REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Rachunek powierniczy – jak działa i dlaczego jest tak ważny dla osób kupujących nowe mieszkanie?

RynekPierwotny.pl
Portal internetowy poświęcony nowym nieruchomościom
Rachunek powierniczy – jak działa i dlaczego jest tak ważny dla osób kupujących nowe mieszkanie?/ fot. Shutterstock
Rachunek powierniczy – jak działa i dlaczego jest tak ważny dla osób kupujących nowe mieszkanie?/ fot. Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Rachunek powierniczy na dziś dzień jest podstawowym instrumentem ochrony środków nabywców lokali mieszkalnych, zawartym w przepisach ustawy deweloperskiej. Jego rola polega maksymalnym ograniczeniu ryzyka utraty pieniędzy wpłacanych przez nabywców deweloperom w trakcie trwania realizacji inwestycji.

Bezpieczeństwo wpłat jako cel nadrzędny

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, czyli ustawa deweloperska, funkcjonuje w ramach pierwotnego rynku mieszkaniowego już blisko osiem lat. Jej zasadniczą rolą jest wszechstronna pomoc klientom firm deweloperskich w maksymalnie bezpiecznym przebrnięciu przez formalności kupna mieszkania deweloperskiego, które znajduje się w trakcie budowy. Z kolei zasadniczym aspektem przedmiotowego bezpieczeństwa jest ochrona środków wpłacanych deweloperowi w trakcie realizacji inwestycji. Wg portalu RynekPierwotny.pl to właśnie zdarzające się w przeszłości przypadki utraty przez klientów deweloperskich biur sprzedaży środków finansowych wpłacanych deweloperom na poczet kupna mieszkania, stały się głównym argumentem wprowadzenia przepisów ustawy deweloperskiej.

REKLAMA

Otwarty i zamknięty, czyli dwa, a nawet cztery rodzaje rachunków powierniczych

REKLAMA

Ustawodawca zasadniczy cel ustawy – zapewnienie maksimum bezpieczeństwa środkom klientów firm deweloperskich – zrealizował  poprzez wprowadzenie obowiązku prowadzenia dla każdej inwestycji jednego z dwóch rodzajów mieszkaniowych rachunków powierniczych: otwartego oraz zamkniętego. Z kolei rachunki otwarte mogą występować w formie z gwarancją ubezpieczeniową bądź bankową, albo bez takich gwarancji. I tylko na takie rachunki nabywcy mieszkań w budowie mogą wpłacać środki w transzach zależnych od realizacji kolejnych etapów inwestycji.

Różnica pomiędzy otwartym a zamkniętym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym jest bardzo prosta, a polega na możliwości korzystania ze środków gromadzonych na tym pierwszym przez dewelopera zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, zaś  z rachunku zamkniętego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa własności.

Wydaje się więc, że rachunek powierniczy zamknięty jest dla nabywcy bezpieczniejszy od otwartego i właśnie takie rachunki powinny być przez kupujących zdecydowanie preferowane. Czy na pewno?

REKLAMA

Wg portalu RynekPierwotny.pl rachunek powierniczy zamknięty odcina dewelopera od środków klientów w trakcie inwestycji, co zmusza go do finansowania budowy ze środków własnych, jednak najczęściej z bardzo kosztownego finansowania zewnętrznego. To znacznie podnosi koszt wybudowanych mieszkań, co następnie znajduje odzwierciedlenie w istotnie wyższych cenach mieszkań. Środowisko gospodarcze dewelopera jest znacznie trudniejsze, a ryzyko utraty płynności finansowej ze wszelkimi tego konsekwencjami znacznie wyższe, o ile nie dysponuje on wystarczającymi kapitałami własnymi.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Z kolei wypłaty z rachunku powierniczego otwartego są kontrolowane przez bank, przede wszystkim poprzez nadzór nad prowadzoną inwestycją przez wyznaczonego rzeczoznawcę. Monitoruje on przebieg prac i raportuje bankowi, który w zależności od zgodności przebiegu budowy z harmonogramem wypłaca deweloperowi odpowiednie środki w transzach zgodnie z umową deweloperską. Odpowiedzialność banku w przypadku rachunków powierniczych otwartych jest więc dalece większa, a sam deweloper pozostaje pod presją dotrzymywania terminów i jakości wykonanych prac budowlanych. 

