Zgodnie z przepisami sytuację samowoli budowlanej można naprawić. W wielu przypadkach łączy się to z kosztami. Jednak należy pamiętać, iż Główny Urząd Nadzoru Budowlanego może wydać nakaz rozbiórki. Czasami więc bardziej opłaca się ponieść koszty i zalegalizować samowolę mimo, iż procedura dotycząca tego nie jest prosta.
Kiedy może zaistnieć samowola budowlana
Prawo budowlane nie definiuje w żaden sposób pojęcia samowoli budowlanej. Powszechnie przyjmuje się, że popełnia się ją, gdy buduje się budynek lub inny obiekt budowlany, czy choćby tylko jego część bez wymaganego pozwolenia na budowę, zgłoszenia albo gdy starosta sprzeciwił się zamiarowi budowy objętej obowiązkiem zgłoszenia.
Samowola budowlana jednak wchodzi w grę, nawet gdy załatwiło się wszelkie niezbędne formalności. Wystarczy, że rozpocznie się budowę, zanim pozwolenie stanie się ostateczne, czy też gdy w trakcie budowy dojdzie do istotnych odstępstw od projektu budowlanego i warunków zapisanych w pozwoleniu na budowę.
Samowolą jest także prowadzenie robót niezgodnie z zasadami sztuki budowlanej, bez kierownika budowy lub też bez dziennika budowy.
Niedopuszczalnym jest również użytkowanie budynku bez zgody nadzoru budowlanego czy też zmiana sposobu użytkowania budynku lub jego części bez zgłoszenia staroście. Do samowoli budowlanej może dojść również w trakcie użytkowania wybudowanego budynku – chodzi tu o drobne przebudowy czy rozbudowy, np. dobudowywanie tarasu czy balkonu
Zobacz: Opłata roczna za użytkowanie wieczyste
Podstawa prawna legalizacji
Kwestie legalizacji samowoli budowlanej regulują przede wszystkim przepisy art. 48 i 49 b, a także 50 i 51 prawa budowlanego. Sprawy tego typu rozpatruje powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego. Niekiedy, w przypadkach określonych w ustawie, rozpatruje je wojewódzki inspektorat nadzoru budowlanego. Dotyczy to obiektów i robót budowlanych umiejscowionych na terenie pasa technicznego, portów i przystani morskich, morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej, a także na innych terenach przeznaczonych do utrzymania ruchu i transportu miejskiego, hydrotechnicznych piętrzących, upustowych, regulacyjnych, melioracji podstawowych oraz kanałów i innych obiektów służących kształtowaniu zasobów wodnych i korzystaniu z nich wraz z obiektami towarzyszącymi, dróg publicznych krajowych i wojewódzkich wraz z obiektami i urządzeniami służącymi do utrzymania tych dróg i transportu drogowego oraz sytuowanymi w granicach pasa drogowego sieciami uzbrojenia terenu – niezwiązanymi z użytkowaniem drogi, a w odniesieniu do dróg ekspresowych i autostrad – wraz z obiektami i urządzeniami obsługi podróżnych, pojazdów i przesyłek, usytuowanych na obszarze kolejowym, lotnisk cywilnych wraz z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi oraz tych usytuowanych na terenach zamkniętych. Powyższe reguluje art. 83 prawa budowlanego.
Od postanowień i decyzji powiatowego inspektora można się odwołać do inspektora wojewódzkiego, a gdy decyzje lub postanowienia wydaje wojewódzki inspektor – do głównego inspektora nadzoru budowlanego. W ramach następnej instancji przysługuje skarga do wojewódzkiego sądu administracyjnego oraz kasacja do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Zobacz: Cena nieruchomości a jej wartość
Samowolne roboty a samowolna budowa
Przepisy rozdzielają pojęcia samowolnej budowy i samowolnego wykonania robót budowlanych. Roboty budowlane to budowa, a także inne prace budowlane polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Budowa polega na wykonaniu obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także jego rozbudowie, nadbudowie i odbudowie. Wśród tzw. robót budowlanych innych niż budowa ustawa wymienia: przebudowę, remont montaż i rozbiórkę.
