REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Sąd Najwyższy zabiera głos w sprawie lokatorów reprywatyzowanych kamienic

Chałas i Wspólnicy
Kancelaria Prawna
Sąd Najwyższy zabiera głos w sprawie lokatorów reprywatyzowanych kamienic
Sąd Najwyższy zabiera głos w sprawie lokatorów reprywatyzowanych kamienic

REKLAMA

REKLAMA

Posiadacz zależny, który faktycznie włada nieruchomością (np. lokator) może być pozwanym w sprawie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Taki wniosek wynika z kontrowersyjnej uchwały siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 19 kwietnia 2017 roku (sygn. akt: III CZP 84/16). Niedawno opublikowane uzasadnienie ukazuje tę kwestię w nowym świetle.

REKLAMA

Uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego wywołała wiele wątpliwości, których źródłem były okoliczności faktyczne sprawy. Spór dotyczył bowiem roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, z którym właściciele dekretowi wystąpili wobec pozwanego miasta stołecznego Warszawy, które z kolei wcześniej oddało tę nieruchomość w posiadanie zależne (najem) i czerpało pożytki z czynszu.

REKLAMA

Sąd Najwyższy uznał, że pozwanym w sprawie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z takiej nieruchomości nie może być posiadacz samoistny (miasto stołeczne Warszawa), skoro faktycznie zajmują ją lokatorzy. W opinii społecznej zapatrywanie to usankcjonowało kolejne narzędzie nacisku na najemców, zobowiązanych wcześniej do płacenia czynszu, a obecnie – jak się zdawało – do zapłacenia tego czynszu po raz drugi. Tym razem jako wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Niedawno opublikowane uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego nie uzasadnia jednak takiej tezy.

Sprawdź: INFORLEX SUPERPREMIUM

Bez automatyzmu

Sąd Najwyższy nie przesądził o tym, czy posiadacz zależny (np. najemca) jest w każdym przypadku zobowiązany względem właściciela do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. Wręcz przeciwnie. Wyraźnie odciął się od jakiegokolwiek automatyzmu w tym zakresie i przesądził jedynie kwestię legitymacji procesowej biernej, czyli tego, kto może być pozwanym w takiej sprawie. Nie oznacza to samo w sobie, że przyszłe powództwa będą uwzględniane.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Kto jest posiadaczem samoistnym a kto zależnym

Zgodnie z art. 336 Kodeksu cywilnego, posiadaczem samoistnym rzeczy (nieruchomości) jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Z kolei ten, kto cudzą rzeczą włada jak np. użytkownik czy najemca, jest posiadaczem zależnym. Posiadacz samoistny nie traci tego posiadania przez oddanie rzeczy drugiemu w posiadanie zależne (art. 337 Kc), a ponadto domniemywa się, że posiadanie jest zgodne z prawem (art. 341 Kc).

Na podstawie art. 224 § 1 Kc, samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest zobowiązany względem właściciela do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, przy czym istnienie dobrej wiary jest objęte domniemaniem (art. 7 Kc). Samoistny posiadacz traci przymiot posiadania w dobrej wierze wówczas, gdy dowie się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy (art. 224 § 2 Kc). Wtedy też staje się zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. Przepisy te stosuje się odpowiednio do roszczeń właściciela przeciwko posiadaczom zależnym (np. najemcom).

Wierzytelność o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy, zgodnie z orzecznictwem sądowym, nie jest okresowa - przedawnia się odpowiednio z upływem 3 lat, gdy jest związana z prowadzeniem działalności gospodarczej i z upływem 10 lat w pozostałych przypadkach. Reguły te są w pewien sposób modyfikowane w przypadku lokali. Zgodnie bowiem z art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2016.1610 j.t.), osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane, aby do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczały właścicielowi odszkodowanie. Ustawa nie uzależnia przy tym powstania zobowiązania do zapłaty odszkodowania od istnienia dobrej lub złej wiary. Istotne jest jedynie zajmowanie lokalu bez ważnego tytułu prawnego. Jest to świadczenie okresowe - roszczenie o zapłatę przedawnia się za każdym razem z upływem 3 lat.

Skomplikowane rozliczenia

Skoro pozwanym w sprawie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy może być tylko osoba, która nią faktycznie włada (czyli np. najemca), wówczas powstaje pytanie o rozliczenie czynszów.

REKLAMA

W stanie faktycznym analizowanej sprawy, czynsze te płacili lokatorzy miastu stołecznemu Warszawie. Wydaje się, że skoro to nie miasto było właścicielem budynku, to były to świadczenia nienależne w rozumieniu art. 410 § 2 Kc. Kwestią otwartą pozostaje, czy miasto stołeczne Warszawa może być zobowiązane do ich zwrotu, to jest czy nie zużyło uzyskanych czynszów w taki sposób, że przestało być wzbogacone oraz czy w ogóle powinno było liczyć się z obowiązku takiego zwrotu (art. 409 Kc).

Otwarta pozostaje również kwestia oceny prawnej kumulacji roszczeń po stronie właściciela. Z jednej strony jest on uprawniony do żądania od posiadacza samoistnego (miasta stołecznego Warszawy) zwrotu uzyskanych pożytków (czynszów) na podstawie art. 224 i nast. Kc i to nawet tych, które miasto już zużyło, a z drugiej - do otrzymania od osoby faktycznie zajmującej nieruchomość wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości bądź w przypadku lokalu odszkodowania. Analogicznie może się wydawać, że posiadacz samoistny (miasto stołeczne Warszawa) w takiej sytuacji jest zobowiązany równocześnie do zwrotu pobranych pożytków (czynszów) właścicielowi, jak również do zwrotu tych samych czynszów lokatorom, od których je bezpodstawnie pobierał.


Odszkodowanie mimo wszystko

Zaznaczyć należy, że odszkodowanie należne właścicielowi od lokatora zajmującego lokal bez tytułu prawnego przysługuje niezależnie od dobrej lub złej wiary tego ostatniego. Może to zatem doprowadzić do sytuacji, w której lokator będzie zobowiązany do zapłaty nieprzedawnionego odszkodowania właścicielowi nieruchomości za trzy ostatnie lata na podstawie art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów. Równocześnie może on zostać zmuszony do dochodzenia od miasta zwrotu zapłaconych czynszów, bez gwarancji korzystnego rozstrzygnięcia takiej sprawy.

Jeżeli zainteresowane strony same nie dojdą do porozumienia, rozstrzyganie tych wszystkich kwestii w sporze sądowym będzie wymagało drobiazgowej analizy każdego przypadku. Powyższe kwestie mają znaczenie nie tylko dla szeroko rozumianych tzw. spraw dekretowych, lecz dla praktyki obrotu w ogóle, w tym dla lokatorów nieruchomości, które potencjalnie mogą zostać zwrócone ich dawnym właścicielom. Wydaje się zatem, że wskazana byłoby tu przynajmniej rozważenie możliwości interwencji Ustawodawcy.

Brak ustawy reprywatyzacyjnej

Na brak regulacji ustawowych Sąd Najwyższy zwrócił uwagę w uzasadnieniu uchwały, akcentując niekorzystne skutki nieuchwalenia ustawy reprywatyzacyjnej. Brak tego aktu prawnego zmusza bowiem do dokonywania oceny sytuacji prawnej osób dotkniętych powojennymi aktami nacjonalizacyjnymi przy uwzględnieniu obowiązującego prawa i w granicach jego reguł. W konsekwencji, Sąd Najwyższy nie mógł kierować się względami natury celowościowej lub utylitarnej nawet, jeżeli wydawało się, że komentowana sprawa tego wymaga.

Adrian Mackiewicz, radca prawny w Kancelarii Chałas i Wspólnicy

Autopromocja

REKLAMA

Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Dziś rozpoczyna się Europejskie Forum Rolnicze

    Dziś w podrzeszowskiej Jasionce na Podkarpaciu rozpocznie się Europejskie Forum Rolnicze. Głównymi tematami VI edycji tego wydarzenia będą m.in. wpływ konfliktu w Ukrainie na europejskie i światowe rynki rolno-spożywcze oraz sztuczna inteligencja i jej rola w rolnictwie. Forum potrwa do środy.

    Mapa 550 blokad 20 marca w środę. Sprawdź online objazd do pracy. Rolnicy. Strajk. Protest [20 marca, cała Polska]
    Światowy Dzień Recyklingu. Jak nauczyć się inaczej patrzeć na odpady?

    Światowy Dzień Recyklingu obchodzimy dopiero od 2018 r. Przetwarzanie odpadów ma jednak o wiele dłuższą historię. W dzisiejszych czasach recykling jest koniecznością, biorąc pod uwagę jak dużo rzeczy obecnie produkuje się na świecie. 

    Wielkanoc prawosławna 2024 - kiedy wypada?

    Kiedy wypada prawosławna Wielkanoc w 2024 r.? W poniedziałek, 18 marca, rozpoczął się prawosławni rozpoczęli Wielki Post.

    REKLAMA

    Do min. edukacji B. Nowackiej. Religia a świadectwa, liczba godzin, lekcje na początek i koniec zajęć

    Nauczyciele religii skierowali list otwarty do min. edukacji B. Nowackiej. Kierują do MEN zarzuty, wątpliwości i pytania o planowane zmiany w lekcjach religii.

    Min. B. Nowacka: Nowe przepisy dla dyrektorów szkół i kuratorów

    Min. edukacji B. Nowacka zapowiedziała zmiany w powoływaniu dyrektorów szkół. Bez kuratorów i konkursów. Zmiany jeszcze w 2024 r.

    Gospodarka traci miliardy złotych z powodu problemów Polaków ze snem

    Tylko nieco ponad połowa Polaków jest zadowolona z jakości swojego snu. Na kłopoty ze snem najczęściej skarżą się osoby mające od 25 do 34 lat. Krótki i zły jakościowo sen to nie tylko potencjalne problemy zdrowotne, ale i miliardy dolarów strat dla gospodarki. 

    Kiedy matura 2024 – terminy

    Matura 2024 – kiedy są terminy egzaminu maturalnego głównego, dodatkowego i poprawkowego? Jakie daty matury ustnej i matury pisemnej ustala komunikat CKE? Kiedy będą wyniki matur?

    REKLAMA

    MZ zapowiada zmiany w wystawianiu recept na darmowe leki dla osób 65+ oraz dla dzieci

    Zmiany mają dotyczyć recept wystawianych przez lekarzy niemających kontraktów z Narodowym Funduszem Zdrowia.

    Z tych lotnisk nie polecisz. Nawet 600 odwołanych lotów

    Pracownicy ochrony strajkują na pięciu niemieckich lotniskach. Kilkadziesiąt tysięcy pasażerów będzie musiało zmienić swoje podróżnicze plany, odwołanych może zostać nawet 600 lotów. W piątek będzie dalszy ciąg strajków. 

    REKLAMA