W dniu 1 stycznia 2008 r. weszły w życie kolejne przepisy wprowadzone ustawą z 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 173, poz. 1218). Wskazana nowelizacja objęła również ustawę z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.), wprowadzając do niej obowiązki gmin w zakresie publikacji zestawień stawek czynszów najmu.
Gminna statystyka czynszów
Na mocy art. 6 ustawy o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, do ustawy o ochronie praw lokatorów po art. 4 dodany został art. 4a, zgodnie z którym gmina w wojewódzkim dzienniku urzędowym co roku, w terminie do końca pierwszego kwartału roku następnego, ogłasza zestawienie danych dotyczących czynszu najmu lokali mieszkalnych nienależących do publicznego zasobu mieszkaniowego, położonych na jej obszarze lub części (ust. 1). Zestawienie to powinno uwzględniać wysokość czynszu za 1 mkw. powierzchni użytkowej lokalu w powiązaniu z lokalizacją, wiekiem budynku i jego stanem technicznym oraz powierzchnią użytkową lokalu i jego standardem (ust. 2). Sporządzając takie zestawienie, gminy obowiązane są korzystać z danych przekazanych przez zarządców nieruchomości. Mogą również wykorzystywać dane własne oraz przekazywane przez właścicieli i lokatorów oraz organizacje ich zrzeszające (ust. 3).
Zarządcy, notujcie stawki
Wskazane wyżej zadania gmin zostały sprzężone z nowymi obowiązkami, jakimi obciążono zarządców nieruchomości. Zgodnie bowiem z treścią dodanego nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw przepisu art. 186a (który również obowiązuje od 1 stycznia 2008 r.), zarządca nieruchomości przekazuje organom wykonawczym gminy właściwej ze względu na miejsce położenia nieruchomości dane dotyczące czynszów najmu lokali mieszkalnych, w powiązaniu z lokalizacją, wiekiem budynku i jego stanem technicznym oraz powierzchnią użytkową lokalu i jego standardem, wynikające z umów najmu, położonych w zarządzanych przez niego budynkach, w terminach i według wzoru określonych w odrębnych przepisach.
Należy pamiętać, że również zarządcy nieruchomości są obowiązani przekazywać gminom zestawienia czynszów według wzoru i w terminie określonym w rozporządzeniu.
Rozporządzenie, którego nie ma
Według przyjętej przez ustawodawcę konstrukcji, zarówno zadania gmin, jak i obowiązki zarządców nieruchomości mają być sprecyzowane w przepisach wykonawczych w randze rozporządzenia. Delegację ustawową do ich wydania otrzymał minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej (obecnie jest nim minister infrastruktury).
Jak stanowi ust. 4 art. 4a ustawy o ochronie praw lokatorów, rozporządzenie to ma określać:
• wzór i terminy przekazywania przez zarządców nieruchomości danych, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę potrzebę cyklicznego przekazywania oraz kompletność tych danych,
• wzór zestawienia oraz sposoby publikacji przez gminę danych, uwzględniając potrzebę zapewnienia ich aktualności i jawności.
Opracowany jeszcze w Ministerstwie Budownictwa projekt rozporządzenia w sprawie danych dotyczących czynszów najmu lokali mieszkalnych nienależących do publicznego zasobu mieszkaniowego, położonych na obszarze gminy lub jego części (projekt z 25 października 2007 r.), nie został na czas przyjęty i ogłoszony w Dzienniku Ustaw. Zatem na 1 stycznia 2008 r. nie istnieją przepisy wykonawcze aktualizujące obowiązki gmin i zarządców nieruchomości.
GSiA OSTRZEGA
Pod rządami nowych przepisów gminy w celu publikacji wykazu czynszów będą prawdopodobnie zmuszone do aktywnego pozyskiwania niezbędnych danych, zmieniając się z organu przetwarzającego dane w swoistego ankietera.
Cel i skutki nowych przepisów
Jak wskazano w uzasadnieniu do wskazanego wyżej projektu rozporządzenia, nowelizacja jest w zasadzie legislacyjną reakcją na sugestie zawarte w postanowieniu Trybunału Konstytucyjnego z 29 czerwca 2005 r. (sygn. akt S 1/05), w którym Trybunał stwierdził, iż stworzony przez administrację publiczną system monitorowania opłat za używanie lokalu w poszczególnych gminach mógłby być instrumentem pomocniczym pozwalającym sądom na dokonywanie wnikliwej kontroli podstaw ustalania czynszów oraz ich podwyżek.
Jednak nowe przepisy powodują dla samorządów bardzo poważne skutki:
• na gminy nałożono dodatkowe obowiązki o charakterze statystycznym, które jednocześnie dotyczą lokali spoza gminnego zasobu nieruchomości,
• dla pozyskiwania danych niezbędnych do opublikowania wykazów gminy de facto będą zmuszone opierać się na informacjach otrzymywanych od zarządców niepublicznych nieruchomości, którzy - teoretycznie - muszą liczyć się z odpowiedzialnością zawodową za nieprzekazanie danych lub przesyłanie ich z opóźnieniem (art. 188 ustawy o gospodarce nieruchomościami),
• wprowadzenie nowych przepisów nakładających na gminy określone obowiązki bez wydania przepisów wykonawczych określających wzór wykazów czynszów oraz zakres prezentowanych tam danych oznacza, iż do czasu wydania i wejścia w życie stosownego rozporządzenia gminy nie mogą opublikować zestawienia danych dotyczących czynszów najmu, zaś zarządcy nieruchomości nie są obowiązani przekazywać gminom danych dotyczących czynszów najmu lokali mieszkalnych.
Choć sytuacja nie jest prosta, przezwyciężanie tego problemu trzeba rozpocząć od zaraz.
Od współpracy z zarządcami nie ma odwrotu
Omawiane przepisy obowiązują od 1 stycznia 2008 r., co oznacza, że gminy mają obowiązek opublikowania zestawienia danych dotyczących czynszu najmu lokali mieszkalnych nienależących do publicznego zasobu mieszkaniowego, położonych na jej obszarze lub części, obejmujących rok 2007. Termin opublikowania tego zestawienia w wojewódzkim dzienniku urzędowym upływa na koniec pierwszego kwartału 2008 r.
Fakt, iż nie ma obecnie rozporządzenia wykonawczego pozwalającego na publikację takiego zestawienia nie wyłącza, oczywiście, ustawowego obowiązku w tym zakresie. Poza tym minister infrastruktury może wydać stosowne rozporządzenie już w okresie obowiązywania nowych przepisów, a przed upływem terminu do publikacji zestawień.
Skierowanie przez gminę pisma do każdego z rzeczoznawców nie zmusi ich do wykonywania nałożonych ustawą obowiązków, ale będzie miało przede wszystkim walor informacyjny i pozwoli na przystąpienie przez nich do sporządzania informacji na tyle wcześnie, by gmina mogła opublikować wykaz w terminie wynikającym z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego.
GSiA radzi
W związku z tym gminy powinny już teraz gromadzić dane niezbędne do publikacji omawianych zestawień. Zważywszy, że przepisy zakładają w tym zakresie ścisłą współpracę z zarządcami nieruchomości, dobrym rozwiązaniem może być uzyskanie od właściwego samorządu zawodowego listy zarządców prowadzących działalność na terenie gminy, a następnie skierowanie do każdego z nich krótkiej informacji o nowych obowiązkach wraz z prośbą o przekazanie danych dotyczących czynszów najmu w roku 2007 według podziału na określone w ustawie kategorie najpóźniej do końca pierwszego kwartału 2008 r.
Należy przy tym pamiętać, że również zarządcy nieruchomości są obowiązani przekazywać gminom zestawienia czynszów według wzoru i w terminie określonym w rozporządzeniu. Z pewnością jednak termin przekazania danych przez zarządcę nie może być dłuższy od terminu publikacji zestawienia przez gminę. Dlatego skierowanie przez gminę pisma do każdego z rzeczoznawców nie zmusi ich do wykonania ich obowiązków, ale będzie miało przede wszystkim walor informacyjny i pozwoli na przystąpienie przez nich do sporządzania informacji na tyle wcześnie, by gmina mogła opublikować wykaz w terminie wynikającym z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego.
Marcin Polit
PODSTAWA PRAWNA:
• Ustawa z 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 173, poz. 1218)
• Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.)