inforCMS
W odpowiedzi na nadsyłane do nas pytania dotyczące sposobów nabycia pomieszczeń stanowiących części przynależne, własność Gminy czy tez w drodze zasiedzenia, publikujemy wykładnię prawną opartą na poniższym stanie faktycznym.
STAN FAKTYCZNY
Początek całej sprawie dał najemca główny, który wykupił mieszkanie komunalne 11 lat temu. Na sąsiedniej nieruchomości znajdowała się komórka w której przechowywane było drzewo. Komórkę na przechowywanie opału zamierzano wykupić, ale urząd Gminy stwierdził, że jest to niemożliwe ponieważ jest ona usytuowana na innej działce. Komórka ta była użytkowana przeze mnie do dnia dzisiejszego, a wcześniej przez moją rodzinę. Należy podkreślić, że podczas sprzedaży mieszkań niektóre były sprzedawane z komórkami, zaś inne bez przedmiotowych komórek. W związku z tym większość właścicieli dostało nakaz opuszczenia komórek. Finał całej sprawy jest taki, że mamy 2 tygodniowy nakaz opuszczenia zajmowanych dotychczas pomieszczeń.
Przynależnościami według art. 52 kodeksu cywilnego są rzeczy ruchome (samoistne, nie będące elementami innych rzeczy) potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem i pozostające z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi (np. kluczyki do samochodu; są rzeczą ruchomą i są związane z samochodem w ten sposób, że pozwalają do niego wejść i uruchomić silnik, a tym samym umożliwiają korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem). Przez pozbawienie przynależności faktycznego związku z rzeczą główną przynależność nie traci swego charakteru. Przynależnością nie może być rzecz nie należąca do właściciela rzeczy głównej. Jedna rzecz główna może mieć kilka przynależności, ale jedna przynależność nie może mieć wielu rzeczy głównych. Możliwy jest tzw. kilkustopniowy związek przynależności (a polega on na tym, że przynależność może być rzeczą główną dla innych przynależności). Charakter pomieszczeń przynależnych i części wspólnej powinien być rozstrzygnięty w pierwszej umowie, w której wyodrębniono lokal dla lokatora. Jeśli jednak w księgach wieczystych założonych dla poszczególnych lokali nie figuruje dane pomieszczenie to znaczy że:
1. albo jest tak, że jest to cześć wspólna (zasada),
2. albo jest tak, że jest to część tzw. dotychczasowego właściciela (czyli Gminy) i może on ją zbyć np. swojemu najemcy.
Jednak sprawa nie wydaje się oczywista dla ustalenia własności Gminy, która ma bowiem wpisany w księdze wieczystej swój udział w nieruchomości, który odpowiada powierzchni jej lokalu niewyodrębnionego do powierzchni wszystkich lokali już wyodrębnionych, co oznacza iż nie może dowolnie wynaleźć sobie dodatkowych metrów, które powiedzmy, że będą zapleczem - gdyż Sąd Wieczystoksięgowy sprawdzi udział i zakwestionuje wpis nowego nabywcy. Zgodnie art. 2 ustęp 4 ustawy o własności lokali tj. (Dz. U. 2000 nr 80 poz. 903) do lokalu mogą przynależeć, jako części składowe pomieszczenia choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż zwane pomieszczeniami przynależnymi.
Kodeks cywilny przewiduje również instytucje zasiedzenia. Czy w tej sytuacji jest to możliwe?
Art. 52 kc mówi, że zasiedzenie to sposób nabycia określonego prawa wskutek upływu czasu, jedna z instytucji dawności. Funkcją zasiedzenia jest uzgodnienie stanu prawnego i stanu posiadania, instytucją prawną, która może działać przeciwstawnie do zasiedzenia, jest tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Przedmiotem zasiedzenia mogą być niektóre z praw rzeczowych. Podstawą zasiedzenia jest posiadanie samoistne czyli faktyczne władanie rzeczą jak właściciel, jednocześnie formalnie nim nie będąc. Odnosi się ono do tych praw, z którymi wiąże się władza nad rzeczą. Rzeczy, które ze swojej natury nie mogą być przedmiotem własności (np. części składowe, które, nie zostały zgodnie z prawem, "wyodrębnione"), nie mogą być przedmiotem zasiedzenia, np. pokój w hotelu (podczas gdy cały opuszczony hotel już tak), piwnica, strych - chyba, że wyodrębniono ich własność - zgodnie z odpowiednimi przepisami.
Przedmiotem zasiedzenia może być:
- własność nieruchomości,
- służebność przesyłu
- służebność gruntowa (nigdy służebność osobista - art. 304 k.c.),
- użytkowanie wieczyste (ale tylko już wcześniej ustanowione),
- własność rzeczy ruchomej - tylko osoba będąca w dobrej wierze
Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia (art. 292 K.c.)
Kodeks cywilny do zasiedzenia nieruchomości wymaga upływu czasu, od momentu objęcia rzeczy w posiadanie, lat dwudziestu dla posiadacza samoistnego w dobrej wierze a lat trzydziestu przy złej wierze. Dobrą lub złą wiarę ocenia się na stan z momentu obejmowania w posiadanie. Późniejsza utrata dobrej wiary nie wyklucza zasiedzenia
Rzecz ruchomą można natomiast zasiedzieć jedynie w dobrej wierze po upływie lat trzech. Nie można dokonać zasiedzenia ruchomości w złej wierze. Dobra wiara musi obejmować cały okres posiadania, nie tylko moment objęcia w posiadanie, jak w przypadku nieruchomości. Tak więc utrata dobrej wiary wyklucza zasiedzenie.
Dobra wiara posiadacza polega na usprawiedliwionym w danych okolicznościach przekonaniu, że przysługuje mu takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje. W złej wierze znajduje się jednak nie tylko ten, który wie, że nie jest właścicielem, ale również ten, który nie dołożył należytej staranności w sprawdzeniu, czy skutecznie nabywa własność - na przykład umowa przeniesienia własności nieruchomości nie została zawarta w formie aktu notarialnego lub ruchomość została nabyta od osoby nie mającej zdolności do czynności prawnych.
Posiadacz samoistny nie musi udowadniać swojej dobrej wiary, gdyż ustawodawca wprowadził domniemanie dobrej wiary (art. 7 K.c.). Domniemanie to musi obalić właściciel broniący swojej własności przed zasiedzeniem. Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń. I tak:
• domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym (art 339 K.c.). Wystarczy udowodnić, że rzeczą się faktycznie włada, aby zostać uznanym za posiadacza samoistnego. Ciężar dowodu, że przechodzi na stronę, która zaprzecza aby posiadający był posiadaczem samoistnym.
• domniemywa się ciągłość posiadania (art 340 zd. 1 K.c.). Posiadacz nie musi udowadniać, że posiadał rzecz ciągle, to właściciel, który nie chce dopuścić do zasiedzenia, musi udowodnić brak ciągłości posiadania,
• przeszkoda przemijająca nie przerywa posiadania (art 340 zd. 2 K.c.),
• posiadanie przywrócone poczytuje się za nieprzerwane (art 345 K.c.),
• oddanie rzeczy w posiadanie zależne nie oznacza utraty posiadania samoistnego (art. 337 K.c.).
Posiadacz winien więc wykonywać wszelkie czynności wskazujące na samodzielny, niczym nie skrępowany stan władztwa, bez jednoczesnej legitymacji prawnej w postaci prawa własności. Sąd Najwyższy wielokrotnie wypowiadał się na temat zachowań stanowiących wyraz posiadania, które stanowią przesłankę prowadzącą do zasiedzenia. Posiadaniem takim jest niewątpliwie władztwo uzewnętrzniające się poprzez np.: uprawę ziemi, oddawanie działki w dzierżawę sąsiadom, płacenie za działkę podatków.
Jeżeli podczas biegu przedawnienia nastąpi przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swojego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego właściciela wynosi przynajmniej lat trzydzieści. To samo dotyczy wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza (art 176 K.c.).
Skutkiem zasiedzenia jest pierwotne nabycie własności przez posiadacza, który może żądać, aby stwierdził to sąd w orzeczeniu. Nabycie następuje z mocy prawa i orzeczenie takie jest deklaratoryjne a nie konstytutywne i stanowi podstawę wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej. Z drugiej strony upływ terminu zasiedzenia powoduje utratę prawa przez dotychczasowego właściciela.
Utrata prawa dotyczy jednak jedynie właściciela, nie zaś osób trzecich. Oznacza to, że nie wygasają wraz z prawem własności poprzedniego właściciela dotychczasowe obciążenia rzeczy - w szczególności ograniczone prawa rzeczowe – służebności i hipoteka. Własność nieruchomości nabyta przez jednego ze współmałżonków w drodze zasiedzenia wchodzi w skład majątkowej wspólności ustawowej wówczas, gdy bieg terminu zasiedzenia zakończył się w czasie trwania wspólności ustawowej.
Tak wiec czy możliwe jest sprzedawanie lokatorom mieszkania z komórkami i bez komórek?
Jeżeli komórka na danej nieruchomości wchodzi w skład Skarbu Państwa, wtedy SP ma pełne prawo dysponować rzeczą. Może ją zbyć, wynająć, wywłaszczyć. Zgodnie z ustawą z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. Nr 107, poz. 464, z 1993 r. Nr 5, poz. 23 i Nr 6, poz. 29 oraz z 1994 r. Nr 1, poz. 3) Agencja Własności Rolnej Skarbu Państwa, sporządza wykaz przeznaczonych do sprzedaży domów, lokali mieszkalnych, budynków gospodarczych, ogródków przydomowych i garaży, wraz z niezbędnymi gruntami, po zebraniu dokumentów niezbędnych do sprzedaży. Explicite skarb Państwa ma wiele możliwości w związanych z przedmiotową komórką.
W przedstawionej wyżej sytuacji postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia będzie toczyć się w trybie nieprocesowym przed sądem rejonowym, właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości (art. 609 i 610 k.p.c.). Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia jest na ogół postępowaniem dość kosztownym i długotrwałym. Pierwszym kosztem w sprawie jest bowiem dość wysoka opłata sądowa, zaś dalsze koszty mogą wynikać z wydatków na biegłych sądowych oraz kosztów ogłoszeń. Osoba występująca o stwierdzenie zasiedzenia zobowiązana jest też wskazać wszystkie osoby zainteresowane wynikiem postępowania. Chodzi tu przede wszystkim o wskazanie osoby właściciela danej nieruchomości (lub jego spadkobierców) bez względu na to czy ich prawo zostało stwierdzone i czy wynika np. z dołączonego odpisu z księgi wieczystej. Ponadto powinni być także wskazani inni poza wnioskodawcą posiadacze samoistni danej nieruchomości oraz jej posiadacze zależni, np. najemcy lub osoby korzystające z niej na zasadzie użyczenia. Zainteresowanymi są także posiadacze gruntów sąsiednich, jeśli roszczą sobie prawa do własności danej nieruchomości lub przygranicznych pasów gruntu (tak stwierdził Sąd Najwyższy w postanowieniu z 5.X.1971 r. III CRN 271/71 OSNCP 1972 nr 2 poz. 41). Jeżeli wnioskodawca nie wskaże sam tych osób we wniosku, wówczas sąd zobowiąże go do ich wskazania i złożenia dla nich odpowiedniej ilości odpisów wniosku. Z wnioskiem takim może wystąpić każdy zainteresowany. Powinien być on podpisany przez wnioskodawcę i złożony w tylu egzemplarzach, ilu jest uczestników postępowania. Do wniosku należy załączyć dokumenty geodezyjne nieruchomości tj. opis i mapę. We wniosku należy wskazać świadków (osoby obce), które potwierdzą okres posiadania komórki.
Wpis sądowy o stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie jest stały, zgodnie z ustawą z dnia 28 lipca 2005 r. O kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz. U. Nr 167 poz. 1398 z późniejszymi zmianami.
Orzeczenie sądu jest deklaratoryjne i stanowi podstawę wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej.
Nabycie przez osoby fizyczne prawa własności przez zasiedzenie podlega podatkowi od spadków i darowizn. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie.
Tomasz Błotnicki
samorzad.infor.pl