Obecnie rezerwacja mieszkania może przybierać różne formy
Na wstępie warto podkreślić, że umowa rezerwacyjna na gruncie krajowego prawa cywilnego jest tzw. umową nienazwaną. Wspomnianej umowy nie dotyczą bowiem szczegółowe przepisy kodeksu cywilnego (w odróżnieniu np. od umowy sprzedaży lub umowy ubezpieczenia). Przepisów precyzujących zasady rezerwacji nowych lokali i domów, nie znajdziemy również w obecnie obowiązującej ustawie deweloperskiej.
Brak szczegółowych regulacji dotyczących umowy rezerwacyjnej sprawia, że wspomniany kontrakt w praktyce może przybierać różne formy. Regułą jest pisemna forma umowy rezerwacyjnej, choć zdarzają się również umowy w formie ustnej. Takiego prowizorycznego rozwiązania trzeba unikać ze względu na trudności w razie późniejszego konfliktu z deweloperem. Jak tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl istotą typowej umowy rezerwacyjnej jest to, że firma oferująca nowe domy lub lokale, zobowiązuje się do czasowego wyłączenia określonej nieruchomości ze swojej oferty (w zamian za wynagrodzenie). Taka rezerwacja obowiązuje przez krótki czas, a jej koszt często bywa ustalany w odniesieniu do ceny ofertowej nieruchomości (np. jako 1% - 5% ceny ofertowej). Z umowami rezerwacyjnymi mamy do czynienia zarówno w przypadku powstających mieszkań, jak i lokali oraz domów oddanych już do użytkowania.
Wysokość oraz charakter opłaty rezerwacyjnej jest oczywiście kluczową kwestią w kontekście analizowanej umowy. Z tym aspektem często wiążą się skargi klientów firm deweloperskich kierowane na przykład do UOKiK-u. Brak regulacji prawnych sprawia, że opłata rezerwacyjna w razie niedojścia transakcji do skutku, może mieć charakter zarówno zwrotny jak i bezzwrotny. Kompromisowym rozwiązaniem bywa klauzula umowna pozwalająca klientowi na odzyskanie opłaty rezerwacyjnej w razie negatywnej decyzji kredytowej kilku banków. Niestety czasem dochodzi do sytuacji, w których klienci firm deweloperskich dowiadują się o bezzwrotnym charakterze opłaty rezerwacyjnej dopiero przy rezygnacji z upatrzonego wcześniej mieszkania.
Umowy rezerwacyjne prawdopodobnie doczekają się regulacji
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów już od pewnego czasu akcentował konieczność uregulowania zasad umów rezerwacyjnych. Odpowiednie propozycje prawne zmierzające w tym kierunku, zawiera projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej opracowany niedawno przez UOKiK. Wg portalu RynekPierwotny.pl wspomniany projekt przewiduje również bardzo kontrowersyjną zmianę polegającą na likwidacji otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych. Istnieje spora szansa, że ta kłopotliwa dla deweloperów propozycja UOKiK-u zostanie odrzucona przez rząd. Szanse na ustawową regulację umów rezerwacyjnych są o wiele większe. Taka regulacja nie wzbudza bowiem bardzo dużego sprzeciwu deweloperów i nie będzie miała znaczącego wpływu na ich finanse.
Opracowany przez UOKiK projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej, obecnie jest dostępny na stronie Rządowego Centrum Legislacji pod numerem UD358. Wspomniany projekt w kontekście rezerwacji lokali i domów oferowanych przez deweloperów, przewiduje między innymi ograniczenie opłaty rezerwacyjnej do poziomu 1% ceny mieszkania określonej w prospekcie informacyjnym. Proponowane przepisy wskazują również obowiązkowe elementy umowy rezerwacyjnej (strony, miejsce i datę podpisania umowy, cenę nieruchomości, wysokość opłaty rezerwacyjnej oraz długość okresu rezerwacji). Zgodnie z przepisami opracowanymi przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, opłata rezerwacyjna ma zostać zaliczona na poczet ceny sprzedaży nieruchomości deweloperskiej i trafi na rachunek powierniczy. Zwrot wspomnianej opłaty będzie obowiązkowy jeśli:
- nabywca mieszkania nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub promesy od banku
- deweloper nie wykonuje swoich zobowiązań wynikających z umowy rezerwacyjnej
- inwestor oferujący mieszkania, bez zgody rezerwującego dokonał zmian prospektu informacyjnego lub jego załączników
W nawiązaniu do tematu prospektu informacyjnego, warto wspomnieć o jeszcze jednej ważnej kwestii. Wedle propozycji UOKiK-u, deweloper przed zawarciem umowy rezerwacyjnej będzie musiał przekazać klientowi prospekt informacyjny dotyczący danego mieszkania oraz projektu.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl