Gmina - prawo pierwokupu
Rodzime przepisy w niektórych sytuacjach przyznają samorządom szczególne uprawnienia. Taka sytuacja wynika m.in. z konieczności prowadzenia przez samorządowców odpowiedniej polityki w zakresie inwestycji publicznych. Przykładem ważnego przywileju jest prawo pierwokupu gruntów, którym w pewnych okolicznościach dysponują gminy. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, w jakich okolicznościach może zostać użyte takie prawo i jak ono działa. Warto pamiętać, że transakcja dotycząca działki objętej prawem pierwokupu przebiega nieco inaczej niż zwykła sprzedaż gruntu.
Kiedy gmina może podkupić działkę?
Osoby zainteresowane tematem pierwokupu, powinny zajrzeć do ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741). Wspomniany akt prawny informuje, że prawo pierwokupu przysługujące gminie może dotyczyć nie tylko własności gruntu, ale również użytkowania wieczystego. Konkretniej rzecz ujmując, gmina posiada prawo pierwokupu w odniesieniu do:
- własności niezabudowanej nieruchomości, którą obecny sprzedawca nabył wcześniej od Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (uwaga: stan nieruchomości w kontekście zabudowy ocenia się dopiero na dzień powtórnej sprzedaży)
- prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej (niezależnie od wcześniejszych okoliczności nabycia gruntu)
- własności nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości
- własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne oraz nieruchomości posiadającej wydaną decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego
- własności nieruchomości położonej na obszarze rewitalizacji lub obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji
Warto dodać, że powyższe punkty 1 oraz 2 nie znajdują zastosowania do nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne lub leśne oraz gruntów wykorzystywanych na wspomniane cele (w razie braku miejscowego planu).
Gmina nie może ingerować w rodzinną sprzedaż działki
Z punktu widzenia aktualnego właściciela i jednocześnie przyszłego sprzedawcy, prawo pierwokupu nieruchomości, które posiada gmina jest dość problematyczne. Chodzi między innymi o to, że brak pewności co do możliwości sfinalizowania transakcji może odstraszać niektórych nabywców. Warto zatem pamiętać, że ustawa o gospodarce nieruchomościami przewidziała wyłączenie zastosowania gminnego pierwokupu w niektórych przypadkach. Przykładem jest sytuacja, w której prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione na skutek zamiany nieruchomości. Pierwokup nie ma miejsca również wtedy, gdy prawo własności lub użytkowania wieczystego ustanowiono jako odszkodowanie albo rekompensatę za utratę własności nieruchomości.
Ważne i częste wyłączenie pierwokupu przysługującego gminie dotyczy także sprzedaży prawa użytkowania wieczystego lub własności nieruchomości gruntowej na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy. W myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami, osobą bliską jest zstępny, wstępny, brat lub siostra, dziecko brata lub siostry, małżonek, osoba przysposabiająca lub przysposobiona, a także osoba, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu.
Dopiero druga umowa przenosi prawo własności gruntu
Problematyczny charakter gminnego prawa pierwokupu wiąże się z faktem, że wymusza ono na stronach transakcji podpisanie umowy warunkowej sprzedaży. Wspomniana umowa przewiduje przeniesienie własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego pod warunkiem nieskorzystania z pierwokupu przez samorząd. Po sporządzeniu aktu notarialnego, notariusz jest zobowiązany do powiadomienia organu uprawnionego do wykonania prawa pierwokupu (tj. wójta, burmistrza lub prezydenta miasta). Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ma miesiąc na podjęcie decyzji o ewentualnym wykorzystaniu prawa pierwokupu i nabyciu gruntu za cenę przewidzianą we wcześniej zawartej umowie.
Wykonanie prawa pierwokupu przez gminę wymaga złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego (domyślnie u tego samego notariusza, który zawiadomił o transakcji). Jest to scenariusz niekorzystny dla niedoszłego nabywcy, który nie może liczyć na ewentualny zwrot poniesionych kosztów notarialnych. Jeżeli natomiast gmina nie wykorzysta prawa pierwokupu, to strony wcześniej zawartej umowy powinny podpisać drugi akt notarialny, który przeniesie własność nieruchomości.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl