Zarządca lub właściciel budynku jest odbiorcą ciepła oraz gazu
Informacji o właściwych zasadach rozliczenia za ciepło, trzeba szukać w ustawie prawo energetyczne (Dz. U. 1997 nr 54 poz. 348). Wspomniany akt prawny wskazuje, że właściciel budynku wielolokalowego lub jego zarządca jest odbiorcą ciepła z sieci oraz nośników energii służących do ogrzewania (najczęściej gazu). Koszty ponoszone przez odbiorcę, powinny zostać podzielone na właścicieli lub użytkowników lokali. Jak wskazuje portal RynekPierwotny.pl, zgodnie z przepisami rozliczenie kosztów ogrzewania dotyczy jedynie nabytego przez odbiorcę ciepła lub paliwa grzewczego. Niedopuszczalne jest ustalanie płatności na ogrzewanie w sposób zapewniający również pokrycie innych kosztów (np. wymiany instalacji grzewczej). Inwestycje związane z instalacją grzewczą, powinny zostać pokryte przy pomocy funduszu remontowego.
NOWOŚĆ na Infor.pl: Prenumerata elektroniczna Dziennika Gazety Prawnej KUP TERAZ!
Rozliczenie przy pomocy podzielników wciąż jest dopuszczalne
Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl zgodnie ze wspomnianą już ustawą prawo energetyczne, odbiorca ciepła lub nośnika energii służącego do ogrzewania, ma obowiązek rzetelnego rozliczenia kosztów pomiędzy właścicieli lokali. Takie rozliczenie musi dotyczyć mieszkań, lokali użytkowych oraz pozostałych ogrzewanych powierzchni (np. korytarzy, piwnic oraz garażu). Co ważne, podmiot rozliczający ciepło, może samodzielnie wybrać metodę rozliczeń. W myśl obowiązujących przepisów, wybrany sposób rozliczeń powinien:
- gwarantować oszczędność ciepła
- zapewniać wiarygodny podział obciążeń finansowych związanych z ogrzewaniem (m.in. poprzez korektę wyników o położenie lokalu w bryle budynku i przenikalność cieplną ścian)
- gwarantować właściwe warunki eksploatacji danego budynku (m.in. w kwestii temperatury oraz wentylacji)
Zobacz: Finanse
Przepisy ustawy prawo energetyczne zapewniają właścicielowi lub zarządcy budynku prawo do wyboru następujących metod rozliczania zużycia ciepła w lokalach:
- według wskazań ciepłomierzy
- na podstawie wskazań „urządzeń umożliwiających indywidualne rozliczenie kosztów, niebędących przyrządami pomiarowymi w rozumieniu przepisów metrologicznych” (podzielników ciepła)
- na podstawie powierzchni lub kubatury lokali
Najbardziej wiarygodne są rozliczenia bazujące na wskazaniach ciepłomierzy. Te urządzenia wymagające m.in. ogrzewania lokalu z jednego pionu, najczęściej stosuje się w nowszych mieszkaniach. Ciepłomierzy nie znajdziemy jednak w częściach wspólnych bardziej nowoczesnych budynków. Koszty ogrzewania takich pomieszczeń (np. korytarzy), muszą być rozliczane proporcjonalnie do wielkości lokali – tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl.
Z mieszanym sposobem rozliczania kosztów ciepła, mamy do czynienia również w przypadku starszych budynków. Brak ciepłomierzy w lokalach, wymusza rozliczenia na podstawie powierzchni użytkowej lub podzielników ciepła montowanych na kaloryferach. Czasem stosowane jest rozliczenie uwzględniające zarówno wskazania podzielnika, jak i metraż mieszkania (np. z wagami 50%/50%). Rozliczenie na podstawie samych podzielników, w praktyce bywa dość ryzykowne, bo te urządzenia mogą zawyżać zużycie ciepła (np. na wskutek instalacji blisko kuchenki).
Zasady rozliczania ciepła muszą zostać zebrane w regulaminie
Zasady rozliczania wydatków związanych z ogrzewaniem, powinny zostać zebrane i usystematyzowane w ramach regulaminu. Taki wymóg przewiduje ustawa prawo energetyczne. Szczegółowy regulamin rozliczeń kosztów ogrzewania ma spore znaczenie praktyczne. Dzięki takiemu dokumentowi można uniknąć wielu sporów i wątpliwości pomiędzy użytkownikami mieszkań oraz zarządcą/właścicielem budynku.
Jeżeli regulamin zużycia ciepła dotyczy wspólnoty mieszkaniowej, to wymagane jest jego zaakceptowanie przez właścicieli mieszkań (w formie uchwały). W przypadku spółdzielni mieszkaniowej, stosowną uchwałę odnośnie regulaminu podejmują władze wspomnianej instytucji. Wszystkie osoby, które będą ponosić koszty ogrzewania zgodnie z regulaminem, powinny zostać powiadomione o nowych zasadach rozliczeń w ciągu 14 dni od ich wprowadzenia. W praktyce regulamin rozliczania zużycia ciepła, zwykle zawiera również informacje dotyczące podziału kosztów związanych z ogrzewaniem wody. Jeżeli pomimo zgodności kalkulacji z wewnętrznym regulaminem, właściciel lub użytkownik lokalu kwestionuje sposób rozliczenia kosztów ogrzewania, to jedynym rozwiązaniem wydaje się spór sądowy.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl