W wyroku z 20 grudnia 2007 r. Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 48 ust. 2 pkt 1 lit. b) i art. 48 ust. 3 pkt 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane w częściach obejmujących wyrażenie - w dniu wszczęcia postępowania - są niezgodne z wynikającą z art. 2 konstytucji zasadą sprawiedliwości społecznej oraz z art. 32 ust. 1 konstytucji. Czeka nas zatem zmiana przepisów, które dotychczas dyskryminowały inwestorów popełniających samowolę budowlaną tam, gdzie brak jest planu miejscowego i nieposiadających ostatecznej w dniu wszczęcia postępowania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Bezwzględny nakaz rozbiórki samowolnie wzniesionych obiektów wyrażony w pierwotnej wersji ustawy Prawo budowlane z 1994 roku został generalnie złagodzony zmianą dokonaną w lipcu 2003 r. Umożliwiła ona odstąpienie od wydania nakazu rozbiórki, jeśli samowolnie wybudowany obiekt nie narusza przepisów oraz inwestor wniesie stosowną opłatę legalizacyjną. W praktyce stosowanie art. 48 w obowiązującym brzmieniu, czyli badanie zgodności z przepisami, przysparza organom nadzoru budowlanego wiele trudności. Główną przyczyną tego stanu rzeczy jest fakt, że obszar kraju jest pokryty zaledwie w ok. 20 proc. miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Gminy niechętnie tworzą plany miejscowe, gdyż o wiele łatwiej gospodarować, na terenie, gdzie ustala się warunki zabudowy pod konkretną inwestycję. Zatem większość samowoli budowlanej wykrywana jest tam, gdzie nie ma aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania. Z zapisu art. 48 wynika, że obiekt można legalizować tylko wtedy, jeśli budowa jest zgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ustaleniami ostatecznej w dniu wszczęcia postępowania decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku planu. Zatem praktycznie inwestor powinien posiadać ostateczną decyzję o warunkach zabudowy przed rozpoczęciem postępowania w sprawie samowoli w organie nadzoru budowlanego. Tryb wydawania decyzji o warunkach zabudowy jest długotrwały i trwa nawet do pół roku, co zachęca niecierpliwych inwestorów do popełnienia samowoli.
Łagodzenie zapisów art. 48 było od dawna cechą orzecznictwa sądów administracyjnych. Na przykład jeden z wyroków wojewódzkiego sądu administracyjnego uchylał ostateczne decyzje o rozbiórce samowolnie wybudowanego obiektu i zalecał przy ponownym rozpatrywaniu sprawy badać zgodność budowy z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organy nadzoru budowlanego nie posiadają kompetencji do badania zgodności wykonanego obiektu w tym zakresie. Gminy natomiast tłumaczą, że ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym nie daje podstaw do ustalania warunków zabudowy dla obiektu, którego choćby część już istnieje w danym miejscu, choć nie jest to wyraźnie zabronione żadnymi przepisami. Stanowisko to podzielają samorządowe kolegia odwoławcze.
Wraz z omawianym wyrokiem powinno zmienić się to podejście lub muszą ulec zmianie przepisy w taki sposób, aby można było ustalić warunki zabudowy lub odmówić ich ustalenia dla każdego przypadku. Przedmiotem oceny powinno być zatem zbadanie zgodności obiektu z porządkiem planistycznym na danym obszarze, a więc ustawami normującymi problematykę planowania i zagospodarowania przestrzennego.
WNIOSEK
Organy nadzoru będą teraz zawieszać postępowanie administracyjne prowadzone w sprawie rozbiórki z art. 48 do czasu zbadania przez gminę istniejącej samowoli z przepisami o planowaniu przestrzennym.
MAŁGORZATA MAZUR
wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego w Katowicach
PODSTAWA PRAWNA
• Art. 48 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 ze zm.).