Większość gmin weszła we wrzesień bez planów ogólnych. Ekspert: brak planu nie oznacza inwestycyjnego paraliżu

• Brak planu nie oznacza, że wszystko stanęło
• Plan ogólny to więcej niż warunki zabudowy
• Kluczowe będzie przejście przez okres przejściowy

Reforma planowania przestrzennego zastępuje dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego planami ogólnymi. Dokumenty te obejmują całe gminy i wyznaczają ramy dalszego prowadzenia polityki przestrzennej. Ich przygotowanie stało się jednym z największych przedsięwzięć planistycznych realizowanych w ostatnich latach przez samorządy.

Brak planu nie oznacza, że wszystko stanęło

Najważniejszym praktycznym skutkiem nowych zasad są ograniczenia dotyczące wydawania decyzji o warunkach zabudowy. W gminie, w której plan ogólny nie wszedł w życie, po 1 września decyzje WZ mogą być wydawane w postępowaniach wszczętych przed tą datą. Wcześniej wydane prawomocne decyzje WZ pozostają natomiast podstawą do ubiegania się o pozwolenie na budowę, nawet jeżeli okażą się niezgodne z przyjętym później planem ogólnym. Przepisy przewidują również wyjątki od nowych ograniczeń.

- Brak planu ogólnego nie oznacza, że z początkiem września w gminie zatrzymały się wszystkie procesy inwestycyjne. Kluczowe jest rozróżnienie spraw rozpoczętych wcześniej od nowych postępowań oraz uwzględnienie wyjątków przewidzianych w przepisach. Dla urzędów oznacza to konieczność równoległego prowadzenia trwających już spraw i finalizowania procedury planistycznej. Z perspektywy mieszkańca czy inwestora najważniejsze jest natomiast ustalenie, jaka dokładnie sytuacja prawna dotyczy konkretnej nieruchomości - wyjaśnia mec. Bartłomiej Tkaczyk, partner w kancelarii LEGALLY.SMART, ekspert ds. obsługi JST.

Dodatkowym wyzwaniem może być kumulacja postępowań o wydanie warunków zabudowy wszczętych jeszcze przed wejściem w życie nowych zasad. Równoległe prowadzenie takich spraw i angażowanie tych samych kadr samorządowych w kończenie procedur planistycznych może zwiększać obciążenie urzędów w okresie przejściowym. Problem ten został podniesiony również we wrześniowej interpelacji skierowanej do Ministerstwa Rozwoju i Technologii.

Plan ogólny to więcej niż warunki zabudowy

Dyskusja wokół reformy koncentruje się dziś przede wszystkim na właścicielach działek i możliwości uzyskania nowych warunków zabudowy. Z punktu widzenia JST znaczenie planu ogólnego jest jednak znacznie szersze. Dokument wyznacza ramy polityki przestrzennej gminy i będzie wpływał m.in. na to, gdzie w kolejnych latach możliwy będzie rozwój zabudowy mieszkaniowej, usług czy działalności gospodarczej.

- Dla samorządu plan ogólny nie jest wyłącznie kolejnym dokumentem wymaganym przez ustawę. Decyzje podejmowane przy jego tworzeniu będą miały bezpośredni wpływ na możliwości rozwoju gminy, przyszłe inwestycje i oczekiwania mieszkańców. Presja czasu nie powinna więc przesłaniać jakości przyjmowanych rozwiązań. Skutki tych decyzji gminy, mieszkańcy i inwestorzy będą odczuwać przez kolejne lata – wskazuje mec. Bartłomiej Tkaczyk.

To szczególnie istotne w gminach, w których potrzeby różnych grup nie zawsze są zbieżne. Samorząd musi uwzględniać potrzeby mieszkaniowe i inwestycyjne, rozwój infrastruktury, uwarunkowania środowiskowe czy możliwości zapewnienia usług publicznych. Plan ogólny ma zatem porządkować przestrzeń, ale jego ustalenia mogą jednocześnie przesądzać o kierunkach rozwoju poszczególnych obszarów na kolejne lata.

Kluczowe będzie przejście przez okres przejściowy

Dla gmin, które nadal pracują nad planami, najbliższe miesiące będą oznaczały nie tylko kontynuowanie procedur planistycznych. Równolegle urzędy muszą odpowiadać na pytania mieszkańców i przedsiębiorców, prowadzić rozpoczęte wcześniej postępowania oraz oceniać możliwości realizacji nowych zamierzeń inwestycyjnych w zmienionym otoczeniu prawnym.

- W tym momencie szczególnego znaczenia nabiera dobra komunikacja z mieszkańcami i inwestorami. Brak planu ogólnego nie oznacza automatycznego zablokowania każdej inwestycji, ale sytuacja konkretnej nieruchomości może zależeć m.in. od obowiązującego planu miejscowego czy momentu wszczęcia postępowania o WZ. Im czytelniej samorząd będzie komunikował te różnice, tym mniej niepewności po stronie mieszkańców i przedsiębiorców - podkreśla mec. Bartłomiej Tkaczyk z Legally.smart.

Proces uchwalania planów ogólnych będzie jednak postępował. Według danych Ministerstwa Rozwoju i Technologii na koniec sierpnia ponad 1,8 tys. gmin, czyli około 75 proc., znajdowało się już co najmniej na etapie uzgadniania i opiniowania planu ogólnego. Wiceszef resortu Tomasz Lewandowski ocenił, że przy optymistycznym scenariuszu do końca roku plany ogólne może przyjąć około 75 proc. gmin.

Dochody jednostek samorządu terytorialnego. Nowe rozwiązania