Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Przez wadę należy rozumieć nie tylko usterki materialne rzeczy najętej, które ograniczają jej przydatność do umówionego lub wynikającego z właściwości rzeczy użytku, ale także okoliczności wpływające na zmniejszenie używalności przedmiotu najmu, np. nadmierny hałas.
Jeżeli w budynku występują usterki zagrażające bezpieczeństwu ludzi, to wydzierżawiający (wynajmujący) go ma obowiązek powiadomić o nich dzierżawcę (najemcę) przy zawieraniu umowy. Zaniechanie tego obowiązku może być w konkretnych okolicznościach sprawy zakwalifikowane jako dopuszczenie się czynu niedozwolonego.
Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 10 sierpnia 2006 r. V CSK 155/2006
Warto wiedzieć, że zgodnie linią brzmienia przepisów o najmie, roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.
Obniżenie czynszu jest odpowiednie, jeżeli uwzględniając czas trwania wady i zmniejszoną jej skutkiem użyteczność rzeczy, przywraca ekwiwalentność świadczeń stron.
Przy istnieniu wad uniemożliwiających używanie rzeczy uprawnienia najemcy są szersze. Nie ma on bowiem obowiązku płacenia czynszu przez czas trwania takiej wady i może wypowiedzieć najem bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeżeli wynajmujący - mimo zawiadomienia - nie usunął jej w odpowiednim terminie.
Zobacz: Jakie są obowiązki remontowe najemcy lokalu
Sprawność urządzeń technicznych znajdujących się w lokalu mieszkalnym i wpływających na wysokość czynszu najmu, jak również ewentualne przyczyny ich niesprawności, nie mają wpływu na ustalenie stawek czynszu przez terenowy organ administracji państwowej. Zawiniona przez wynajmującego niesprawność takich urządzeń wywołuje skutki wyłącznie cywilnoprawne w postaci roszczenia przewidzianego w art. 664 § 1 kc.
Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodek Zamiejscowy w Poznaniu z dnia 20 lutego 1985 r. SA/Po 1149/84
Podstawa prawna:
Ustawa kodeks cywilny ( Dz. U z 1964 Nr 21 poz. 94 ze zm.)