Ogólne zasady związane z dokonywaniem aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego zostały określone w art. 77 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.). Według tego przepisu, aktualizacji opłaty dokonuje się z urzędu lub na wniosek użytkownika wieczystego, a wysokość opłaty rocznej podlega aktualizacji nie częściej niż raz na trzy lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zasady te mają charakter bezwzględnie obowiązujący, a co za tym idzie, bardzo ryzykowne jest ich modyfikowanie w umowach. Sąd Najwyższy w uchwale z 28 lutego 2013 r. (sygn. akt III CZP 110/12) wskazał, odnosząc się do funkcjonujących wątpliwości, że w przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty, użytkownik wieczysty w drugim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości sumy stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty, a w trzecim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowę nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty. Natomiast w uchwale z 15 maja 2013 r. SN (sygn. akt III CZP 24/13) zaznaczył, że podwyżka rocznej opłaty powinna dotyczyć całej nieruchomości, a nie tylko wybranych działek ewidencyjnych.
Zobacz również: Opłaty za użytkowanie wieczyste
Przy okazji aktualizacji opłaty rocznej na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę określonych urządzeń infrastruktury technicznej. Zaliczenie nakładów będzie się odbywać w ramach procedury aktualizacyjnej (postanowienie NSA z 11 sierpnia 2011 r., sygn. akt I CSK 607/10). Nie można traktować tego jako sprawy odrębnej i w szczególności nie może być ona załatwiana przez decyzje administracyjne. Jednocześnie należy zauważyć, że art. 77 ust. 4 u.g.n. nie kreuje roszczenia o ustalenie, że wartość nakładów poniesionych przez użytkownika na infrastrukturę techniczną zalicza się na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 24 sierpnia 2012 r., sygn. akt I ACa 156/12). Ewentualne roszczenia z tym związane użytkownik powinien zgłosić w trakcie samego postępowania aktualizacyjnego.
Spór powstały na gruncie opłat z tytułu użytkowania wieczystego jest typowym sporem cywilnym dotyczącym należności pieniężnej (wyrok NSA z 25 maja 2011 r., sygn. akt I OSK 1175/10). Tym niemniej, przed skierowaniem sprawy na drogę sądową występuje jeszcze etap przed samorządowym kolegium odwoławczym (SKO). Zgodnie bowiem z art. 78 u.g.n., właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej do 31 grudnia roku poprzedzającego, wskazując na sposób obliczenia nowej wysokości i dołączając informację o wartości nieruchomości. Niezachowanie tych wymogów skutkuje bezskutecznością działań organu zmierzających do ustalenia nowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste (wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 24 października 2012 r., sygn. akt I ACa 227/12). Użytkownik wieczysty natomiast w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia powinien złożyć wniosek o prawidłowe ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego do właściwego SKO. Do czasu rozstrzygnięcia musi on jednak uiszczać opłatę w wysokości wyznaczonej przez organ, przy czym w trakcie postępowania przed SKO o ustalenie opłaty może dojść do postępowań ubocznych, wpadkowych (postanowienie NSA z 26 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 6/12). Od orzeczenia SKO właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia, wówczas SKO przekazuje sprawę do sądu powszechnego.
Podstawa prawna
● Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651; ost. zm. Dz.U. z 2013 r. poz. 829).
Polecamy serwis: Zarządzanie nieruchomościami