Specustawa mieszkaniowa - pomoże czy zaszkodzi?

Radni będą obradować nad lokalizacją projektów deweloperskich …

Na wstępie warto przypomnieć, że pod nośną medialnie nazwą „specustawa mieszkaniowa”, funkcjonuje ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących. Wspomnianą ustawę przyjęto na posiedzeniu Sejmu z 5 lipca 2018 roku, a Senat później zaakceptował ją bez żadnych poprawek. Na dzień redagowania niniejszego artykułu (19 lipiec 2018 r.), specustawa nie została jeszcze podpisana przez Prezydenta. Podpis głowy państwa wydaje się jednak formalnością.

Podczas prac nad tzw. specustawą mieszkaniową wyeliminowano rozwiązanie, zgodnie z którym wojewoda w ramach decyzji lokalizacyjnych mógł decydować o przekształceniu gruntów na cele mieszkaniowe. Pomimo możliwości blokowania kontrowersyjnych decyzji wojewody, samorządowcy podnosili zarzut, że nowa ustawa ograniczy kompetencje gminy w zakresie zagospodarowania przestrzennego.

W toku konsultacji społecznych udało się przekonać rząd do wprowadzenia zmian, które skutkowały przeniesieniem całego procesu decyzyjnego na poziom gminy. Jak tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl chodzi tutaj o zgodę samorządu na realizację inwestycji mieszkaniowych wedle szczególnych zasad (innych niż te określone przez ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Zgodnie z przepisami zaakceptowanymi przez Sejm i Senat, rada gminy będzie miała 60 dni na podjęcie uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji lub odmowie ustalenia takiej lokalizacji. Dwumiesięczny termin w razie potrzeby zostanie przedłużony o 30 dni i wyniesie 90 dni (naliczanych od złożenia odpowiedniego wniosku przez inwestora). Wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji składany przez dewelopera, będzie musiał spełnić szereg szczegółowych wymagań. Dodatkowo specustawa mieszkaniowa nakłada na inwestora obowiązek wykonania tzw. koncepcji urbanistyczno - architektonicznej w ramach prac przygotowawczych. Taka koncepcja będzie dołączana do wniosku dewelopera rozpatrywanego przez radę gminy.

Jak tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl inwestor występujący o zgodę na zlokalizowanie inwestycji mieszkaniowej w ramach specjalnego trybu (przewidzianego przez specustawę mieszkaniową), będzie musiał wskazać ewentualne sprzeczności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Specustawa mieszkaniowa dopuszcza sprzeczność inwestycji z miejscowym planem, ale jednocześnie zobowiązuje inwestora do respektowania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Sprzeczność inwestycji ze studium jest dopuszczalna tylko w przypadku zabudowywania byłych terenów kolejowych, wojskowych, pocztowych lub przemysłowych.

Specjalna ścieżka realizacji inwestycji określona przez specustawę, ma zapewnić wysoką jakość projektów deweloperskich dzięki wprowadzeniu tzw. standardów lokalizacji i realizacji inwestycji mieszkaniowych. Inwestor we wniosku składanym do rady gminy będzie musiał udowodnić, że planowana inwestycja spełnia wspomniane standardy. Dotyczą one między innymi dostępu do drogi publicznej, możliwości podłączenia mediów, wysokości budynków oraz dostępności przystanków komunikacji publicznej, szkół, przedszkoli i terenów rekreacyjnych.

Dzięki specustawie łatwiej można zagospodarować niektóre grunty

Analiza spełnienia standardów lokalizacyjnych oraz wymogów formalnych określonych przez specustawę mieszkaniową, na pewno będzie wymagała czasu i wnikliwego sprawdzenia dokumentacji dostarczonej do  rady gminy. Trzeba również pamiętać, że ostateczna wersja specustawy mieszkaniowej przewiduje obowiązek przeprowadzenia konsultacji społecznych dotyczących danej inwestycji i powiadomienia wielu podmiotów (m.in. konserwatora zabytków) o zamiarach inwestora. Właśnie dlatego pojawiają się wątpliwości, czy specjalny tryb realizacji inwestycji mieszkaniowych (przewidziany przez specustawę), rzeczywiście będzie korzystny dla wszystkich deweloperów i dogodny z punktu widzenia samorządów.

Istnieje spore prawdopodobieństwo, że na specustawie mieszkaniowej skorzystają przede wszystkim inwestorzy zamierzający zagospodarować na cele mieszkaniowe byłe tereny przemysłowe, pocztowe, kolejowe i wojskowe. Niektórzy deweloperzy skorzystają również na automatycznym odrolnieniu gruntów w granicach miast. Od samorządowców będzie zależało to, czy wnikliwie przeanalizują projekty inwestycji przewidujących zagospodarowanie gruntów innych niż typowo mieszkaniowe lub sprzecznych z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Lekkomyślne wydawanie zgody na realizacje takich projektów, niestety może skutkować pogłębieniem bałaganu urbanistycznego.      

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl