Za inwestycje konieczne rządowy projekt ustawy Prawo budowlane uważa zamierzenia budowlane realizujące cel o szczególnym znaczeniu z punktu widzenia interesu gospodarczego lub społecznego, zapewniające realizację polityki państwa, ujęte w programach rządowych.
Projekt przewiduje szereg ułatwień w ich realizacji - w tym regulację wywłaszczenia nieruchomości odmienną od przewidzianej w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zawarta w nim procedura wdrażania szczególnych zamierzeń budowlanych wydaje się co do zasady rozsądna i realistyczna.
W związku ze szczególnymi zasadami pozyskiwania gruntów pod inwestycje konieczne w drodze wywłaszczenia rodzi się pytanie, czy przepisy art. 93-95 projektu prawa budowlanego stanowić miałyby jedynie lex specialis w stosunku do art. 112 - 126 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.), czy też - mimo swej lakoniczności - są kompletną regulacją wywłaszczania pod inwestycje konieczne. Zarówno projekt, jak i jego uzasadnienie nie odpowiadają na to pytanie. Uważam, że ustawa powinna zawierać wyraźne odesłanie do u.g.n. w zakresie nieuregulowanym. W przeciwnym wypadku konieczne byłoby rozbudowanie nowej regulacji, co oznaczałoby dublowanie albo zmianę już sprawdzonych rozwiązań u.g.n.
W toku wywłaszczania na mocy przepisów projektu może pojawiać się wiele istotnych pytań i problemów praktycznych. Na przykład warto zastanowić się, od kogo przysługuje odszkodowanie właścicielowi nieruchomości wywłaszczonej pod inwestycję konieczną: od Skarbu Państwa czy od inwestora? Zawarte w art. 93 ust. 1 zdanie 2 projektu sformułowanie, że wywłaszczenie odbywa się na rzecz Skarbu Państwa i na koszt inwestora, nie pozwala na udzielenie jednoznacznej odpowiedzi. Wyjaśnienia wymaga też, czy w ramach lub zamiast tego odszkodowania możliwe jest przyznanie nieruchomości zamiennej. Jeżeli przyznanie takiej nieruchomości byłoby możliwe, to kto miałby ją zapewnić - Skarb Państwa czy inwestor?
Inne pytanie: co w praktyce oznacza przepis art. 95 ust. 1 zd. 2 projektu, zgodnie z którym w odniesieniu do lokali mieszkalnych ustalona wysokość odszkodowania nie może pogorszyć dotychczasowych warunków mieszkaniowych właściciela? Uważam, że mimo dobrych intencji twórców projektu, jest on na tyle nieprecyzyjny, że uniemożliwia skonstruowanie jakiejkolwiek dającej się zastosować normy prawnej.
Niezrozumiałe jest też ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość według jej wartości w dniu wejścia w życie zarządzenia wojewody o przeznaczeniu terenu pod inwestycję konieczną i zatwierdzeniu dokumentacji planistycznej, zamiast według wartości z daty wydania decyzji wywłaszczeniowej. Wyjaśnienie w uzasadnieniu projektu, że chodzi o ograniczenie spekulacyjnego windowania cen nieruchomości, niewiele tłumaczy.
Biorąc pod uwagę całokształt regulacji o inwestycjach koniecznych, daty te nie powinny być od siebie oddalone na tyle, by nastąpił między nimi istotny wzrost wartości nieruchomości. Niestety w polskim systemie prawa zdarza się, że praktyka stosowania ustaw usprawniających procedury jest zgoła odmienna od zamiarów ustawodawcy i usprawnienie procedur w istocie przeradza się w ich wydłużenie. W takiej sytuacji może zrodzić się pytanie o zgodność powyższej regulacji z konstytucyjną zasadą słusznego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość
ROMAN NOWOSIELSKI
Kancelaria Nowosielski Gotkowicz i Wspólnicy
MPS