Odrolnienie, czyli zmiana przeznaczenia gruntów, zostało uregulowane w ustawie z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 121, poz. 1266 ze zm.). W jego obrębie można wyodrębnić uzyskanie zgody na przeznaczenie gruntu rolnego (leśnego) na cele nierolnicze (nieleśne), zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, wyłączenie gruntu z produkcji rolnej (leśnej), wiążące się z obowiązkiem uiszczenia opłaty jednorazowej i opłat rocznych.
Zgoda na zmianę przeznaczenia gruntu (etap pierwszy) uzależniona jest w dużej mierze od powierzchni, charakteru i klasy gruntu. A jest ona wymagana, jeżeli przekształcenie dotyczy gruntów rolnych klas I-III o powierzchni przekraczającej 0,5 hektara, albo klasy IV o powierzchni przekraczającej 1 hektar, albo klas V-VI, czyli gleb pochodzenia organicznego i torfowisk o powierzchni przekraczającej 1 hektar albo gruntów leśnych (niezależnie od powierzchni).
W zależności od sytuacji zgodę wydaje minister rolnictwa i rozwoju wsi (odnośnie do gruntów rolnych najwyższych klas), minister środowiska (gdy chodzi o grunty leśne, stanowiące własność Skarbu Państwa) lub marszałek województwa po uzyskaniu opinii izby rolniczej (co do pozostałych gruntów). Dopiero po uzyskaniu takiej zgody można przystąpić do kolejnego etapu, czyli do zmiany przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Warto zwrócić uwagę, że decyzja wydawana przez ministrów lub marszałka województwa jest typowo uznaniowa. Organ administracyjny sam dokonuje oceny, czy zmiana przeznaczenia gruntu rolnego lub leśnego jest uzasadniona. W praktyce oznacza to, że rozpatrując sprawę, organ ma obowiązek szczególnie wnikliwego i starannego rozważenia wszelkich okoliczności sprawy. Powinien kierować się przy tym przesłankami ogólnie sformułowanymi w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych, a także zasadami ogólnymi postępowania administracyjnego, takimi jak działanie w interesie społecznym, z uwzględnieniem słusznego interesu obywateli. Ocena tych kryteriów została jednak pozostawiona samemu organowi. W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, zgodnie z którym przeznaczenie na cele nierolnicze użytków rolnych najwyższych klas możliwe jest jedynie wyjątkowo. Dlatego występując o taką zgodę należy zadbać o solidne uzasadnienie wniosku.
Kwestie związane z uzyskaniem zgody na zmianę przeznaczenia gruntu rolnego czy leśnego są obecnie przedmiotem ożywionej dyskusji parlamentarnej. W czasie prac komisji sejmowych pojawiły się pomysły uproszczenia procedury. Jedną z propozycji jest wyłączenie obowiązku uzyskania zgody wspomnianych organów na zmianę przeznaczenia użytku rolnego najniższych klas. Należy jednak pamiętać, że taka zmiana uprościłaby tylko pierwszy etap odrolnienia. Nie powodowałaby natomiast redukcji obowiązków związanych z wyłączeniem gruntu z produkcji rolnej (leśnej) i powiązanego z nimi obowiązku uiszczenia opłaty jednorazowej, a także opłat rocznych.
Dziś największe szanse na realizację ma prawdopodobnie projekt idący dalej. Zakłada on, że cała ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych nie miałaby zastosowania do zmiany przeznaczenia gruntów rolnych stanowiących użytki klas IV-VI położonych w granicach administracyjnych miast. Jeżeli zmiana ta wejdzie w życie, wówczas ziemia rolna najniższej jakości mogłaby być przeznaczana np. na cele mieszkaniowe bez uciążliwego obowiązku uzyskiwania zgód administracyjnych oraz dodatkowych opłat. Ułatwienia nie obejmą jednak użytków rolnych poza miastami. Wobec nich zapewne nadal będą stosowane zasady obowiązujące obecnie.
MICHAŁ KUBICZ
radca prawny w kancelarii Gide Loyrette Nouel