SYLWESTER SKOCZEK
radca prawny, Kancelaria Prawna Chałas i Wspólnicy
Zasadą zbywania nieruchomości, w tym oddawania ich w użytkowanie wieczyste jest tryb przetargowy, od którego wyjątki są ściśle określone w art. 37 ust 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (tryb bezprzetargowy). Warunki oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu ustala się w ogłoszeniu o przetargu, zaś przy zbyciu w drodze bezprzetargowej w rokowaniach z nabywcą. Protokół sporządzony z przetargu lub z rokowań stanowi podstawę do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Przed ogłoszeniem o przetargu rozpatruje się wnioski osób, którym przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu bądź pierwszeństwo w nabyciu zostało im przyznane zarządzeniem wojewody lub uchwałą rady lub sejmiku. W przypadku pozytywnego rozpatrzenia wniosku, informacji, której ten wniosek dotyczy, nie zamieszcza się w ogłoszeniu o przetargu.
Przetarg przeprowadza się w formie pisemnej lub ustnej (przetarg nieograniczony lub ograniczony). Przetarg ustny ma na celu uzyskanie najwyższej ceny, zaś celem przetargu pisemnego jest wybór najkorzystniejszej oferty (o zastosowanej formie przetargu decyduje jego organizator). Przetarg poprzedza wykaz nieruchomości przeznaczonych do oddania w użytkowanie wieczyste, który wywieszany jest m.in. na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu. W wykazie wyznaczony zostaje termin, nie krótszy niż 21 dni do składania wniosków przez osoby, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości. W przypadku niezgłoszenia się osób posiadających pierwszeństwo organ przeprowadzający przetarg podaje do publicznej wiadomości ogłoszenie o przetargu. W ogłoszeniu o przetargu zamieszcza się informacje zawarte w wykazie oraz czas, miejsce i warunki przetargu. Należy zaznaczyć, iż ustawodawca przewidział możliwość odwołania ogłoszonego przetargu, ale jedynie z ważnych przyczyn. W podawanej do publicznej wiadomości informacji o odwołaniu przetargu należy wskazać przyczynę jego odwołania.
Cena wywoławcza w pierwszym przetargu ustalana jest w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. Cena nieruchomości w rokowaniach z nabywcą ustalana jest w wysokości nie niższej niż 40 proc. jej wartości.
W przypadku gdy pierwszy przetarg zakończy się wynikiem negatywnym, w okresie nie krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż sześć miesięcy (licząc od dnia jego zamknięcia), właściwy organ przeprowadza drugi przetarg, w którym może obniżyć cenę wywoławczą nieruchomości ustaloną przy ogłoszeniu pierwszego przetargu maksymalnie o 50 proc.
Jeżeli nabywca nieruchomości nie przystąpi bez usprawiedliwienia do zawarcia umowy w miejscu i terminie ustalonym w zawiadomieniu przekazanym przez właściwy organ, wówczas organizator przetargu może odstąpić od zawarcia umowy i zatrzymać wpłacone wadium. W przypadku nieprzystąpienia przez przyszłego nabywcę do umowy wydaje się, iż organ może dochodzić na drodze sądowej zawarcia umowy w trybie art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c.
ŁS
PODSTAWA PRAWNA
• Art. 28 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.).
• Rozporządzenie Rady Ministrów z 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów i rokowań na zbycie nieruchomości (Dz.U. nr 207, poz. 2108).