Użytkowanie wieczyste wciąż stanowi jeden z podstawowych sposobów dysponowania nieruchomościami publicznymi, w tym samorządowymi. Umowa użytkowania wieczystego zawierana jest na długi, kilkudziesięcioletni okres, co nie oznacza, że nie może ulec wcześniejszemu wygaśnięciu.
Zarówno z art. 240 Kodeksu cywilnego, jak i z art. 33 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) wynika możliwość rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. Kwestia ta była także przedmiotem wielu orzeczeń sądowych, które są istotne dla stosowania owych przepisów.
Zły sposób korzystania z nieruchomości
Do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego może dojść wówczas, gdy użytkownik wieczysty korzysta z nieruchomości w sposób sprzeczny z umową, zwłaszcza jeśli nie dokonał określonego umownie jej zabudowania.
W tym kontekście warto zwrócić uwagę na art. 240 k.c., do którego art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyraźnie odsyła. Art. 240 k.c. dopuszcza rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego wówczas, gdy korzystanie z gruntu przez wieczystego użytkowania jest oczywiście sprzeczne z jego przeznaczeniem określonym w umowie. Ze stwierdzenia tego należy wnosić, że zarzut wobec użytkownika musi być istotny i nie może dotyczyć wyłącznie drobnych naruszeń związanych ze sposobem korzystania z nieruchomości.
Sprecyzowanie w umowie sposobu korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego polegać powinno przede wszystkim na określeniu terminu jej zabudowania. Nie można bowiem zarzucać użytkownikowi, że dał powód do rozwiązania umowy, nie wznosząc budynków lub urządzeń, jeżeli w umowie nie określono terminu wykonania tego obowiązku.
GSIA RADZI
Dla jednostki samorządu terytorialnego ważne jest, aby w zawieranej przez nią umowie użytkowania wieczystego dokładnie określić sposób korzystania z oddawanej w użytkowanie nieruchomości. Jeśli bowiem w umowie nie ma określonego sposobu użytkowania działki, to nie ma także podstawy do stwierdzenia, że faktyczne użytkowanie jej części dowodzi o użytkowaniu tej działki w sposób sprzeczny z jej przeznaczeniem określonym w umowie (por. wyrok NSA z 9 czerwca 1998 r., sygn. akt I SA 1533/97, opubl. Lex nr 44517).
Sprecyzowanie w umowie sposobu korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego polegać powinno przede wszystkim na określeniu terminu jej zabudowania. Nie można bowiem zarzucać użytkownikowi, że dał powód do rozwiązania umowy, nie wznosząc budynków lub urządzeń, jeżeli w umowie nie określono terminu wykonania tego obowiązku (por. wyrok SN z 13 lutego 2002 r., sygn. akt IV CKN 661/00, opubl. Lex nr 54358). Istotne jest przy tym nie tylko określenie w umowie terminu zakończenia inwestycji, ale również jej rozpoczęcia (por. art. 239 par. 2 pkt 1 k.c. oraz decyzja SKO w Krakowie z 7 stycznia 1997 r., zn. Kol. Odw. 1325/96/G/97/45/D, opubl. OSS z 1997 r. nr 3, poz. 70).
Przyczyny mogą być obiektywne
Dla rozwiązania umowy użytkowania wieczystego nie jest natomiast konieczne wykazanie, że użytkownik wieczysty, nie dokonując zgodnej z umową zabudowy przekazanej mu do korzystania nieruchomości, działał w złej wierze.
Do rozwiązania umowy dojść może też wtedy, gdy brak realizacji obowiązku inwestycyjnego spowodowany został przyczynami natury obiektywnej, takimi jak np. sprzeciw wojewódzkiego konserwatora zabytków co do rozbiórki znajdujących się na gruncie budynków, na miejscu których wzniesione miały zostać nowe obiekty (por. uchwała 7 sędziów NSA z 16 listopada 1996 r., sygn. akt OPS 7/98, opubl. ONSA z 1999 r. nr 1, poz. 9).
Dobrowolnie lub przed sądem
Do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego może dojść dobrowolnie, tzn. poprzez zawarcie przez jej strony nowej umowy, zawierającej zgodne oświadczenia w zakresie rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego.
Jednak w praktyce zazwyczaj dochodzi raczej do przymusowego rozwiązania umowy użytkowania wieczystego, ponieważ stawiany użytkownikowi wieczystemu zarzut nienależytego wykonania umowy z reguły jest przez niego kwestionowany.
Zgodnie z art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, właściwy organ może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. W przypadku nieruchomości znajdujących się w zasobie jednostek samorządu terytorialnego właściwym organem jest odpowiednio: wójt, zarząd powiatu bądź zarząd województwa. W praktyce stosowanie tego przepisu sprowadza się do złożenia przez jednostkę samorządu terytorialnego do właściwego sądu cywilnego pozwu
o ukształtowanie (por. wyrok SN z 20 czerwca 2002 r., sygn. akt I CKN 704/00, opubl. Lex nr 56885). Podstawę prawną złożenia takiego pozwu stanowi art. 64 k.c. Przepis ten określa, że prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie.
Jeśli zatem użytkownik wieczysty nie zgodzi się z zarzutem stawianym mu przez jednostkę samorządu terytorialnego i nie złoży swojego oświadczenia pod dokumentem rozwiązującym umowę użytkowania wieczystego, skutek równoważny ze złożeniem takiego oświadczenia nastąpi w dacie uprawomocnienia się orzeczenia sądu potwierdzającego, że użytkownik korzystał z nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie i że właściwy organ miał prawo do żądania rozwiązania stosunku użytkowania wieczystego.
GSIA OSTRZEGA
Składając taki pozew do sądu, jednostka samorządu terytorialnego musi wobec tego założyć, że korzystne dla niej orzeczenie sądu pierwszej instancji może zostać zaskarżone przez użytkownika wieczystego, co spowoduje, iż uzyskanie prawomocnego orzeczenia sądowego w tym zakresie nastąpi odpowiednio później.
Odpowiada użytkownik
Jeżeli chodzi o zakres podmiotowy rozwiązywania umowy użytkowania wieczystego, to może być ono realizowane nie tylko wobec użytkownika, który zawierał umowę użytkowania wieczystego, ale także w stosunku do podmiotów przejmujących obowiązki umowne użytkownika na zasadzie następstwa prawnego. Poza tym art. 33 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakazuje odpowiednie stosowanie zasad rozwiązywania umowy użytkowania wieczystego do użytkowania wie
czystego nabytego w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego.
Prawo dotyczy całej nieruchomości?
Jeżeli chodzi natomiast o zakres przedmiotowy rozwiązywania umowy użytkowania wieczystego, to do niedawna Sąd Najwyższy stał na stanowisku, że wykluczone jest rozwiązanie takiej umowy jedynie co do części przedmiotu prawa, ponieważ umowa użytkowania wieczystego dotyczy nieruchomości stanowiącej określoną całość (por. wyrok SN z 30 maja 2000 r., sygn. akt III CKN 1409/00, opubl. Lex nr 146438).
Jednak najnowszy wyrok, który zapadł 5 lipca br. (sygn. akt II CSK/110/07), dopuszcza odmienną drogę rozumowania.
RAFAŁ GOLAT