Pod pojęciem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p.), kryją się dwa rodzaje rozstrzygnięć administracyjnych: o warunkach zabudowy oraz o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (decyzje lokalizacyjne). Oba rodzaje decyzji wymagają sporządzenia analizy urbanistycznej.
Analiza urbanistyczna
W przeciwieństwie do projektu samej decyzji, przepisy prawa nie precyzują, czy analizę urbanistyczną powinien sporządzać członek izby urbanistów lub architektów. W mojej ocenie taka sytuacja byłaby jak najbardziej prawidłowa. Od rzetelnie i profesjonalnie sporządzonej analizy zależy w dużym stopniu powodzenie prowadzonego postępowania. Należy przy tym podkreślić, że zakres analizy urbanistycznej jest różny w zależności od wydawanej decyzji.
Do warunków zabudowy stosuje się rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: rozporządzenie o ustalaniu wymagań dotyczących nowej zabudowy). Natomiast do decyzji celu publicznego – jedynie art. 53 ust. 3 u.p.z.p., który w sposób ogólny określa zakres dokonywanej analizy, ograniczając go do warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikających z przepisów odrębnych, a także stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się inwestycję.
W wypadku decyzji o warunkach zabudowy analiza urbanistyczna powinna być pierwszym elementem prowadzonego postępowania i wyprzedzać zawiadomienie o jego wszczęciu. Większość postępowań, jeśli nie wszystkie, w sposób mechaniczny odnoszą się do ustalania kręgu stron, zaliczając do niego wszystkich bezpośrednich sąsiadów. Tymczasem odpowiednio umotywowana analiza może ten krąg zawęzić lub odwrotnie – znacznie poszerzyć, w zależności od zastanych w terenie uwarunkowań. Sprzyja temu pozostawienie znacznej swobody w określeniu analizowanego obszaru. Rozporządzenie o ustalaniu wymagań dotyczących nowej zabudowy nakazuje wyznaczenie jego granic wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek „w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem (...), nie mniejszej jednak niż 50 metrów”. Intencją autorów tego aktu wykonawczego było najprawdopodobniej pozostawienie sporządzającemu analizy marginesu swobody, gdyż nie określono w nim nawet punktu, od którego ową odległość należy odmierzyć. Czy to ma być granica, czy centrum działki będącej przedmiotem postępowania? Odpowiedź, z odpowiednią motywacją, należy do autora analizy i w związku tym najlepiej, aby był nim uprawniony urbanista bądź architekt lub co najmniej osoba posiadająca wiedzę oraz doświadczenie urbanistyczne i architektoniczne.
Więcej w Gazecie Samorządu i Administracji - Zamów prenumeratę >>