Odrębną nieruchomością może być tylko samodzielny lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu (lokal użytkowy). Samodzielność jest jedyną przesłanką, jaką musi spełniać lokal, aby mógł stać się nieruchomością. Przyjmuje się, że lokal spełnia tę przesłankę, jeżeli spełnia odpowiednie wymagania budowlano-techniczne i można z niego korzystać bez konieczności korzystania z innego samodzielnego lokalu.
Ustawa nie wymaga, by samodzielny lokal mieszkalny wyposażony był we wszystkie niezbędne urządzenia. Należy zatem dopuścić, iż niektóre urządzenia, takie jak sanitariaty, zsypy śmieci mogą znajdować się poza lokalem.
Uznanie, że dany lokal mieszkalny lub użytkowy spełnia wymóg samodzielności należy do właściwości starosty, który w drodze porozumienia może funkcję tę powierzyć organowi nadzoru architektoniczno-budowlanemu właściwej gminy. Stwierdzenie samodzielności lokalu następuje w formie zaświadczenia wydawanego w trybie postępowania administracyjnego.
Sąd wieczystoksięgowy odmawia wpisu do księgi wieczystej prawa własności lokalu, jeżeli do wniosku o wpis nie zostanie dołączony dokument, który daje podstawy do stwierdzenia, czy dany lokal spełnienia wymagania co do samodzielności. W wypadku gdy do ustanowienia odrębnej własności lokalu doszło w drodze umowy, dokumentem tym jest zaświadczenie starosty stwierdzające fakt samodzielności lokalu.
Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane pomieszczeniami przynależnymi. Pomieszczenie, które jest częścią składową lokalu nie może być odrębnym przedmiotem obrotu.
Pomieszczenia takie jak strychy, magazynki, piwnice itp., jeżeli nie staną się częścią składową lokalu mieszkalnego lub użytkowego, stanowić będą przedmiot nieruchomości wspólnej, a zatem stanowić będą współwłasność właścicieli lokali, podobnie jak klatki schodowe, windy, mury zewnętrzne, fundamenty itp.