Obowiązuje zasada, że użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie umowy przed upływem tego okresu. Po ostatnich zmianach ustawy o gospodarce nieruchomościami, które zaczęły obowiązywać od 22 października tego roku (Dz.U. nr 173, poz. 1218), wprowadzona została możliwość żądania przez właściwy organ, czyli gminę lub Skarb Państwa, rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem ustalonego okresu, stosownie do art. 240 kodeksu cywilnego. Jak wynika z tego przepisu kodeksu cywilnego: umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.
Wygaśnięcie użytkowania
W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo na skutek rozwiązania umowy przed upływem tego okresu użytkownikowi wieczystemu nadal przysługuje wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Określając wysokość tego wynagrodzenia, organ musi brać pod uwagę wartość tych budynków i urządzeń z dnia wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Wynagrodzenie nie przysługuje jednak za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste. Dodatkowo w razie rozwiązania umowy użytkowania wieczystego przed upływem okresu ustalonego w umowie dotychczasowi użytkownicy wieczyści mogą żądać zwrotu sumy opłat rocznych, wniesionych z tytułu użytkowania wieczystego, za niewykorzystany okres. Opłaty te podlegają waloryzacji, jednak maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie może przekroczyć wartości prawa użytkowania wieczystego, określonej na dzień rozwiązania umowy. Wszystkie przepisy dotyczące wygaśnięcia użytkowania wieczystego, wcześniejszego rozwiązania umowy o użytkowanie wieczyste i zwrotu opłat i nakładów poniesionych w związku z korzystaniem z prawa użytkowania wieczystego mogą być stosowane w odniesieniu do użytkowania wieczystego nabytego w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego.
Ogłoszenie w internecie
Nieruchomości, które mają być przeznaczone do oddania w użytkowanie wieczyste, muszą być wyliczone w specjalnym wykazie, który wywiesza się na 21 dni w siedzibie właściwego urzędu oraz podaje do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. Nowy przepis ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadza jednak pewną nowość. Samorządy obligatoryjnie publikować mają taki wykaz także na stronach internetowych właściwego urzędu. Nieumieszczenie wykazu na stronach internetowych może naruszać gwarancję jawności obrotu nieruchomościami.
Zmieni się również podstawa udzialenia bonifikaty od opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, jeżeli nieruchomość jest przeznaczona lub wykorzystywana na cele mieszkaniowe.
Bonifikata przy opłatach
Przed nowelizacją bonifikatę mógł uzyskać użytkownik, który wystąpił z odpowiednim wnioskiem i wykazał, że miesięczny dochód na jednego członka rodziny nie przekraczał 50 proc. średniego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej za ostatni kwartał roku poprzedzającego rok, w którym ma być udzielona bonifikata. Obecnie podstawą wyliczenia bonifikaty jest 50 proc. przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej za cały rok poprzedzający rok, w którym opłata ma być wniesiona. Kolejną zmianą jest możliwość zaliczenia przez użytkowników wieczystych wartości nakładów poniesionych na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej przy aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, nawet jeśli poprzednio obowiązujące przepisy uniemożliwiały ich uwzględnienie. Zmiany w przypadku użytkowania wieczystego dotyczą również opłat adiacenckich, do których uiszczenia zobowiązany jest użytkownik wieczysty, jeżeli wartość użytkowanej przez niego nieruchomości wzrosła w wyniku podziału, scalenia lub inwestycji w infrastrukturę techniczną. Nowelizacja ustawy wprowadziła zmniejszenie wysokości maksymalnej opłaty adiacenckiej, jeżeli wartość użytkowanej nieruchomości wzrosła w wyniku podziału dokonanego na wniosek użytkownika wieczystego.
Rozwiązanie umowy
Jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z ustaleniami umownymi, zwłaszcza jeśli nie dokona jej zabudowy w ustalonym terminie z żądaniem rozwiązania umowy może wystąpić właściwy organ (w przypadku nieruchomości wchodzących w skład zasobu jednostki samorządu terytorialnego - wójt, zarząd powiatu lub zarząd województwa). W razie zaistnienia powyższego przypadku obowiązek organu został ograniczony jedynie do zwrotu sumy wniesionych opłat rocznych za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego. Przed nowelizacją przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami organ zwracał również tzw. opłatę pierwszą, która wynosi 15-25 proc. ceny nieruchomości.
Obecnie dodatkowo w razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego opłata roczna za rok, w którym nastąpiło wygaśnięcie, ulega zmniejszeniu proporcjonalnie do czasu trwania użytkowania wieczystego w tym roku. Odnosi się to do wszystkich przyczyn wygaśnięcia użytkowania wieczystego, np. przez rozwiązanie umowy, przekształcenie w prawo własności czy upływ czasu, na jaki umowa była zawarta.
Powiatowi przysługuje 25 proc. wpływów z opłat z użytkowania wieczystego, a także z odsetek za nieterminowe wnoszenie tych należności. Przed nowelizacją przepisów 25 proc. wpływów osiąganych z użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa stanowiło dochód powiatu, na terenie którego się znajdowały.
JAKIE INFORMACJE O NIERUCHOMOŚCI
W wykazie o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste zamieszcza się m.in.:
• oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej oraz katastru nieruchomości;
• powierzchnię nieruchomości;
• opis nieruchomości;
• przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania;
• termin zagospodarowania nieruchomości;
• cenę nieruchomości;
• wysokość stawek procentowych opłat z tytułu użytkowania wieczystego;
• wysokość opłat z tytułu użytkowania, najmu lub dzierżawy;
• terminy wnoszenia opłat;
• zasady aktualizacji opłat;
• informacje o przeznaczeniu do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę;
• termin do złożenia wniosku przez osoby, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości.
ŁUKASZ SOBIECH
lukasz.sobiech@infor.pl
PODSTAWA PRAWNA
• Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.).
• Ustawa z 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 173, poz. 1218).