Można utracić pozwolenie w trakcie budowy
Zgodnie z art. 28 ust 1 upb, roboty budowlane można rozpocząć na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. To jednak, że decyzja ma przymiot ostateczności, nie oznacza jeszcze, że nie może być wyeliminowana z obrotu prawnego poprzez jej uchylenie czy stwierdzenie nieważności. Sytuacja taka może mieć miejsce np. wtedy, gdy niezadowoleni z decyzji sąsiedzi zaskarżą ją do sądu administracyjnego, a sąd stwierdzi, iż została ona wydana z naruszeniem prawa, albo w przypadku wzruszenia tej decyzji przez organ administracji w jednym z tzw. trybów nadzwyczajnych (np. w drodze stwierdzenia nieważności).
Jeśli sąd lub właściwy organ stwierdzi nieważność albo uchyli udzielone inwestorowi pozwolenie na budowę, a inwestor budowy nie skończył, to zgodnie z art. 37 ust 2 ustawy, rozpoczęte roboty budowlane może wznowić dopiero po uzyskaniu nowego pozwolenia. Gdyby w takim wypadku inwestor kontynuował rozpoczęte roboty budowlane przed uzyskaniem nowej, ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, dopuściłby się samowoli budowlanej i zastosowanie znalazłyby wobec niego sankcje z art. 48 upb tj. nakaz rozbiórki lub konieczność poniesienia opłaty legalizacyjnej.
Obiekt bez pozwolenia, ale legalny
Zupełnie inna będzie sytuacja inwestora, który przed uchyleniem lub stwierdzeniem nieważności udzielonego mu pozwolenia zdąży zakończyć budowę. Wprawdzie uchylenie lub stwierdzenie nieważności pozwolenia spowoduje konieczność ponownego rozpoznania wniosku o jego udzielenie, jednakże wynik tego nowego postępowania będzie dla inwestora pozbawiony większego znaczenia.
Zgodnie bowiem z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych, roboty budowlane wykonane zgodnie z ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę, wyeliminowaną następnie z obrotu prawnego, należy uznać za przeprowadzone zgodnie z prawem. Wykonane na podstawie takiej decyzji roboty nie mogą być w szczególności uznane za samowolę budowlaną. Uzasadnia się to w ten sposób, że do czasu wyeliminowania decyzji o pozwoleniu na budowę z obrotu prawnego, funkcjonowała ona w tym obrocie i wywoływała określone skutki, z których najbardziej istotnym było legalne przeprowadzenie budowy.
To wykładnia bardzo liberalna, szczególnie w odniesieniu do przypadków wybudowania obiektu na podstawie nieważnego pozwolenia. Przyjmuje się bowiem powszechnie, iż stwierdzenie nieważności decyzji powoduje, że decyzja jest nieważna z mocy samego prawa od daty jej wydania. W sytuacji stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę oznacza to, iż pozwolenie od dnia jego wydania nie wywołało skutków prawnych. W konsekwencji należałoby przyjąć, że wybudowana w oparciu o to pozwolenie inwestycja jest samowolą budowlaną. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, taka interpretacja nie dałaby się jednak pogodzić z elementarnym poczuciem sprawiedliwości (Por. np. Wyrok NSA z dnia 12 maja 1998 r., IV SA 1419/96, LEX 43264).
Postępowanie przetargowe w sprawie nieruchomości>>
Rozbiórka wykluczona
Przyjęta w orzecznictwie wykładania przesądza o tym, że w przypadku stwierdzenia nieważności lub uchylenia pozwolenia na budowę, organy nie mogą wobec inwestora, który zrealizował na podstawie takiego pozwolenia inwestycję zastosować sankcji z art. 48 upb polegającej na orzeczeniu nakazu rozbiórki albo legalizacji obiektu budowlanego. (Por. np. Wyrok NSA z dnia 13 marca 2008 r., II OSK 228/07, niepubl.).
Jeśli inwestor ukończy roboty budowlane przed uchyleniem albo stwierdzeniem nieważności uchylonego mu pozwolenia, do robót tych należy stosować art. 50 i 51 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z tymi przepisami, gdyby wybudowany obiekt naruszał obowiązujące przepisy, organ nadzoru budowlanego mógłby nałożyć na inwestora obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z prawem.
Tylko w przypadku niewywiązania się przez inwestora z tego obowiązku, bądź w sytuacji, w której roboty nie mogłyby być doprowadzone do stanu zgodnego z prawem, można by nakazać rozbiórkę obiektu lub jego części.
Agata Legat
Kancelaria Dr Krystian Ziemski & Partners
samorzad.infor.pl