Przekształcenie użytkowania wieczystego pod blokami w prawo własności

Zmiany mają dotyczyć 1,5 miliona Polaków i gruntu o ogromnej powierzchni

Zgodnie z projektem przygotowywanej ustawy, rząd chce przeprowadzić masowe przekształcenie użytkowania wieczystego pod blokami w prawo własności. Tym samym osoby posiadające udział w prawie użytkowania wieczystego (jako właściciele mieszkań), staną się współwłaścicielami gruntu. W obecnym stanie prawnym, istnieje możliwość wykonania takiego przekształcenia. Warto jednak zwrócić uwagę, że szybka zamiana użytkowania wieczystego we własność, wymaga zgody wszystkich lokatorów budynku. Brak konsensusu skutkuje uwikłaniem właścicieli mieszkań w spór sądowy. Niektórzy lokatorzy nie chcą się zgodzić na zmianę statusu gruntu oznaczającą konieczność wniesienia odpowiedniej opłaty (różnicy pomiędzy wartością gruntu i użytkowania wieczystego). Te trudności sprawiają, że powierzchnia gruntów komunalnych przekazanych w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, nadal jest stosunkowo duża – tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Pod koniec 2014 r. osoby fizyczne były użytkownikami wieczystymi 22 283 hektarów miejskich działek. Spora część tych gruntów jest zabudowana budynkami wielorodzinnymi. Według projektu ustawy wprowadzającej opisywane przekształcenie użytkowania wieczystego we własność, zmiany statusu działek pod blokami będą dotyczyły około 1,5 miliona Polaków. Te osoby oprócz gruntów należących do samorządów, użytkują również działki Skarbu Państwa, Agencji Mienia Wojskowego i Agencji Nieruchomości Rolnych.

Zobacz serwis: Prawo administracyjne

Zmiany powierzchni gruntów komunalnych w użytkowaniu wieczystym osób fizycznym                         (2002 r. - 2014 r.)
Rok ↓	Powierzchnia gruntów komunalnych, które zostały przekazane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym
2002 r. Autopromocja Prawa i obowiązki dyrektora szkoły. Kompetencje. Zadania. Odwołanie Sprawdź	28 478 ha
2003 r.	27 525 ha
2004 r.	26 961 ha
2005 r.	26 752 ha
2006 r.	26 086 ha
2007 r.	25 741 ha
2008 r.	25 291 ha
2009 r.	25 573 ha
2010 r.	25 395 ha
2011 r.	24 645 ha
2012 r.	23 670 ha
2013 r.	22 511 ha
2014 r.	22 283 ha

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych GUS / RynekPierwotny.pl

Właściciel mieszkania dopiero po 20 latach odczuje ulgę w swoim portfelu

Nagłe i bezwarunkowe przekształcenie użytkowania wieczystego gruntów pod budynkami wielorodzinnymi we własność, pozbawiłoby samorządy wpływów związanych z rocznymi opłatami. Mowa o kwotach, które muszą wnosić właściciele mieszkań, będący jednocześnie współużytkownikami wieczystymi. Dlatego rząd zdecydował się na kompromisowe rozwiązanie. Po przekształceniu użytkowania wieczystego we własność, lokatorzy przez kolejne 20 lat będą musieli wnosić specjalną opłatę przekształceniową. Ta roczna opłata ma mieć taką samą wartość, jak stawka za użytkowanie wieczyste według stanu z 1 stycznia 2017 r. Rząd przewidział możliwość waloryzowania wspomnianej kwoty co trzy lata (na podstawie zmian cen nieruchomości podawanych przez GUS).

Wprowadzenie opłaty przekształceniowej na poziomie odpowiadającym obecnemu kosztowi użytkowania wieczystego oznacza, że właściciel mieszkania dopiero po dwudziestu latach odczuje znaczący spadek obciążeń finansowych. Takie rozwiązanie mimo wszystko jest korzystne dla lokatorów, bo brak zmian oznaczałby perspektywę ciągłego płacenia za użytkowanie wieczyste nawet przez kolejne 50 lat - 90 lat. Warto wspomnieć, że dwudziestoletni okres wnoszenia opłaty przekształceniowej  będzie dotyczył również garaży oraz miejsc postojowych. W przypadku lokali użytkowych, analogiczny okres płatności wyniesie 33 lata.

Trzeba nadmienić, że z przekształcenia użytkowania wieczystego we własność, dobrowolnie będą mogły skorzystać osoby posiadające w dniu 13 października 2005 roku dom jednorodzinny albo garaż posadowiony na gruncie objętym użytkowaniem wieczystym. W przypadku takich użytkowników wieczystych, wnioski o przekształcenie będą przyjmowane do 31 grudnia 2018 r. Procedura przekształceniowa ma się odbywać na podstawie obecnych przepisów (tzn. obowiązujących do wprowadzenia zmian z 2017 r.). Według projektu ustawy, identyczne zasady dobrowolnego przekształcenia powinny dotyczyć osób będących użytkownikami wieczystymi nieruchomości rolnej (na dzień 13 październik 2005 r.). 

Kolejną ważną kwestią, jest system przewidywanych bonifikat. Użytkownicy gruntów należących do Skarbu Państwa, po jednorazowym pokryciu wszystkich kosztów przekształcenia, otrzymają ustawową bonifikatę wynoszącą 50%. W przypadku gruntów będących obecnie własnością komunalną, ewentualna bonifikata będzie związana z decyzją samorządu. Korzyści dotyczące bonifikat, mają odczuć również osoby zasiedlające lokatorskie i własnościowe mieszkania spółdzielcze. Po uzyskaniu bonifikaty, spółdzielnia będzie musiała proporcjonalnie obniżyć comiesięczną opłatę pobieraną od takich lokatorów. 

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl