Spółdzielnia Mieszkaniowa „B.” dysponowała w Ł. dwoma działkami o łącznej powierzchni blisko 4 ha. Jak w takim przypadku najczęściej bywa, nie była jednak ich właścicielem, mimo wybudowanego osiedla mieszkaniowego - od wielu lat posiadała do nich prawo użytkowania wieczystego. Właścicielem gruntów było miasto Ł. W efekcie przekształceń i podziałów gruntów z użytkowanych przez spółdzielnię dwóch działek wyodrębniono dwie mniejsze. Planowano na nich zbudować parking i pawilon handlowy. Inwestycje jednak nie doszły do skutku. W tej sytuacji miasto uznało, że ten teren nie jest użytkowany zgodnie z postanowieniami umowy.
Jeżeli można umowę użytkowania wieczystego rozwiązać w odniesieniu do całości gruntu, to można także ją rozwiązać tylko co do części nieruchomości - uznał ostatnio Sąd Najwyższy.
Miasto wypowiada użytkowanie
Umowa o użytkowanie wieczyste jest zazwyczaj zawierana na 99 lat. Taki termin nakazuje art. 236 par. 1 Kodeksu cywilnego. Zrozumiałe jest więc, że rozwiązanie umowy przed upływem tak długiego terminu musi być spowodowane nadzwyczajnymi okolicznościami. Jedną z nich przewiduje art. 240 k.c., który stanowi, że umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, zwłaszcza jeżeli wbrew umowie, użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.
Urząd Miasta Ł., widząc brak zapowiadanych inwestycji, stwierdził, że spółdzielnia zachowała się tak, jak określa to powyższy przepis k.c. Umowa została wypowiedziana, przy czym miasto zamierzało ją rozwiązać tylko w odniesieniu do dwóch wydzielonych, mniejszych działek, na których miały stanąć pawilon i parking. Jednak spółdzielnia nie zamierzała pozbywać się gruntów bez walki. Wkrótce obie strony stawiły się w sądzie.
Sądy oddalają powództwo
Pozew miasta Ł. nie spotkał się z uznaniem sądów zarówno I, jak i II instancji. Oddalono kolejno - powództwo i apelację. Orzeczenia miały w zasadzie podobne motywy - miasto nie wykazało, że spółdzielnia korzysta z gruntów w sposób nie tylko sprzeczny z umową, ale oczywiście sprzeczny. Sądy stwierdziły, że przepis k.c. należy rozumieć w ten sposób, że nieprawidłowości w korzystaniu z gruntów muszą być w sposób rażąco niezgodne z postanowieniami umowy. Podział działek i fakt, że tylko część z nich była użytkowania wbrew umowie nie jest „oczywiście sprzeczny” z jej postanowieniami. Przyczyny rozwiązujące umowę muszą bowiem dotyczyć całości gruntów. Nie można wypowiedzieć użytkowania wieczystego tylko co do części nieruchomości - podkreślały sądy.
Gdyby spółdzielnia zaniedbała prace na całości gruntu - to wtedy byłby powód do rozwiązania umowy. Tu jednak na większej części działek zbudowano bloki mieszkalne, poprowadzono ulice i chodniki. Dodatkowo spółdzielnia wskazała, że pod spornymi działkami, leżącymi zresztą między terenami już zabudowanymi i zagospodarowanymi, biegną instalacje elektryczne, wodociąg, gazociąg, rury kanalizacyjne itp., słowem wszystkie media potrzebne do funkcjonowania osiedla. Dlaczego więc miasto twierdzi, że użytkujemy działki niezgodnie z umową - pytali pełnomocnicy spółdzielni?
Sprawa będzie miała ciąg dalszy
Urząd Miasta Ł. nie poddał się. Do Sądu Najwyższego trafiła skarga kasacyjna, której głównym motywem było rozstrzygnięcie problemu prawnego - czy można rozwiązać umowę użytkowania wieczystego w sytuacji, gdy tylko część nieruchomości jest użytkowana w sposób rażąco niezgodny z umową?
SN problem ten rozstrzygnął, choć nie w sposób ostateczny. Wyrokiem z 5 lipca 2007 r. (sygn. akt II CSK 110/07) uchylił zaskarżony wyrok sądu apelacyjnego i nakazał ponowne rozpoznanie sprawy.
Uzasadniając orzeczenie, Sąd odpowiedział na powyższy problem twierdząco. - Jest spór w doktrynie, a także w orzecznictwie - podkreśliła odczytująca wyrok sędzia Teresa Bielska-Sobkowicz. - Jednak ten skład stoi na stanowisku, że jeżeli można umowę użytkowania wieczystego rozwiązać w odniesieniu do całości gruntu, to można także ją rozwiązać tylko co do części nieruchomości. Skoro dozwolone jest więcej, można także uczynić mniej - stwierdziła Teresa Bielska-Sobkowicz.
Można więc rozwiązać użytkowanie co do wyodrębnionych ewidencyjnie części nieruchomości. Ale najpierw trzeba wykazać, że użytkownik zachowuje się tak, jak to opisano w art. 240 k.c. - czyli w sposób oczywiście sprzeczny z umową. Tego jednak sądy niższych instancji nie wykazały. Trzeba więc ponownie zbadać, czy spółdzielnia rzeczywiście użytkuje sporne grunty tak, że uzasadnia to rozwiązanie umowy - stwierdził w konkluzji Sąd.
Strony sporu znów będą musiały wykazać - czy niewybudowanie pawilonu i parkingu oznacza rażące naruszenie umowy, czy też poprowadzenie pod spornymi działkami instalacji, ich użytkowanie oraz konserwacja uzasadnia twierdzenie, że działka jednak jest wykorzystywana w prawidłowy sposób.
Monika Kozakiewicz