Rewolucja w Prawie budowlanym
Rada Ministrów przyjęła długo oczekiwany projekt założeń do nowelizacji Prawa budowlanego. Zgodnie z harmonogramem, nowe przepisy wejdą w życie w ostatnim kwartale 2013 roku. Założenia mają w pełni korespondować z tworzonym właśnie kodeksem budowlanym.
Polecamy: Przewodnik po zmianach przepisów 2014/2015
Zgodnie z obowiązującą definicją legalną, budynek mieszkalny jednorodzinny to „budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku”. Rocznie w Polsce wydaje się ponad 220 tys. pozwoleń na budowę, z czego niemal 70% kończy się oddaniem obiektu do użytku. Około połowy tej liczby stanowią domy jednorodzinne. Jak wynika z danych przygotowanych przez Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, ok. 48 tys. postępowań rocznie prowadzonych jest dla obiektów, których oddziaływanie zamyka się w granicach obszaru wniosku, a więc są to postępowania administracyjne o ograniczonym do inwestora kręgu stron. Dlatego też w pierwszej kolejności przedmiotem zainteresowania autorów nowelizacji stało się ułatwienie inwestowania w zakresie właśnie tego rodzaju obiektów – nieoddziaływających na tereny sąsiednie, a są to głównie wolno stojące domy jednorodzinne.
Zobacz również: Decyzja o warunkach zabudowy
Przyjęty przez rząd 23 lipca 2013 r. projekt założeń nowelizacji Prawa budowlanego uwzględnia również wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 20 kwietnia 2011 r. (sygn. akt Kp 7/09). Sędziowie wypowiedzieli się wówczas na temat niezgodności z Konstytucją RP opracowanej w sejmowej Komisji „Przyjazne państwo”, nowelizacji Prawa budowlanego, która przewidywała zniesienie obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę. Trybunał uznał wówczas m.in. za niekonstytucyjny brak zabezpieczenia interesu osób trzecich.
Zakres zmian
Proponowana obecnie przez rząd nowelizacja Prawa budowlanego obejmie więc zasady realizacji jednorodzinnych budynków mieszkalnych wraz z towarzyszącą zabudową gospodarczą i garażami o obszarze oddziaływania zamykającym się w granicach działki objętej zainwestowaniem (niekwalifikujących się do konieczności uzyskiwania zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych lub przeprowadzenia którejś z procedur środowiskowych). Realizacja takiego obiektu wymagać będzie od uczestników procesu inwestycyjnego dokonania następujących czynności:
1) inwestor:
● zlecenie uprawnionemu projektantowi wykonania projektu budowlanego,
● umieszczenie tablicy informacyjnej na temat planowanej inwestycji w miejscu jej realizacji lub doręczenie właścicielom (użytkownikom wieczystym, zarządcom) nieruchomości sąsiednich zawiadomień o planowanej inwestycji,
● zgłoszenie robót budowlanych
– uchybienie tym zasadom kwalifikowane będzie jako samowola budowlana, co uruchomi znane już z obecnych przepisów postępowania przed organem nadzoru budowlanego;
2) uprawniony projektant – sporządzenie projektu budowlanego, określającego obszar oddziaływania obiektu, przy czym projekt ten nie będzie musiał zawierać warunków technicznych przełączenia i uzgodnień gestorów sieci, a także zarządcy drogi powiatowej i gminnej o możliwości skomunikowania terenu inwestycji (uzyskanie tych uzgodnień i opinii, choć niekontrolowane przez organ architektoniczno-budowlany, będzie nadal niezbędne w celu uniknięcia problemów na etapie zgłoszenia do użytkowania obiektu, czynności te pozostaną w sferze dobrych praktyk projektowych, a ich zaniechanie może jedynie uruchomić postępowania z powództwa cywilnego inwestora);
● organ administracji architektoniczno-budowlanej:
● przyjęcie zgłoszenia,
● umieszczenie informacji na temat zgłoszeń na stronie internetowej BIP,
● ewentualne wyrażenie sprzeciwu w drodze decyzji administracyjnej, nakazującej uzyskanie pozwolenia na budowę (np. w efekcie skutecznego wniosku osoby trzeciej, że planowana inwestycja naruszy jej interes prawny) lub
● wysłanie pisma informującego osobę trzecią o braku naruszenia jej interesu prawnego (samo pismo lub bezczynność organu będą zaskarżalne do sądu administracyjnego), lub
● niepodjęcie żadnych działań, czyli tzw. milcząca zgoda, w terminie 30 dni oraz ewentualnie wydanie na żądanie inwestora zaświadczenia w tym względzie;
3) osoba trzecia:
● śledzenie tablic informacyjnych umieszczanych w sąsiedztwie, ewentualnie pokwitowanie odbioru pisemnego zawiadomienia inwestora,
● pisemny wniosek o uznanie, że projektowana inwestycja narusza interes prawny w terminie 14 dni od daty ukazania się informacji o planowanej inwestycji w BIP.
Polecamy: Forum
Nowelizacja zapowiada wprowadzenie do obiegu prawnego, oprócz „decyzji ostatecznej”, pojęcia „decyzja podlegająca wykonaniu” jako podstawy rozpoczęcia robót budowlanych w sytuacji, gdy inwestor jest jedyną stroną postępowania o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę.
Weryfikacja kompletności wniosków oraz dokonanych zgłoszeń (z projektem budowlanym lub bez) na mocy nowych przepisów będzie dokonywana w terminie 14 dni od daty ich złożenia do organu.
Zakres nowelizacji dotyczyć będzie również etapu rozpoczęcia oraz zgłoszenia zakończenia robót budowlanych oraz uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie obiektów.
Zlikwiduje ona m.in. konieczność zawiadamiania organu nadzoru budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót, po którym obecnie następuje siedmiodniowy okres oczekiwania, zanim inwestor nabędzie prawo do rozpoczęcia robót. Rozszerzona zostanie grupa obiektów zwolnionych z obowiązku uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Będą to: warsztaty rzemieślnicze, stacje obsługi pojazdów, myjnie samochodowe, garaże (do pięciu stanowisk włącznie), obiekty magazynowe, budynki kolejowe, place składowe, postojowe i parkingi, a także stawy rybne. Założenia do nowelizacji prawa budowlanego zapowiadają również zmiany w rozporządzeniach wykonawczych.
Termin wejścia w życie nowych przepisów
Zgodnie z informacjami podanymi na stronie internetowej Rządowego Centrum Legislacji, zapowiadane zmiany do Prawa budowlanego powinny wejść w życie pod koniec 2013 roku. Wliczając opóźnienie, które już wynosi ok. dwóch miesięcy, bardziej realnym terminem wprowadzenia zmian staje się pierwszy kwartał przyszłego roku.
Szacuje się, że nowe przepisy przyniosą realne i odczuwalne ułatwienia w inwestowaniu dzięki likwidacji czterech procedur oraz przewidywanemu skróceniu czasu oczekiwania na pozwolenie na budowę. Należy jedynie wyrazić żal, że zapowiadane zmiany nie dotyczą szeroko krytykowanych decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydawanych w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. To przecież właśnie w tych ułomnych prawnie postępowaniach, a, niestety, wciąż powszechnych ze względu na pokrycie planami jedynie jednej czwartej powierzchni kraju, należy doszukiwać się prawdziwych „wąskich gardeł” inwestowania.
Najważniejsze propozycje zmian
Projekt założeń do nowelizacji Prawa budowlanego można przedstawić w następujących grupach tematycznych:
1. Zgłoszenie z projektem budowlanym zamiast pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego o ograniczonym do terenu inwestycji oddziaływaniu.
2. Projekt budowlany nie musi zawierać warunków i uzgodnień gestorów sieci infrastruktury technicznej oraz zarządcy drogi powiatowej i gminnej.
3. Wezwanie inwestora do uzupełnienia braków formalnych wniosku lub zgłoszenia musi nastąpić w terminie 14 dni.
4. Rozpoczęcie budowy na podstawie decyzji podlegającej wykonaniu, a nie wyłącznie decyzji ostatecznej.
5. Likwidacja obowiązku zgłoszenia zamierzonego terminu rozpoczęcia robót budowlanych.
6. Zgłoszenie zakończenia robót budowlanych w miejsce konieczności uzyskiwania pozwolenia na użytkowanie dla większej liczby obiektów.
7. Rejestr zgłoszeń publicznie dostępny na stronie internetowej BIP organu administracji architektoniczno-budowlanej.
8. Nowelizacja rozporządzeń.
Polecamy serwis: Gospodarka przestrzenna
Poznaj pierwszą w Polsce Platformę Rachunkowości Budżetowej przygotowaną z myślą o księgowych w budżecie.
Skorzystaj z bezpłatnego dostępu przez 30 dni! Szczegóły promocji znajdziesz na www.inforrb.pl