa. 

REKLAMA

Na podstawie testamentu otrzymaliśmy w spadku nieruchomość, względem której po otwarciu spadku rozpoczynamy korzystanie i wykonywanie uprawnień przysługujących właścicielowi, a po kilku latach okazuje się, że nasz spadkodawca nie był jej właścicielem.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Tym samym, posiadacz gruntu w dobrej wierze w momencie rozliczania się z jego właścicielem, nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z niego i nie jest odpowiedzialny za jej pogorszenie. Nabywa on dodatkowo własność pożytków naturalnych, które zostały od gruntu odłączone w czasie jego posiadania (np. zbieranie plonów) oraz zachowuje pobrane pożytki cywilne, jeżeli stały się w tym czasie wymagalne (np. czynsz dzierżawny). Zgodnie z art. 226 Kodeksu cywilnego, posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy (np. w wyżej opisanych pożytkach). Warto w tym miejscu zaznaczyć, że za nakład konieczny uważane będą jedynie wydatki i czynności mające na celu zabezpieczenie, konserwację i utrzymanie rzeczy, przykładowo będą to świadczenia publicznoprawne, nawożenie gruntu w przypadku działki rolnej. Zwrotu innych nakładów można żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi (do takich będą zaliczone nakłady zbytkowe – przykładowo założenie monitoringu na działce rolnej).

Co istotne, w razie przywracania stanu poprzedniego, tj. pierwotnego stanu nieruchomości, posiadacz samoistny może zabrać wszystkie przedmioty, które połączył z rzeczą, chociażby stały się jej częściami składowymi (np. oświetlenie i ogrodzenie gruntu).

Coś więcej niż pomalowanie ścian

Sytuacja nieco się komplikuje, jeśli nakłady dokonane przez posiadacza nieruchomości polegają na wzniesieniu budynku, czy urządzenia trwale związanego z gruntem. Należy mieć na uwadze, co słusznie podkreślił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10.06.2003 r. I CKN 393/01, iż wzniesienie budynku oznacza budowę od podstaw, a nie roboty wykończeniowe i uzupełniające stanowiące nakłady na budynek już istniejący. 

Zobacz: Kodeks cywilny

Co do zasady, zgodnie z regułą superficies solo cedit (to, co jest na powierzchni przypada gruntowi), właściciel może żądać wydania gruntu wraz z jego częściami składowymi (tj. przykładowo postawionym przez posiadacza budynkiem) i rozliczyć się z posiadaczem z tytułu nakładów dokonanych na wzniesienie tych części. Dopuszczalne byłoby także żądanie przywrócenia stanu poprzedniego (co powodowałoby obowiązek rozbiórki budynku przez posiadacza). Należy jednak obiektywnie stwierdzić, iż takie działania mogą jawić się jako niepożądane i nieracjonalne. Stąd też w pierwszej kolejności ustawodawca umożliwia wystąpienie z roszczeniem o wykupienie gruntu zajętego pod wzniesiony budynek, a dopiero w drugiej kolejności – sięgnięcie po wyżej wymienione zasady ogólne.

Zobacz: Paremie łacińskie

Zgodnie z dyspozycją art. 231 Kodeksu cywilnego, jeżeli samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Wszystkie wymienione przesłanki muszą zachodzić łącznie. W takim wypadku, posiadacz samoistny może domagać się przeniesienia własności działki zajętej pod budowę wraz z obszarem niezbędnym do należytego korzystania z budynku. Następuje to oczywiście za odpowiednim wynagrodzeniem, określanym przez strony wyceniające wartość fragmentu nieruchomości zajętej bez tytułu prawnego (w braku porozumienia orzeka sąd oceniając, ile uzyskałby właściciel gdyby sprzedał grunt bez budynku). Analogiczne roszczenie przysługuje właścicielowi, w takiej jednak sytuacji dla właściciela obojętna jest kwestia, czy posiadacz pozostaje w dobrej czy złej wierze.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Sektor publiczny
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Dentysta na NFZ 2024 – jakie świadczenia. Jeszcze w tym roku więcej świadczeń gwarantowanych! [projekt rozporządzenia]

    Mimo, że wiele osób leczy zęby prywatnie, to trzeba wiedzieć, że można to zrobić również w ramach ubezpieczenia zdrowotnego, czyli – jak to się mówi potocznie „na NFZ”. Lista takich refundowanych świadczeń stomatologicznych jest całkiem długa. Trzeba tylko znaleźć dentystę (stomatologa), który ma podpisaną umowę z NFZ na udzielanie świadczeń stomatologicznych. Przedstawiamy listę świadczeń gwarantowanych (refundowanych przez NFZ) z zakresu leczenia stomatologicznego obowiązujących teraz, a także informujemy o projekcie rozporządzenia, które ma wydłużyć listę tych świadczeń.

    Bilety na EURO 2024 dla kibiców z Polski - sprzedaż od 28 marca. Gdzie można kupić? Jakie ceny?

    W dniu 28 marca 2024 r. o godzinie 14.00 rozpocznie się sprzedaż biletów dla kibiców reprezentacji Polski na turniej finałowy piłkarskich mistrzostw Europy Euro 2024. Sprzedaż potrwa do 8 kwietnia i prowadzona jest wyłącznie przez UEFA. Będzie dostępna na portalu euro2024.com.

    Rusza program "Aktywna Szkoła" 2024

    Rusza program "Aktywna Szkoła" 2024 - informuje Ministerstwo Sportu i Turystyki. Wnioski samorządy przygotują we współpracy ze szkołami. Program ma na celu aktywizację społeczności wokół obiektów sportowych, które były dotychczas niedostępne.

    Rząd: Dyplom MBA z Collegium Humanum nie pozwoli zasiąść w radzie nadzorczej spółki Skarbu Państwa

    Centrum Informacyjne Rządu poinformowało 27 marca 2024 r., że w procesie opiniowania kandydatów do rad nadzorczych dyplomy MBA uzyskane w Collegium Humanum nie będą uznawane przez Radę ds. spółek z udziałem Skarbu Państwa i państwowych osób prawnych.

    REKLAMA

    Prof. Szukalski: Łódź i Poznań już są na etapie demograficznego zjazdu

    Prof. Piotr Szukalski, demograf z Uniwersytetu Łódzkiego w rozmowie z PAP o kondycji polskich miast i ich przyszłości demograficznej. 

    Wielkanoc 2024. Ile wolnego mają uczniowie na święta? Kiedy kolejne dni wolne?

    Wolne na święta. Wielkanocna przerwa w nauce zacznie się już od czwartku 28 marca. Uczniowie do zajęć wrócą 3 kwietnia. Kiedy będą następne dni wolne? 

    MEN: Powstał zespół ds. praw i obowiązków ucznia. Zespół będzie pracował nad powołaniem ogólnopolskiego rzecznika praw ucznia

    W Ministerstwie Edukacji Narodowej powołano zespół ekspercki ds. praw i obowiązków ucznia. Zespół będzie pracował nad zmianami ustawowymi dotyczącymi praw ucznia, a także powołania rzecznika praw ucznia.

    Kiedy wyniki wyborów samorządowych? Szefowa KBW o możliwym terminie

    Szefowa Krajowego Biura Wyborczego Magdalena Pietrzak ocenia, że zbiorcze wyniki głosowania w wyborach samorządowych mogłyby być ogłoszone w środę 10 kwietnia. 

    REKLAMA

    W Wielki Piątek 29 marca 2024 r. część urzędów będzie nieczynna

    W piątek nie w każdym urzędzie załatwimy sprawę. Warto zatem wcześniej sprawdzić jak w tym dniu będą pracowały poszczególne instytucje.

    Karta Rodziny Wojskowej 2024

    Karta Rodziny Wojskowej 2024 - dla kogo i jakie ulgi będzie obejmowała? Kiedy można spodziewać się projektu ustawy zapowiadanej przez Ministra Obrony Narodowej Władysława Kosiniaka-Kamysza?

    REKLAMA