Przebudowa – to wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic, pasa drogowego.
Remont – wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a nie stanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym. Montaż – to potocznie wykonanie robót budowlanych polegających na instalowaniu na obiektach urządzeń (brak definicji ustawowej, jest jednak definicja urządzenia budowlanego), np. stacje telefonii komórkowej, kraty, kolektory słoneczne.
Bieżąca konserwacja również nie posiada definicji w prawie budowlanym z 1994 r. Określenie bieżącej konserwacji jest bardzo istotne, bowiem pomiędzy bieżącą konserwacją a remontem ustawodawca ustalił granice między robotami budowlanymi a tym, co robotami budowlanymi nie jest, a należy do obowiązku właściciela obiektu.
Ważnym dla tego zagadnienia jest wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 kwietnia 2006 r. (II OSK 704/05). Zgodnie z nim są to roboty mające na celu utrzymanie obiektu w dobrym stanie w celu jego zabezpieczenia przed szybkim zużyciem lub zniszczeniem. W komentarzu do przepisów prawa budowlanego można przeczytać, iż są to drobne prace budowlane mające na celu zmniejszenie szybkości zużycia obiektu budowlanego lub jego elementów oraz zapewnienie możliwości ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.
Bywa, że remont jest mylony z przebudową lub bieżącą konserwacją. Rozróżnienie ich jest ważne, przebudowa bowiem wymaga pozwolenia na budowę, a remont tylko zgłoszenia, oczywiście pod warunkiem iż nie dotyczy zabytków. Bieżąca konserwacja nie wymaga żadnych formalności.
Zobacz: Sposób i termin zagospodarowania nieruchomości gruntowej
Lista budów wymagających zgłoszenia
W przepisach prawa budowlanego zawarta jest lista budów i innych robót budowlanych, których realizacja nie wymaga pozwolenia, a które należy tylko zgłosić. Są to dosyć rozbudowane katalogi, w których bardzo szczegółowo wymienione są poszczególne obiekty. Można znaleźć je w art. 29 i 30 prawa budowlanego. Przepisy przewidują, że właściwy organ może w drodze decyzji nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia jeżeli ich realizacja może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lub spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków, pogorszenie warunków zdrowotno- sanitarnych lub wprowadzenie, utrwalenie, bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.
Zobacz: Zabudowa siedliskowa zamiast przekształcania nieruchomości rolnej
Obszary Natura 2000
O pozwolenie na budowę należy zawsze się starać w wypadku przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko oraz przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia oceny oddziaływania na obszar Natura 2000.
Obszary Natura 2000 są to tereny, na których gniazdują ptaki i istnieją siedliska roślin lub zwierząt objęte ochroną (obecnie dotyczy to ponad 20 proc. powierzchni Polski). O tym, czy inwestycja znajduje się na takim obszarze, można dowiedzieć się z rozporządzeń do ustawy o ochronie przyrody lub z bazy danych Generalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska.
Zobacz: Obowiązki dotyczące tabliczki z numerem domu
Wydanie pozwolenia
Zgodnie z przepisami organ ma 65 dni na wydanie pozwolenia na budowę. Jeżeli konieczne jest zasięgnięcie opinii różnych instytucji, a organ uzna, że koniecznym jest postępowanie dodatkowe, ma prawo zawiesić postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę do czasu zakończenia postępowania, od którego zależne jest jego wydanie. Organ może też postanowieniem wezwać inwestora do usunięcia nieprawidłowości w projekcie budowlanym.
Do terminu 65 dni, zgodnie z przepisami nie wlicza się okresów zawieszeń oraz opóźnień powstałych z konieczności uzyskania stanowisk innych organów w formie opinii, milczącej zgody lub decyzji. Do tych terminów nie wlicza się również opóźnień z winy inwestora. Z robotami można ruszyć jednak dopiero gdy decyzja stanie się ostateczna. Co do zasady staje się ona ostateczna, jeżeli minie 14 dni od jej doręczenia i nie zostanie w tym czasie zaskarżona.
Zobacz: Jakie budowy nie wymagają pozwolenia
Rodzaje samowoli budowlanych
Określone w obowiązującym prawie budowlanym przypadki samowoli budowlanej z uwagi na konsekwencje, jakie wywołują dla inwestora, można podzielić na budowę albo wybudowanie obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego pozwolenia, bez zgłoszenia, także gdy starosta wyraził sprzeciw, wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa bez wymaganego pozwolenia na budowę lub bez zgłoszenia, tj. przebudowy, remontu, montażu lub rozbiórki, wykonywanie robót budowlanych na podstawie zgłoszenia z naruszeniem art. 30 ustawy, wykonywanie robót budowlanych w sposób odbiegający od warunków i ustaleń określonych w pozwoleniu bądź w przepisach, wykonywanie robót budowlanych realizowanych na podstawie pozwolenia na budowę lub zgłoszenia w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska, wykonywanie robót budowlanych realizowanych na podstawie pozwolenia na budowę lub zgłoszenia po wstrzymaniu wykonania tych robót przez nadzór budowlany, wykonywanie robót budowlanych realizowanych bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia po wstrzymaniu wykonywania tych robót przez nadzór budowlany, zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego połączona z ewentualnym wykonywaniem robót bez wcześniejszego zgłoszenia staroście, wykonywanie robót budowlanych na podstawie ostatecznego pozwolenia na budowę w sytuacji wydania postanowienia o wstrzymaniu jego wykonania w ramach postępowań nadzwyczajnych (stwierdzenia nieważności decyzji albo uchylenia decyzji we wznowionym postępowaniu), wykonywanie robót budowlanych na podstawie ostatecznego pozwolenia na budowę, w sytuacji wydania przez sąd administracyjny postanowienia o wstrzymaniu wykonania decyzji w ramach rozpatrywania skargi wniesionej do sądu, wykonanie robót budowlanych na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, które wyeliminowano z obrotu prawnego w trybie postępowania nadzwyczajnego (uchylenia decyzji w postępowaniu o wznowienie albo stwierdzenia nieważności) lub wyroku sądu.
Za samowolę budowlaną można uznać również wykonywanie robót budowlanych wymagających pozwolenia na budowę na podstawie zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych przyjętego przez starostę, wykonywanie robót budowlanych na podstawie nieostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, wykonywanie robót budowlanych na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę po upływie trzech lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, lub po przerwie w budowie trwającej przez czas dłuższy niż trzy lata przed wydaniem decyzji o wygaśnięciu decyzji o pozwoleniu na budowę.
Po wykonaniu obiektu
Kiedy obiekt jest już gotowy, nie należy zapominać o formalnościach. Należy zawiadomić organ o zakończeniu budowy lub wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie. Formalności te załatwia się u powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.
Pozwolenie na użytkowanie jest wymagane jako konsekwencja procedury legalizacji samowolnie rozpoczętej budowy. Zawsze pozwolenie na użytkowanie trzeba uzyskać w wypadku budowy obiektów określonych kategorii, na które wcześniej trzeba było uzyskać pozwolenie na budowę.
Chodzi o m.in. budynki i obiekty sportowe, obiekty rekreacji, budynki kultury, oświaty, takie jak szkoły, przedszkola, pensjonaty, hotele, schroniska turystyczne, sklepy, zakłady usługowe, budynki biurowe i konferencyjne, budynki przemysłowe, płace składowe i składowiska odpadów, sieci dostarczające media, wolno stojące kominy i maszty. Pozwolenie na użytkowanie w stosunku do domu mieszkalnego jest potrzebne gdy chcemy zamieszkać lub korzystać z domu, chociaż nie jest on jeszcze całkowicie wykończony.
Zobacz: Kiedy budowanie obiektu rekreacyjnego bez zezwolenia jest samowolą
Przechowywanie dokumentów
Protokół, decyzje, zgłoszenia, projekty i rysunki budowlane to bardzo ważne dokumenty. Należy je przechowywać bezpiecznie przez cały okres istnienia obiektu budowlanego. W razie kontroli ich brak może okazać się źródłem problemów. Zawsze bowiem może paść zarzut nielegalności budowy obiektu.