Przy istnieniu wad uniemożliwiających używanie rzeczy uprawnienia najemcy są szersze. Nie ma on bowiem obowiązku płacenia czynszu przez czas trwania takiej wady i może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli wynajmujący - mimo zawiadomienia - nie usunął jej w odpowiednim terminie.
Stosunek przepisów o rękojmi do ogólnych przepisów o odstąpieniu od umowy wzajemnej (art. 491, 493 kodeksu cywilnego) może wywołać istotne wątpliwości. Dla ważności wypowiedzenia ani dla celów dowodowych nie jest przewidziana żadna szczególna forma, chyba że strony ją zastrzegły.
Jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy.
Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki. Jeżeli jedno ze świadczeń wzajemnych stało się niemożliwe wskutek okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność strona zobowiązana, druga strona może, według swego wyboru, albo żądać naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania, albo od umowy odstąpić.
Zobacz:Co wchodzi w skład opłat z tytułu umowy najmu
Przedstawione uprawnienia najemcy dotyczą w zasadzie bez zmian stosunków najmu pomieszczeń. W sprawie rękojmi za wady przedmiotu najmu trzeba jedynie odnotować, że gdy wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem - nawet jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach .
Odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady nie jest odpowiedzialnością uzależnioną od winy wynajmującego, lecz związana jest z samym faktem wystąpienia wady. Zasady powstania odpowiedzialności rękojmi przy najmie i z tytułu umowy sprzedaży są więc takie same.
W związku z tym można śmiało powiedzieć, że wyjmujący ma prawo wnosić do posiadacza nieruchomości słusznych roszczeń o obniżenie najmu z powodu wad technicznych wynajętego lokalu.
Podstawa prawna:
Ustawa kodeks cywilny ( Dz. U z 1964 Nr 21 poz. 94 ze zm.)