Co istotne, bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy, ewidencjonuje wpłaty odrębnie dla każdego nabywcy, który ma też dostęp do informacji o dokonywanych operacjach. Z kolei deweloper wypłacone z otwartego rachunku powierniczego środki może wykorzystać tylko i wyłącznie na realizację inwestycji, której rachunek dotyczy.

Bezpieczeństwo środków wciąż nie 100-procentowe

Z oczywistych względów zdecydowanie preferowaną przez deweloperów opcją są mieszkaniowe rachunki powiernicze otwarte bez zabezpieczenia gwarancją ubezpieczeniową czy bankową. Stanowią one ponad 90 proc. wszystkich, reszta to rachunki powiernicze zamknięte. Z kolei rachunki powiernicze otwarte z gwarancjami w praktyce w ogóle nie występują z uwagi na wysokie koszty ich utrzymania.

Wg ekspertów portalu RynekPierwotny.pl od czasów wprowadzenia przepisów ustawy deweloperskiej wiadomo było jednak, że wciąż nie jest ona instrumentem, który zabezpiecza interesy nabywców mieszkań deweloperskich w stu procentach. Teza ta uległa bolesnej materializacji w momencie upadłości wołomińskiego SK Banku i powiązanego z nim dewelopera Dolcan Plus, które postawiły w trudnej i niepewnej sytuacji  dziesiątki ich klientów, a standardy zabezpieczenia środków na mieszkaniowych rachunkach powierniczych poddały najtrudniejszemu dotychczas testowi wiarygodności.

W ten sposób pojawił się sygnał do poszukiwania w pełni optymalnej formy ochrony środków klientów firm deweloperskich, tak by były one bezpieczne w każdym możliwym przypadku, czyli przede wszystkim w razie upadłości banku współpracującego z deweloperem. Na dziś dzień nie chroni ich bowiem ustawa deweloperska, a jedynie Bankowy Fundusz Gwarancyjny do równowartości 100 tys. euro.

I tak w celu zapewnienia pełnego bezpieczeństwa gromadzonych środków, jakiś czas temu pojawił się pomysł autorstwa UOKiK likwidacji powierniczych rachunków otwartych bez zabezpieczenia, który jednak nie doczekał się materializacji.

Z kolei aktualną opcją, również forsowaną przez prezesa UOKiK, jest utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego na wzór podobnego funkcjonującego z powodzeniem w sektorze bankowym. Prace nad nowelizacją ustawy deweloperskiej zostały jednak przerwane wskutek zmiany kadencji Sejmu, w związku z czym trudno określić kiedy i na jakich zasadach DFG doczeka się swego debiutu na pierwotnym rynku mieszkaniowym.

Opracowanie: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

RynekPierwotny.pl – największy ogólnopolski portal zawierający oferty mieszkań i domów od deweloperów. Od 10 lat pomaga osobom szukającym w wyborze i zakupie własnego „M”. Serwis zawiera ponad 70 000 ofert: domów, mieszkań, lokali użytkowych oraz lokali inwestycyjnych. Swoich klientów wspiera również poradami ekspertów oraz bazą wiedzy zawierającą najważniejsze kwestie związane z zakupem mieszkania na rynku pierwotnym.

Autopromocja

REKLAMA

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Sektor publiczny
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Rozbijanie garnka na plecach i chłostanie rózgą. Znasz te stare kaszubskie zwyczaje wielkanocne?

    Jak kiedyś obchodzono Wielkanoc na Kaszubach? Czym był tzw. Płaczëbóg? Co jadano na świąteczne śniadanie? 

    Znasz te wielkanocne zwyczaje z Górnego Śląska? Jeden z nich jest na krajowej liście niematerialnego dziedzictwa kulturowego

    Jakie zwyczaje wielkanocne panują na Górnym Śląsku? Niektóre z nich znane są tylko w jednej miejscowości. Słyszeliście o paleniu żuru, kulaniu jaj czy bramie z wydmuszek? 

    Dentysta na NFZ 2024 – jakie zabiegi? Jeszcze w tym roku więcej świadczeń gwarantowanych! [projekt rozporządzenia]

    Chyba większość osób leczy w Polsce zęby prywatnie, ale trzeba wiedzieć, że można to zrobić również w ramach ubezpieczenia zdrowotnego, czyli – jak to się mówi potocznie „na NFZ”. Lista takich refundowanych świadczeń stomatologicznych jest całkiem długa. Trzeba tylko znaleźć dentystę (stomatologa), który ma podpisaną umowę z NFZ na udzielanie świadczeń stomatologicznych. Przedstawiamy listę świadczeń gwarantowanych (refundowanych przez NFZ) z zakresu leczenia stomatologicznego obowiązujących teraz, a także informujemy o projekcie rozporządzenia, które ma wydłużyć listę tych świadczeń - najprawdopodobniej jeszcze w 2024 roku.

    Bilety na EURO 2024 dla kibiców z Polski - sprzedaż od 28 marca. Gdzie można kupić? Jakie ceny?

    W dniu 28 marca 2024 r. o godzinie 14.00 rozpocznie się sprzedaż biletów dla kibiców reprezentacji Polski na turniej finałowy piłkarskich mistrzostw Europy Euro 2024. Sprzedaż potrwa do 8 kwietnia i prowadzona jest wyłącznie przez UEFA. Będzie dostępna na portalu euro2024.com.

    REKLAMA

    Rusza program "Aktywna Szkoła" 2024

    Rusza program "Aktywna Szkoła" 2024 - informuje Ministerstwo Sportu i Turystyki. Wnioski samorządy przygotują we współpracy ze szkołami. Program ma na celu aktywizację społeczności wokół obiektów sportowych, które były dotychczas niedostępne.

    Rząd: Dyplom MBA z Collegium Humanum nie pozwoli zasiąść w radzie nadzorczej spółki Skarbu Państwa

    Centrum Informacyjne Rządu poinformowało 27 marca 2024 r., że w procesie opiniowania kandydatów do rad nadzorczych dyplomy MBA uzyskane w Collegium Humanum nie będą uznawane przez Radę ds. spółek z udziałem Skarbu Państwa i państwowych osób prawnych.

    Prof. Szukalski: Łódź i Poznań już są na etapie demograficznego zjazdu

    Prof. Piotr Szukalski, demograf z Uniwersytetu Łódzkiego w rozmowie z PAP o kondycji polskich miast i ich przyszłości demograficznej. 

    Wielkanoc 2024. Ile wolnego mają uczniowie na święta? Kiedy kolejne dni wolne?

    Wolne na święta. Wielkanocna przerwa w nauce zacznie się już od czwartku 28 marca. Uczniowie do zajęć wrócą 3 kwietnia. Kiedy będą następne dni wolne? 

    REKLAMA

    MEN: Powstał zespół ds. praw i obowiązków ucznia. Zespół będzie pracował nad powołaniem ogólnopolskiego rzecznika praw ucznia

    W Ministerstwie Edukacji Narodowej powołano zespół ekspercki ds. praw i obowiązków ucznia. Zespół będzie pracował nad zmianami ustawowymi dotyczącymi praw ucznia, a także powołania rzecznika praw ucznia.

    Kiedy wyniki wyborów samorządowych? Szefowa KBW o możliwym terminie

    Szefowa Krajowego Biura Wyborczego Magdalena Pietrzak ocenia, że zbiorcze wyniki głosowania w wyborach samorządowych mogłyby być ogłoszone w środę 10 kwietnia. 

    REKLAMA