Kluczowym dowodem w sprawach planistycznych jest opinia biegłego.
Zgodnie z art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym [dalej jako: u.p.z.p.] jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy między innymi odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę. Ponadto na podstawie art. 36 ust. 3 u.p.z.p. jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.
Ustalenie czy zachodzą okoliczności do wypłaty odszkodowania, w przypadku sprzecznych stanowisk gminy i podmiotu uprawnionego, pozostaje w gestii sądu powszechnego, który opiera się na wnioskach dowodowych stron. Najważniejszym dowodem w tego typu sprawach jest opinia biegłych.
Doktryna krytycznie odnosi się do stanowiska wyrażonego w wyroku Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 5 grudnia 2014 r., I ACa 1246/14 zgodnie, z którym ocena przesłanki do ustalenia odszkodowania w przypadku braku planu i decyzji o warunkach zabudowy należy wyłącznie do organów administracji publicznej.
Zgodnie z art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Ponadto na podstawie art. 232 k.p.c. strony są obowiązane wskazywać dowody dla poparcia swojego stanowiska. Sąd może dopuścić także dowód niewskazany przez stronę, ale nie jest do tego zobowiązany.
W związku z powyższym obowiązek wykazania, że zachodzą okoliczności uzasadniające formułowanie roszczeń w oparciu o art. 36 u.p.z.p. spoczywa na powodzie (podmiocie uprawnionym do dochodzenia tych roszczeń przed sądem).
Tym samym to powód musi wykazać, że korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a ponadto (w przypadku domagania się przez niego odszkodowania na podstawie art. 36 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p.), że poniósł on w związku z tym rzeczywistą szkodę (np. w poprzez obniżenie wartości nieruchomości do niego należącej). Podkreślić należy, że powyższy przepis nie może stanowić podstawy do dochodzenie utraconych korzyści, np. w przypadku gdy właściciel nieruchomości zamierzał czerpać dochody w związku z konkretnym, uniemożliwionym przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego sposobem zabudowy nieruchomości.
Zobacz również: Zarządzanie nieruchomościami
Dochodząc roszczenia z art. 36 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p. uprawniony powinien wskazać w jaki sposób uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ogranicza jego prawo własności poprzez uniemożliwienie korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Może on przy tym wskazać na uniemożliwienie posadowienia na terenie nieruchomości zabudowań, na które dotychczas miał możliwość otrzymania decyzji o warunkach zabudowy – zgodnie z poglądem doktryny nie jest przy tym konieczne, by taka decyzja została wydana, lub by powód rozpoczął nawet starania o jej wydanie. Istotne jest, czy jej wydanie na gruncie konkretnego stanu faktycznego było możliwe – okoliczność ta w toku postępowania przed sądem musiałaby zostać dowiedziona w drodze opinii biegłego.
Podobnie w przypadku dochodzenia roszczenia na podstawie art. 36 ust. 3 u.p.z.p. to powód musi udowodnić, że wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania doszło do obniżenia wartości zbywanej przez niego nieruchomości.
Powyższe oznacza, wykazanie istnienia wskazanych powyżej przesłanek jest niezwykle skomplikowane, a postępowanie dowodowe w sprawach dotyczących roszczeń z art. 36 u.p.z.p. wymagać będzie z pewnością opinii biegłego – jedynie na jej podstawie sąd będzie mógł ustalić, czy roszczenie powoda jest uzasadnione. Podkreślić przy tym należy, że to powód, a nie pozwana gmina zobligowany jest do złożenia wniosków dowodowych w sprawie.
Ustalenie przesłanek dochodzenia roszczenia z art. 36 ust. 3 u.p.z.p. jest nieco prostsze. Zgodnie, z tym przepisem jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Opinia biegłego w tym przypadku dotyczyć będzie wyłącznie wartości nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i różnicy pomiędzy tą wartością, a ceną zbycia. Nie będzie zatem konieczne wykazanie, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego spowodował, że korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone.
Zaznaczyć należy, że opinia biegłego, choć niezwykle istotna, nie jest rozstrzygająca. Sąd zobligowany jest do jej oceny, tak jak każdego innego środka dowodowego. Pozwana gmina ma prawo zgłoszenia zastrzeżeń do opinii biegłego, poprzez wskazanie na zawarte w niej ewentualne błędy, czy nieścisłości. Możliwe jest także złożenie wniosku o uzupełnienie opinii (np. poprzez odpowiedź na szczegółowe pytania sformułowane przez strony postępowania), przesłuchanie biegłego na rozprawie, celem zweryfikowania lub uzupełnienia wniosków zawartych w opinii lub nawet złożenie wniosku o powołanie w sprawie kolejnego biegłego. Sąd zobligowany jest do wydania wyroku w oparciu o całość zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, którego opinia biegłego jest jedynie (niezwykle istotnym) elementem. Podkreślić należy, że sąd zobowiązany jest do oceny opinii biegłego, tak jak każdego innego środka dowodowego w sposób krytyczny. Sąd musi zatem ustalić, czy opinia ta jest spójna i logiczna oraz czy nie zawiera błędów. W żadnym wypadku nie można uznać, że wnioski opinii mogą stać się samoistną podstawą do wydania wyroku.
Ze względu na fakt, iż coraz więcej gmin decyduje się na uchwalenie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego należy spodziewać się zwiększonej liczby postępowań związanych z dochodzeniem roszczeń w oparciu o art. 36 u.p.z.p. Nie należy jednakże się ich obawiać, pamiętając, że w toku postępowania sądowego ciężar dowodu spoczywa na powodzie, co powoduje, że gmina znajduje się w lepszej pod względem procesowym sytuacji. Podkreślić należy, że pomimo wszelkich trudności związanych z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego ich uchwalanie jest warte podejmowanego wysiłku. Plany są bowiem najlepszym narzędziem kształtowania ładu urbanistycznego – ich funkcjonowanie pozwala na uniknięcie licznych problemów związanych z koniecznością wydawania decyzji o warunkach zabudowy, dotyczących inwestycji niekorzystnych z punktu widzenia lokalnej społeczności.
Karolina Wierzba
radca prawny, specjalizuje się w zakresie prawa administracyjnego
Dr Krystian Ziemski & Partners Kancelaria Prawna spółka komandytowa w Poznaniu
Artykuł pochodzi z Portalu: www.prawodlasamorzadu.pl