Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Najemca nie może potrącić wartości tych nakładów z wierzytelności czynszowej. Sens tego przepisu jest zrozumiały. Gdyby bowiem najemca mógł nakłady potrącać z czynszu, to wówczas właściciel nie mógłby, nie otrzymując czynszu na bieżąco, administrować nieruchomością, a zwłaszcza nie mógłby wywiązać się z zobowiązań podatkowych, co byłoby sprzeczne z interesem nie tylko społecznym, ale i państwowym.
W sytuacji gdy z umowy stron wynika, że wynajmujący, godząc się na modernizację i przystosowanie wynajętych obiektów do nowej produkcji uruchomionej przez najemcę, zastrzegł, że po rozwiązaniu umowy nie będzie ponosił kosztów związanych z modernizacją i że domaga się odłączenia tych nakładów od przedmiotu najmu, najemca - pozostawiając nakłady - nie może domagać się od wynajmującego zapłaty z tego tytułu.
Dopuszczalna jest umowa, według której wartość nakładów poczynionych przez najemcę na rzecz najętą - i to bez względu na ich charakter (tj., czy są to nakłady konieczne, czy też ulepszenia) - zostanie zwrócona przez wynajmującego w ten sposób, że kwota odpowiadająca wartości tych nakładów będzie sukcesywnie potrącana z czynszu najmu, tak że wysokość miesięcznego czynszu będzie pomniejszana nie więcej niż o około 1/4 jego części.
Sposób rozliczenia się przez strony z umowy najmu w związku z nakładami poczynionymi przez najemcę na rzecz najętą, pozostawiony jest, w ramach swobody zawierania umów, woli stron, chyba że ze względu na treść lub cel umowa w tym przedmiocie sprzeciwiałaby się właściwości (naturze) stosunku najmu, ustawie lub zasadom współżycia społecznego (art. 3531 k.c.). Umowa, według której wartość nakładów poczynionych przez najemcę - i to bez względu na ich charakter (tj. czy są to nakłady konieczne, czy też ulepszenia) - zostanie zwrócona przez wynajmującego w ten sposób, że kwota odpowiadająca wartości tych nakładów będzie sukcesywnie potrącana z czynszu najmu tak, że wysokość miesięcznego czynszu będzie pomniejszana nie więcej niż o około 1/4 jego części, jest w pełni dopuszczalna .
Zobacz: Najem zawarty na czas dłuższy niż 10 lat
Roszczenie o zwrot nakładów ulepszających powstaje z chwilą dokonania przez wydzierżawiającego wyboru pomiędzy możliwościami przewidzianymi w art. 676 k.c., a wybór ten możliwy jest dopiero w momencie zwrotu dzierżawionej nieruchomości, a nie w momencie zawarcia lub zakończenia umowy dzierżawy i to bez względu na to, czy umowę zawarto w sposób konkludentny, czy też sformalizowany.
Podstawa prawna:
Ustawa kodeks cywilny ( Dz. U z 1964 Nr 21 poz. 94 ze zm.)