Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili odpowiedzieć na pytanie, czy obawy wielu lokatorów komunalnych mieszkań dotyczące czynszu rzeczywiście są uzasadnione. Dokładna analiza wprowadzanych przepisów sugeruje, że rząd mógł się pokusić o dalej idące zmiany. Na przeszkodzie zapewne stanęły obawy przed poważnym konfliktem z lokatorami gminnych mieszkań.
Weryfikacja dochodów najemcy nie będzie odbywała się co roku
Zasady wynajmu mieszkań od gminy są regulowane przez ustawę o ochronie praw lokatorów z 21 czerwca 2001 r. (oficjalna nazwa: Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733). Wspomniana ustawa została znowelizowana już 22 marca 2018 r. Parlamentarzyści zadecydowali jednak, że przepisy zmieniające niektóre zasady najmu mieszkań komunalnych wejdą w życie dopiero 21 kwietnia 2019 r. (tzn. po roku od opublikowania nowelizacji z 22 marca 2018 r. w Dzienniku Ustaw).
Wraz z dniem 21 kwietnia 2019 r. zaczęły obowiązywać przepisy, o których tak często informują krajowe media. Te nowe regulacje przewidują wprowadzenie obowiązku badania przez gminę dochodów najemcy mieszkania komunalnego. Wspomniana weryfikacja ma się odbywać nie częściej niż co dwa i pół roku. Od wyniku takiej analizy będą zależały ewentualne podwyżki czynszu. Warto nadmienić, że znowelizowana ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje możliwość naliczania podwyższonego czynszu osobom przekraczającym limit dochodowy ustalony przez gminę. Taki wyższy czynsz w ujęciu rocznym nie będzie mógł jednak przekroczyć 8,00% wartości odtworzeniowej mieszkania. Zastosowanie maksymalnej stawki ośmioprocentowej jest przewidziane jako kara dla tych osób, które na wezwanie gminy (w ciągu kolejnego miesiąca) nie podadzą informacji o dochodach swojego gospodarstwa domowego podczas poprzednich trzech miesięcy. Co ważne, z takiej procedury weryfikacyjnej dotyczącej dochodów zostali wyłączeni użytkownicy mieszkań socjalnych.
Zgodnie z nowymi przepisami, podwyższony czynsz dla osób o większych dochodach ma być ustalany wedle następującego wzoru:
Nowa wysokość czynszu = wysokość czynszu w przypadku nieprzekroczenia limitu dochodowego + (średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego z 3 miesięcy/liczba członków gospodarstwa domowego* - kryterium dochodowe dotyczące danego lokalu komunalnego)
*- Uwaga: w przypadku gospodarstw jednoosobowych trzeba przyjąć wartość 1,2.
Jeżeli podwyżka czynszu dla najemcy przekroczy 50%, to przez pierwsze sześć miesięcy będzie on mógł wpłacać kwotę wynoszącą 150% poprzedniej stawki czynszowej. Przepisy obowiązujące od 21 kwietnia 2019 r. wskazują, że nie wcześniej niż po upływie 6 miesięcy od ostatniej podwyżki, najemca lokalu komunalnego może wnioskować o ustalenie czynszu na podstawie aktualnych (niższych) dochodów.
Zmienione przepisy mają dotyczyć tylko nowych umów najmu
Opisywane powyżej zasady aktualizacji poziomu czynszu i weryfikacji dochodów mogą wydawać się restrykcyjne wielu najemcom lokali komunalnych. Wynika to z faktu, że wcześniej samorządy w ogóle nie sprawdzały, czy poprawiła się sytuacja finansowa lokatorów gminnych mieszkań. Warto jednak wiedzieć, że rząd wprowadził pewne rozwiązania łagodzące społeczne i polityczne skutki nowych regulacji. Najważniejsze takie rozwiązanie polega na zastosowaniu nowych przepisów tylko do umów najmu mieszkania komunalnego zawieranych od 21 kwietnia 2019 r. Osoby posiadające umowę z gminą podpisaną przed wspomnianym terminem, nie muszą się również martwić nowymi regulacjami, które przewidują przymusową przeprowadzkę lokatorów zajmujących mieszkanie zbyt duże w stosunku do ich potrzeb. Bardziej restrykcyjne przepisy mogą stać się problemem dopiero wtedy, gdy na wskutek zmiany mieszkania komunalnego lub jego kompleksowego remontu najemca będzie musiał podpisać nową umowę z gminą.
Kwietniowe zmiany nie wystarczą do uporządkowania sytuacji
Wszystkie opisywane powyżej rozwiązania, które nieco racjonalizują wysokość czynszów oraz przydziały mieszkań komunalnych, na pewno można uznać za krok w dobrą stronę (pomimo ich zastosowania tylko do nowych umów). Warto jednak zdawać sobie sprawę, że kwietniowe modyfikacje zasad wynajmu nie rozwiążą wszystkich problemów dotyczących gminnych „M”. Czynsz za najem takich lokali musi być utrzymywany na relatywnie wysokim poziomie, ponieważ bardzo duża grupa osób posiada zaległości płatnicze wobec gminy. Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że pod koniec 2016 r. aż 47% mieszkań komunalnych było obciążonych czynszowym długiem. Na każdy taki zadłużony lokal przypadały zaległości wynoszące około 5600 zł. Bez rozwiązania wspomnianego problemu, trudno będzie zupełnie uporządkować wynajem lokali komunalnych.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl