REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu

Zaświadczenie o samodzielności lokalu./ fot. Fotolia
Zaświadczenie o samodzielności lokalu./ fot. Fotolia

REKLAMA

REKLAMA

Właściciel nieruchomości składa wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Wniosek, o którym mowa w zdaniu poprzednim, wydawany jest przez właściwego starostę.

Zaświadczenie o samodzielności lokalu wydawane jest przez właściwego starostę na wniosek właściciela nieruchomości. Jest to dokument, który zgodnie art. 2 ust. 5 ustawy z 24 czerwca 1994 r o własności lokali. (dalej: u.w.l.) stanowi załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.

REKLAMA

Wbrew pozorom ta czynność materialno-techniczna może powodować dla nowych nabywców długotrwałe i wymierne skutki ekonomiczne. Jeśli bowiem organ wydający zaświadczenie o samodzielności lokalu wyda dokument bez uprzedniego sprawdzenia zaistnienia poszczególnych przesłanek samodzielności, to może to umożliwić wprowadzenie do obrotu nieruchomości, która faktycznie nie będzie spełniała kryteriów odrębnego lokalu mieszkalnego. Zasadnym jest zatem głębsze spojrzenie na nieskomplikowaną - w świetle orzecznictwa - procedurę wydawania tego typu dokumentów.

Samodzielność lokalu

W art. 2 ust. 2 u.w.l. za samodzielny lokal mieszkalny uznano wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku izbę lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Zgodnie zaś z art. 2 ust. 3 u.w.l. spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Procedurę wydawania zaświadczeń regulują natomiast przepisy działu VII ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (dalej: k.p.a.). M.in. w art. 217 k.p.a. ustawy wskazano, że zaświadczenie wydaje się na żądanie wnioskodawcy w przypadku, kiedy: urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa albo osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego.

Z orzecznictwa

Zaświadczenie może zostać wydane tylko w przypadkach wskazanych w art. 217 § 2 k.p.a., tj. przesłanką jego wydania nie może być sama chęć legitymowania się żądanym zaświadczeniem.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Wyrok WSA w Warszawie z 26 listopada 2013 r.,

sygn. akt II SA/Wa 1479/13

Ponieważ potwierdzenia spełnienia wymagań w zakresie samodzielności lokalu mieszkalnego wymaga przepis prawa, to przesłanka wynikająca z art. 217 § 2 k.p.a. w przypadku żądania wystawienia takiego zaświadczenia jest spełniona. Samo zaświadczeni powinno być wydane bez zbędnej zwłoki, nie później jednak niż w terminie siedmiu dni. Zgodnie zaś z art. 218 k.p.a. w przypadkach, o których mowa w art. 217 § 2 pkt 2, organ administracji publicznej obowiązany jest wydać zaświadczenie, gdy chodzi o potwierdzenie faktów albo stanu prawnego, wynikających z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu.

Zobacz również: Prawo administracyjne

Zakres postępowania wyjaśniającego

REKLAMA

Art. 218 § 2 k.p.a. dopuszcza przeprowadzenie przez organ postępowania wyjaśniającego, jeśli stwierdzi rozbieżności pomiędzy danymi znajdującymi się w jego posiadaniu, a informacjami jakich potwierdzenia w formie zaświadczenia żąda wnioskodawca. W praktyce istotnym problemem jest ustalenie, czy organ wydający zaświadczenie o samodzielności lokalu powinien opierać się wyłącznie na dokumentacji złożonej przez wnioskodawcę (inwentaryzacji lokali) czy też powinien przeprowadzić postępowanie wyjaśniające, jeśli np. stwierdzi, że wnioskodawca próbuje uzyskać zaświadczenia na większą ilość lokali niż by to wynikało z uzyskanego pozwolenia na budowę lub pozwolenia na użytkowanie.

