Do powstania hipoteki niezbędna jest zgoda dłużnika oraz wpis w księdze wieczystej danej nieruchomości. W księdze wieczystej hipotekę wpisuje się zawsze w dziale IV – jest to dział Ksiąg Wieczystych przeznaczony zawsze na wpisy dotyczące hipoteki. Wierzyciel, na rzecz którego została ustanowiona hipoteka, może dochodzić zaspokojenia swoich roszczeń (na podstawie przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym) od każdego właściciela czy użytkownika wieczystego nieruchomości obciążonej hipoteką. Może to być kolejny właściciel nieruchomości, niekoniecznie ten, który jest dłużnikiem osobistym wierzyciela. Hipoteka zabezpiecza wierzycielowi pierwszeństwo dochodzenia swych praw do danej nieruchomości. Wierzyciel hipoteczny może domagać się zaspokojenia swoich roszczeń przed innymi osobami.
Zobacz: Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece
Hipoteka może obciążać nieruchomość, użytkowanie wieczyste, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego czy nawet wierzytelność zabezpieczoną hipotecznie.
Jak powstaje hipoteka
Hipoteka może być ustanowiona na podstawie notarialnej umowy cywilnoprawnej, decyzji administracyjnej np. decyzji uwłaszczeniowej, na podstawie orzeczenia sądu lub innego organu oraz na podstawie szczególnego przepisu prawa.
Hipoteką można obciążać każdą nieruchomość, bez względu na jej rodzaj. Zasada ta odnosi się do nieruchomości gruntowych i lokalowych. Przedmiotem hipoteki jest z reguły jedna nieruchomość. Zdarza się jednak również zabezpieczenie wierzytelności na kilku nieruchomościach, wówczas mamy do czynienia z hipoteką łączną. Istota tej hipoteki polega na tym, że wierzyciel, któremu ona przysługuje może, według swego uznania, żądać zabezpieczenia w całości lub w części z każdej nieruchomości z osobna, z niektórych z nich lub ze wszystkich łącznie. Może również, według swego uznania, dokonać jej podziału pomiędzy poszczególne nieruchomości. Hipoteka łączna może powstać również wskutek podziału wcześniej obciążonej nieruchomości. Obciąża wówczas wszystkie nowo wydzielone grunty.
Zobacz: Zabezpiecz wierzytelność hipoteką umowną
Prawo związane z wierzytelnością
Hipoteka nie jest prawem samodzielnym, lecz prawem związanym z wierzytelnością, którą zabezpiecza, określa się to jako prawo akcesoryjne. Nie może powstać bez wierzytelności, a w przypadku wygaśnięcia wierzytelności, hipoteka również wygasa.
Hipoteka nie ogranicza prawa właściciela do rozporządzania nieruchomością i nie uprawnia wierzyciela do korzystania z nieruchomości, ani też nie daje wierzycielowi względem nieruchomości żadnej władzy faktycznej.
Właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką nie może dokonywać czynności, które mogłyby doprowadzić do znacznego zmniejszenia wartości nieruchomości obciążonej. Chodzi o takie czynności, które sprawiłyby, że wartość nieruchomości spadłaby poniżej zabezpieczonej wierzytelności. Jeżeli właściciel podjąłby takie działania, wierzyciel może żądać zaniechania takich działań, a jeśli to nie przyniosłoby rezultatu, może wystąpić z powództwem do Sądu. Jeżeliby na skutek działań dłużnika wartość nieruchomości zmniejszyła się, wierzyciel może wyznaczyć termin przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego. Może też żądać dodatkowego zabezpieczenia od dłużnika.
Zobacz: Odwrócona hipoteka a renta dożywotnia
Wygaśnięcie hipoteki
Wygaśnięcie hipoteki następuje wskutek wygaśnięcia wierzytelności, np. poprzez spłacenie kredytu, zniesienia jej przez czynność prawną lub złożenia zabezpieczonej kwoty do depozytu bankowego.
Gdyby nastąpiło przypadkowe lub omyłkowe wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej bez podstawy prawnej, wierzyciel może w ciągu 10 lat ponownie dochodzić wpisu wykreślonej hipoteki.
Wygaśnięcie hipoteki zobowiązuje wierzyciela do podjęcia czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki (np. wydanie odpowiedniego zaświadczenia o spłacie kredytu, które dostarcza się do sądu prowadzącego hipotekę). Wpisy hipotek są płatne, istnieją jednak wyjątki. Wysokość wpisu zależy od wysokości hipoteki.
Jeżeli wierzyciel nie otrzymuje swoich pieniędzy rozpocznie się postępowanie egzekucyjne z nieruchomości. Po wszczęciu takiego postępowania, komornik zlicytuje nieruchomość, a pieniądze ze sprzedaży przekaże wierzycielom.
Zobacz: Nowe przepisydotyczące hipoteki
Zmiany ułatwiające zaciąganie kredytów hipotecznych
W tym roku (2011) weszły przepisy ustawy nowelizującej z 2009 roku o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy miały długie vacatio legis ze względu na to, aby zainteresowani mogli się z nimi zapoznać a wydziały wieczysto- księgowe sądów mogły odpowiednio się przygotować do zmian. Nowelizacja miała za zadanie uprościć system zabezpieczeń. Hipoteka ma być bardziej elastyczna i lepiej służyć przedsiębiorcom do pozyskiwania środków na działalność gospodarczą. Nowelizacja dotyczy też osób prywatnych, którym ma ułatwić zaciągnie kredytów na nabycie mieszkania lub domu.
Likwidacja podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną
Zmiany likwidują podział na hipotekę zwykłą i kaucyjną.Hipoteka zwykła zabezpieczała wierzytelność już istniejącą w chwili wpisu. Wysokość jej była znana od początku. Hipoteka kaucyjna dotyczyła tylko wierzytelności o nieustalonej jeszcze wysokości, a więc na dzień ustanowienia hipoteki nieokreślonej bądź nieistniejącej. Chodzi tu np. o odsetki o zmiennej stopie oprocentowania czy kredyt o nieustalonej wysokości z rachunku bieżącego.
W aktualnym stanie prawnym, obie te hipoteki zastępuje jedna, zbliżona w swojej konstrukcji do tej drugiej- hipoteki kaucyjnej.
Hipoteka taka będzie zawsze zabezpieczała wierzytelności do oznaczonej sumy pieniężnej, niezależnie od tego czy istnieją one czy nie, oraz od tego czy ich wysokość jest już znana. Hipoteka obejmie również roszczenia o odsetki, przyznane koszty postępowania, a także inne roszczenia i świadczenia uboczne.