Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2007 r. nr 125, poz. 873) zmieniła zasady przekształcania mieszkań spółdzielczych. Żeby stać się właścicielem takiego lokalu, podjęta przez zarząd uchwała określająca przedmiot odrębnej własności lokali w danej nieruchomości musi dotyczyć tylko jednego budynku (chyba że podział jest fizycznie niemożliwy albo blok nie ma dostępu do drogi). Teraz spółdzielnie, które podjęły uchwały dla działek wielobudynkowych, spotykają się z odmową sporządzenia aktów notarialnych na wyodrębniane lokale.
Nieruchomości jednobudynkowe
To, że notariusze coraz częściej wymagają od zarządów podziału na nieruchomości jednobudynkowe, to jednak nie tylko efekt wprowadzenia nowych przepisów, ale i nacisku samych spółdzielców.
- Wymagamy od notariuszy, żeby stosowali wprost przepisy nowelizacji. Spółdzielnie nie przyjmowały do tej pory żadnych argumentów i nawoływania do podzielenia nieruchomości na mniejsze. Teraz będą musiały to zrobić, żeby uwłaszczyć swoich członków - mówi Jadwiga Hennig, prezes Obywatelskiego Stowarzyszenia Uwłaszczeniowego i Obrony Praw Mieszkańców.
Podczas szkoleń dla notariuszy związanych ze zmianami w ustawie dominował pogląd, że uchwały zarządów spółdzielni podjęte po wejściu w życie znowelizowanych przepisów muszą uwzględniać zmienioną treść art. 42 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
- Oznacza to, że co do zasady tworzone powinny być nieruchomości jednobudynkowe, wielobudynkowe zaś tylko gdy istniejących na gruncie budynków nie da się rozdzielić lub nie można zapewnić im dostępu do drogi publicznej - wyjaśnia Jan Gielec, wiceprezes Krajowej Rady Notarialnej.
Wystarczy aneks do uchwały
Spółdzielnie, którym odmówiono podpisania aktów przenoszących własność lokali, mogą szybko dokonać podziału nieruchomości i odblokować procedurę przekształceniową.
- W tym celu nie muszą podejmować nowych uchwał w sprawie określenia przedmiotu odrębnej własności lokali. Wystarczy, że do obowiązującej uchwały wprowadzą aneks - tłumaczy Janusz Tarasiewicz z Krajowego Związku Lokatorów i Spółdzielców. Jego zdaniem o korektę takiej uchwały mogą wystąpić sami spółdzielcy.
Przy wprowadzaniu poprawek do uchwały obowiązuje taka sama procedura jak przy jej podejmowaniu. Decyzje sprawie podejmuje zarząd. Projekt aneksu powinien być przedłożony do wglądu spółdzielcom, którym przysługuje prawo żądania przeniesienia na nich własności lokali. Wtedy mogą zgłosić do niego zastrzeżenia na piśmie. Jeśli nie zostaną one uwzględnione lub jeżeli aneks będzie sprzeczny z prawem (np. bezpodstawnie utworzono nieruchomości wielobudynkowe), mogą oni w terminie 30 dni od momentu doręczenia poprawionej uchwały zaskarżyć ją do sądu.
Zaraz po wprowadzeniu poprawek spółdzielnia powinna o tym poinformować miejscowy wydział geodezji.
- Podziału nieruchomości dokonują prywatni geodeci i trwa to około dwóch tygodni - informuje Jadwiga Hennig.
Lepiej poczekać na podział
Lokatorzy, którzy chcą wyodrębnić własność mieszkania, powinni cierpliwie czekać na podział nieruchomości, gdyż nabycie własności lokalu w nieruchomości wielobudynkowej jest mniej korzystne.
- Przede wszystkim ciężko jest sprawdzić rzeczywisty koszt jej utrzymania.
- Szczególnie na początku lat 90. budowano bezsensownie systemy centralnego ogrzewania. Linie są tak rozdzielone, że nie wiadomo, kto jest podłączony do jakiego węzła. Gdyby rozliczenia dotyczyły pojedynczych budynków, ich mieszkańcy mogliby ponosić koszty eksploatacji nawet o 50 proc. mniejsze - twierdzi Jadwiga Hennig.
- W małych nieruchomościach spółdzielcy będą płacić nie tylko mniej, ale uzyskają większą kontrolę nad pieniędzmi związanymi z zarządzaniem - mówi senator Adam Biela. Podkreśla, że spółdzielnia ma możliwość występowania do budżetu państwa o zwrot kosztów poniesionych w związku z podziałem, tak więc nie będą one dodatkowym obciążeniem dla mieszkańców.
Dawne uchwały są ważne
Na gruncie obowiązujących do 31 lipca 2007 r. przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych uchwała określająca przedmiot odrębnej własności lokali mogła dotyczyć dowolnej liczby budynków. Na działce mógł znajdować się jeden blok, ale równie dobrze mogło być ich 50. Teraz pojawiają się wątpliwości, czy tak podjęte uchwały dotyczące nieruchomości wielobudynkowych mogą być dla notariusza podstawą do odmowy podpisania aktu przenoszącego własność.
Zdaniem mec. Agnieszki Lipowicz z Kanclearii Adwokatów i Radców Prawnych P. J. Sowisło z Poznania nie mogą.
- Jeżeli uchwały zostały podjęte na tle przepisów, z którymi były zgodne, to nie straciły mocy prawnej. W związku z tym tych regulacji nie można teraz stosować do tych uchwał. W jej ocenie nie ma problemów, żeby te uchwały zachowały moc prawną i żeby notariusze na podstawie tamtych uchwał dokonywali wpisów.
Tak samo podchodzą do tej kwestii notariusze. Jak twierdzi Jan Gielec, jeżeli uchwały zarządów spółdzielni zapadły przed wejściem w życie nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, są one ostateczne i trudno wymagać, aby były dostosowywane do aktualnych przepisów.
- Nie może być mowy o zmienianiu uchwał, w sytuacji gdy w danej nieruchomości zaczęto już przekształcanie lokali na własność i wyodrębniono chociaż jeden lokal.
Jak przekształcić mieszkanie lokatorskie we własność
Adam Makosz
Małgorzata Kryszkiewicz
gp@infor.pl