Ustawodawca wyraził to wprost w art. 297 kc wskazując, że do służebności osobistych stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych z zachowaniem przepisów rozdziału II o służebnościach osobistych.
Porównując służebności osobiste do służebności gruntowych należy jednak wskazać na szereg różnic pomiędzy tymi dwoma ograniczonymi prawami rzeczowymi. W orzeczeniu z 16 lipca 1980 r., III CZP 45/80 (OSPiKA 7-8/81, poz. 131) Sąd Najwyższy tak scharakteryzował różnice między służebnością gruntową a osobistą: „Służebność osobista różni się od służebności gruntowej przede wszystkim tym, że przysługuje oznaczonej osobie fizycznej i ma zaspokoić jej potrzeby, podczas gdy służebność gruntowa jest prawem związanym z nieruchomością władnącą i stanowi jej część składową (art. 50 i 47 k.c.). Nieruchomość może zostać obciążona na rzecz imiennie określonej osoby fizycznej także takim prawem, którego istota odpowiada treści służebności gruntowej. Takie obciążenie powoduje powstanie służebności osobistej, jednakowoż do każdej służebności osobistej stosuje się odpowiednie przepisy o służebności gruntowej, z zachowaniem odrębności wynikającej z charakteru służebności osobistej. Te odrębności sprowadzają się przede wszystkim do tego, że służebność osobista wygasa z reguły z chwilą śmierci uprawnionego, jednakże może być ona zastrzeżona po jego śmierci na rzecz jego rodziców, dzieci i współmałżonka (art. 299 i 301 § 2 k.c.), że nie można jej nabyć przez zasiedzenie (art. 292i304k.c.) oraz że w określonych wypadkach służebność osobista może zostać zamieniona na rentę (art. 303 i 305 k.c.). Zakres służebności osobistej zostaje określony przede wszystkim przez czynność prawną ustanawiającą służebność, bowiem w ten właśnie sposób najczęściej służebność powstaje. Poza tym zakres służebności osobistej, jak i sposób jej wykonywania, określa się stosownie do osobistych potrzeb uprawnionego, charakteru służebności oraz przy uwzględnieniu miejscowych zwyczajów i zasady współżycia społecznego”.
Zobacz: Zmiana treści służebności gruntowej
Służebność osobista powinna przynosić korzyści osobie fizycznej (np. art. 146), a nie oznaczonej nieruchomości, a poza tym, że służebność osobista nie może być ustanowiona na rzecz osoby prawnej.
Podstawowym sposobem ustanowienia służebności osobistej jest umowa. Jedynie w szczególnych warunkach służebność osobista może powstać z mocy orzeczenia sądu. Dlatego też zakres służebności osobistej jest elastyczny – pozostawiony swobodzie umów pomiędzy stronami. W art. 298 kc stwierdzono jedynie, że zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych.
Zobacz: Zabudowa siedliskowa zamiast przekształcania nieruchomości rolnej
Najczęściej spotykaną w praktyce służebnością osobistą jest służebność mieszkania. W tym przedmiocie oprócz swobody uregulowania stosunku w drodze umowy ustawodawca przewidział również regulację ustawową odnoszącą się do praw osoby na rzecz której ustanowiono służebność. Niezależnie od postanowień umowy - mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie. Inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności.
Służebności osobiste są niezbywalne. Nie można również przenieść uprawnienia do ich wykonywania. Generalną zasadą jest, że służebność osobista wygasa najpóźniej w chwili śmierci uprawnionego. Można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi. Nic nie stoi na przeszkodzie temu, aby strony umówiły się na krótszy termin trwania służebności osobistej.
Służebność osobista może również wygasnąć w razie niewykonywania jej przez lat 10. Natomiast gdyby uprawniony do służebności dopuszczał się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę.