RadosŁaw Góral
radca prawny, Międzynarodowe Studia Prawnicze Uniwersytetu Stanforda w USA
Zasady zawarte w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami realizują zasadę wywłaszczenia za słusznym odszkodowaniem. Szczegółowe zasady dokonywania wyceny zawiera jednak nie ustawa o gospodarce nieruchomościami, ale rozporządzenie wykonawcze do tej ustawy, tj. rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dla ustalania odszkodowań za nieruchomości wywłaszczane pod drogi publiczne szczególne znaczenie ma par. 36 rozporządzenia, który w ust. 1 stanowi, że wartość rynkową gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi ustala się, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Przepis rozporządzenia można by uznać za niekonstytucyjny. Nakazuje on bowiem przyjąć, że rzekomą wartością rynkową jest cena uzyskiwana wyłącznie w transakcjach z udziałem podmiotu publicznoprawnego i to wyłącznie pod drogi publiczne. Takie transakcje ze swej istoty nie mają rynkowego charakteru. Sprzedający często akceptują zbyt niską cenę swojej nieruchomości, gdyż przeważnie nie znają jej rzeczywistej wartości, czują się zmuszeni do sprzedaży, gdyż nie chcą się narażać, albo też skłonni są przystać na niską cenę, gdyż z różnych przyczyn zależy im na budowie drogi. W rezultacie powstaje efekt domina: cena uzyskana za jedną działkę sprzedaną pod drogę staje się podstawą ustalenia ceny drugiej wykupywanej bądź wywłaszczanej działki, którą z kolei uwzględnia się, wyceniając działkę trzecią itd. Takie przepisy skutkują tym, że odszkodowania wypłacane za wywłaszczane nieruchomości nie odpowiadają ich wartości rynkowej. Taki stan rzeczy jest ze wszech miar niepożądany. Zasady wywłaszczania w powszechnym odbiorze postrzegane są jako niesprawiedliwe, co rodzi opór wywłaszczanych i z pewnością nie usprawnia procesu pozyskiwania gruntów pod tak potrzebne inwestycje drogowe.
Takie zasady wywłaszczenia i określania wartości wywłaszczanych nieruchomości muszą być jednak stosowane przez organy dokonujące wywłaszczenia (najczęściej starostów) oraz przez rzeczoznawców majątkowych, którzy dokonują wyceny i sporządzają operaty. Zasięgnięcie opinii jest bowiem obowiązkowe, a wszystkie podmioty biorące udział w wywłaszczeniu są zobowiązane do stosowania przepisów prawa, także przepisów rozporządzenia. Cała odpowiedzialność za określenie wartości wywłaszczonej nieruchomości spada jednak na starostów, bowiem zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego wycena nieruchomości zawarta w opinii rzeczoznawcy nie ma charakteru wiążącego i podlega ocenie organu ustalającego wysokość odszkodowania (por. wyrok z 8 listopada 2001 r., I SA 833/00). Co do zasady jednak starostowie nie mogą przyznawać wyższych odszkodowań, od tych ustalonych przez rzeczoznawców, bowiem ustalenie odszkodowania w wysokości różniącej się od wyceny rzeczoznawcy zawsze naraża organ na zarzut arbitralności. Natychmiast też rodzi podejrzenia o uczciwość urzędnika, który ustalił odszkodowanie w kwocie wyższej niż wskazana w operacie.
AJ
PODSTAWA PRAWNA
• Par. 36 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.).