Powszechną praktyką wśród deweloperów stało się załączanie do wniosku o wydanie zaświadczenia, inwentaryzacji powykonawczej lokali, potwierdzonej przez osobę posiadającej odpowiednie uprawnienia budowlane (architekta, inżyniera budownictwa). Jednak zgodnie z art. 2 ust. 5 u.w.l. lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego (art. 2 ust. 6 u.w.l.).

REKLAMA

Dotychczas w orzecznictwie popularny był pogląd jakoby organ nie miał prawa badać prawidłowości i legalności wybudowanych lokali mieszkalnych na podstawie przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: p.b.). Uznawano, że jedyną podstawą prawną do stwierdzenia samodzielności lokalu jest u.w.l, w szczególności przepis art. 2 ust. 2 u.w.l. definiujący tą samodzielność. Argumentem przemawiającym za niedopuszczalnością weryfikacji zgodności zrealizowanej inwestycji z przepisami p.b. stanowić miał fakt, że gdyby ustawodawca chciał powiązać stwierdzenie samodzielności lokalu z potwierdzeniem jego realizacji zgodnie z ustawą p.b., dałby temu wyraz w tekście u.w.l., poprzez stosowną redakcję przepisu. Skoro jednak tego nie zrobił - organ ma się opierać wyłącznie na art. 2 ust. 2 u.w.l.

Z drugiej strony w pewnym zakresie odniesienie się do przepisów p.b. wynika wprost z art. 2 ust. 6 u.w.l. W ostatnim czasie można zaś spotkać coraz więcej orzeczeń, które skłaniają się ku tezie, aby wydawanie zaświadczeń opierało się na przepisach p.b. i stanowiło ostateczną weryfikację prawidłowości, a przede wszystkim legalności wybudowanych lokali.

Ocena przesłanki samodzielności

Określone w art. 2 ust. 2 u.w.l. kryteria samodzielności to m.in. przeznaczenie na stały pobyt ludzi określonej izby lub zespołu izb oraz zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób, które w wyodrębnionym lokalu mieszkalnym mogłyby zamieszkać. Ustawa nie zawiera przy tym wyjaśnienia wskazanych wyżej pojęć, które pozwalałyby wskazać, jakie kryteria techniczne czy funkcjonalne miałby spełniać lokal, aby być przeznaczonym na stały pobyt ludzi czy umożliwiać zaspokajanie ich potrzeb mieszkaniowych. Stąd, gdyby nie było możliwe odwołanie się do systemu norm p.b. i przepisów wykonawczych tej ustawy, to zapewne inwestor mógłby uzyskać stosowne zaświadczenie także dla lokalu mieszkalnego pozbawionego okien albo lokalu w powstałym nielegalnie budynku, który może nie spełniać podstawowych norm bezpieczeństwa użytkowania.

Lokalem samodzielnym może być jedynie lokal wybudowany zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym i przyjęty do użytkowania przez organ nadzoru budowlanego. I to na podstawie dokumentacji projektowej oraz decyzji o przyjęciu obiektu do użytkowania organ może wydać zaświadczenie o samodzielności lokalu mieszalnego.

Zatem w przypadku stwierdzenia nieprawidłowości organ winien przeprowadzić postępowanie wyjaśniające i zweryfikować czy budynek, w którym znajdują się lokale został wybudowany legalnie, czy spełnia on warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, czy powstałe lokale i pomieszczenia nadają się do zamieszkania i czy mogą być przeznaczone na stały pobyt ludzi.

Jak stwierdził WSA we Wrocławiu w wyroku z 7 lutego 2013 r. (sygn. akt II SA/Wr 867/12) samodzielnym lokalem mieszkalnym w myśl art. 2 ust. 2 u.w.l. może być lokal, w którym ludzie mogą przebywać dłużej niż 4 godziny i który spełnia inne wymogi określone np. w § 72-75 Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zauważył przy tym, że skoro ludzie mają w danym lokalu przebywać dłużej niż 4 godziny dziennie, to budynek, w którym dany lokal jest usytuowany musi być oddany do użytkowania. W przeciwnym razie pobyt tych osób w lokalu, a co za tym idzie również w budynku, byłby nielegalnym przystąpieniem do użytkowania, co jest zachowaniem sankcjonowanym karą administracyjną wymierzaną w trybie p.b. Konieczna jest zatem ocena przesłanki samodzielności lokalu przez pryzmat stosownych przepisów, często technicznych, które wydane zostały na podstawie delegacji zawartej w ustawie p.b.

Ocena legalności realizacji obiektu

Zdarzają się również przypadki wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego znajdującego się w całości lub w części w nielegalnie zrealizowanym obiekcie budowlanym, co wynika z przyjęcia, że ocena samodzielności powinna nastąpić wyłącznie w oparciu o u.w.l. Zwłaszcza może to dotyczyć sytuacji, w której deweloper występuje o wydanie zaświadczenia na większą liczbę lokali niż wynika to z wydanej przez organ nadzoru budowlanego decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu. W konsekwencji, w sytuacji wydania zaświadczenia będącego później podstawą ujawnienia prawa własności samodzielnego lokalu mieszkalnego i sprzedaży tak wyodrębnionego lokalu, mogą powstać bardzo dotkliwe skutki prawne dla nabywcy lokalu, co do którego samodzielności zaświadczenie nie powinno być wydane.

Ustalenie czy lokal został wybudowany legalnie oraz zgodnie z zatwierdzonym projektem ma fundamentalne znaczenie dla dalszych czynności w obrocie nieruchomościami. Zaświadczenie o samodzielności lokalu służy określonemu celowi - jest dokumentem urzędowym potwierdzającym, że dany lokal spełnia wymogi samodzielności lokalu.

Z orzecznictwa

stwierdził, że zaświadczenie jest niezbędne dla dokonania czynności wydzielenia lokalu, jako samodzielnej nieruchomości lokalowej z nieruchomości głównej. Wydzielenie zaś lokalu jako odrębnej nieruchomości jest niezbędne do ustanowienia dla danego lokalu prawa odrębnej własności. Czynności te dokonywane są przy sprzedaży lokali mieszkalnych określonym podmiotom w nowo wybudowanych obiektach. Tym samym zaświadczenie takie potwierdza, że dany lokal mieszkalny został wybudowany legalnie i zgodnie z prawem, co w dalszej kolejności prowadzi do konstatacji, że lokal taki może być przedmiotem obrotu. Stanowisko takie w pełni zabezpiecza interesy przyszłych nabywców takich lokali mieszkalnych, jeśli lokale te wybudowane zostały zgodnie z prawem.

Wyrok NSA z 24 kwietnia 2014 r.,

sygn. akt I OSK 908/13

W tym kontekście zakwestionować należy stanowisko części organów odwoławczych, które w przypadku odmowy wydania zaświadczenia przez starostę z uwagi na niespełnienie kryteriów wynikających z p.b. i przepisów wykonawczych wydanych do powyższej ustawy, uchylają decyzję starostów. Za koniecznością oceny również przez pryzmat tych przepisów przemawiają także zasady ogólne postępowania administracyjnego wyrażone w art. 7, 8 i 9 k.p.a. Jak zauważył NSA w wyroku z 17 listopada 2011 r. (sygn. akt I OSK 646/11) starosta weryfikując możliwość wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego i prowadząc w tym zakresie postępowanie wyjaśniające może również zwrócić się do innych organów, np. organów nadzoru budowlanego, o stosowną dokumentację. Dopiero bowiem często z tej dokumentacji wynikać będzie, czy w istocie sprawa może zostać załatwiona pozytywnie dla wnioskodawcy przez wydanie stosownego zaświadczenia.

Wydawanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego powinno być zatem poprzedzone gruntowną analizą, czy lokal może zostać uznany za samodzielny, a analiza ta w pewnych wypadkach powinna również obejmować zgodność rozwiązań dotyczących lokalu z przepisami budowlanymi. Ze względu na rolę, jaką spełnia zaświadczenie, konieczne wydaje się ugruntowanie linii orzeczniczej, która nie ogranicza postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez starostów wyłącznie do sprawdzenia zgodności z u.w.l. a z całkowitym pominięciem innych przepisów prawa.

Emilia Markowicz

specjalistka w zakresie gospodarki przestrzennej, pracuje w Wydziale Architektury i Budownictwa Urzędu m.st. Warszawy

Kazimierz Pawlik

radca prawny, specjalizuje się w prawie administracyjnym

Podstawy prawne

  • art. 7, art. 8, art. 9, art. 217 § 2, art. 218 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz.U. z 2016 r. poz. 23; ost. zm. Dz.U. z 2016 r. poz. 2138)

  • art. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz.U. z 2015 r. poz. 1892)

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Gazeta Samorządu i Administracji
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Mapa 550 blokad 20 marca w środę. Sprawdź online objazd do pracy. Rolnicy. Strajk. Protest [20 marca, cała Polska]
    Światowy Dzień Recyklingu. Jak nauczyć się inaczej patrzeć na odpady?

    Światowy Dzień Recyklingu obchodzimy dopiero od 2018 r. Przetwarzanie odpadów ma jednak o wiele dłuższą historię. W dzisiejszych czasach recykling jest koniecznością, biorąc pod uwagę jak dużo rzeczy obecnie produkuje się na świecie. 

    Wielkanoc prawosławna 2024 - kiedy wypada?

    Kiedy wypada prawosławna Wielkanoc w 2024 r.? W poniedziałek, 18 marca, rozpoczął się prawosławni rozpoczęli Wielki Post.

    Do min. edukacji B. Nowackiej. Religia a świadectwa, liczba godzin, lekcje na początek i koniec zajęć

    Nauczyciele religii skierowali list otwarty do min. edukacji B. Nowackiej. Kierują do MEN zarzuty, wątpliwości i pytania o planowane zmiany w lekcjach religii.

    REKLAMA

    Min. B. Nowacka: Nowe przepisy dla dyrektorów szkół i kuratorów

    Min. edukacji B. Nowacka zapowiedziała zmiany w powoływaniu dyrektorów szkół. Bez kuratorów i konkursów. Zmiany jeszcze w 2024 r.

    Gospodarka traci miliardy złotych z powodu problemów Polaków ze snem

    Tylko nieco ponad połowa Polaków jest zadowolona z jakości swojego snu. Na kłopoty ze snem najczęściej skarżą się osoby mające od 25 do 34 lat. Krótki i zły jakościowo sen to nie tylko potencjalne problemy zdrowotne, ale i miliardy dolarów strat dla gospodarki. 

    Kiedy matura 2024 – terminy

    Matura 2024 – kiedy są terminy egzaminu maturalnego głównego, dodatkowego i poprawkowego? Jakie daty matury ustnej i matury pisemnej ustala komunikat CKE? Kiedy będą wyniki matur?

    MZ zapowiada zmiany w wystawianiu recept na darmowe leki dla osób 65+ oraz dla dzieci

    Zmiany mają dotyczyć recept wystawianych przez lekarzy niemających kontraktów z Narodowym Funduszem Zdrowia.

    REKLAMA

    Z tych lotnisk nie polecisz. Nawet 600 odwołanych lotów

    Pracownicy ochrony strajkują na pięciu niemieckich lotniskach. Kilkadziesiąt tysięcy pasażerów będzie musiało zmienić swoje podróżnicze plany, odwołanych może zostać nawet 600 lotów. W piątek będzie dalszy ciąg strajków. 

    Gdy w sklepie mniej klientów, nie dostaniesz reszty? Naukowcy przeanalizowali postawy sprzedawców

    Naukowcy z Uniwersytetu SWPS przeprowadzili ciekawe badanie. Wynika z niego, że gdy podczas pandemii COVID-19 w sklepach było mniej klientów, sprzedawcy częściej zatrzymywali resztę. Co taka obserwacja może dać decydentom?  

    REKLAMA