Zmiana sposobu użytkowania budynku lub jego części według art. 71 prawa budowlanego to w szczególności podjęcie lub zaniechanie w obiekcie budowlanym (lub jego części) działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higienicznosanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Zmianą sposobu użytkowania obiektu nie jest natomiast sama przeróbka budynku (pomieszczenia), które uprzednio miało inne przeznaczenie, bądź budowane było w innym celu. Dla przykładu - jeśli w lokalu mieszkalnym przedsiębiorca prowadzi działalność polegającą na projektowaniu stron internetowych i wykonuje tę działalność sam, nie zmienia on sposobu użytkowania lokalu. Inaczej jest, gdy w lokalu mieszkalnym prowadzone ma być przedszkole lub szkoła językowa. Zmieniają się wówczas między innymi warunki bezpieczeństwa pożarowego i warunki higienicznosanitarne.
Konieczne zgłoszenie
Planowaną zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego (lub jego części) należy zgłosić staroście. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy, a także zamierzony sposób użytkowania obiektu i dołączyć do niego:
l opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach; trzeba też oznaczyć część obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
l zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
l oświadczenie (pod rygorem odpowiedzialności karnej) o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; takie prawo ma właściciel, ale także najemca i dzierżawca - jeśli wcześniej uzyskają zgodę właściciela;
l zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; a gdy brak jest planu - ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
l ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności;
l w zależności od potrzeb - pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami (np. ochrony środowiska, ochrony zabytków, wymogów sanitarnych).
Zgłoszenie należy złożyć przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego (lub jego części). I dopiero gdy w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, starosta nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji - można przystąpić do zmiany sposobu użytkowania budynku (nie później jednak niż po upływie dwóch lat od doręczenia zgłoszenia).
Sprzeciw starosty
Starosta może nałożyć na zgłaszającego (w drodze postanowienia), obowiązek uzupełnienia dokumentów w określonym terminie, a gdy zgłaszający nie wypełni tego obowiązku - wniesie sprzeciw w drodze decyzji. Sprzeciw starosty oznacza brak zgody na przystąpienie inwestora do prac adaptacyjnych. Starosta wnosi go także, gdy planowana zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego (lub jego części) wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę (np. remontu budynku wpisanego do rejestru zabytków). Starosta może wnieść sprzeciw również, gdy planowana zmiana narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo może spowodować niedopuszczalne: zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska lub stanu zabytków.
Jakie grożą sankcje
Jeśli zmiana sposobu użytkowania budynku (lub jego części) nastąpi bez wymaganego zgłoszenia, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego - w drodze postanowienia wstrzymuje jego użytkowanie i nakłada obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów wymaganych przy zgłoszeniu. Jeśli okaże się, że po upływie wyznaczonego terminu dokumenty nie zostały przedstawione, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego w drodze postanowienia ustala wysokość opłaty legalizacyjnej. Jej wysokość zależy m.in. od kategorii obiektu. Poza tym w drodze decyzji organ budowlany nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego (lub jego części).
PRZYKŁAD
DZIAŁALNOŚĆ USŁUGOWA I WYTWÓRCZA
Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego wymagające pozwolenia właściwego organu należy rozumieć (...) także intensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu, jeżeli wywołuje to skutki określone w art. 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2003 r. nr 207, poz. 2016 z późn. zm.). Jest oczywiste, iż zwiększenie realizowanej działalności wytwórczej lub usługowej w takim obiekcie może spowodować niekorzystne dla otoczenia skutki, w szczególności w sferze warunków zdrowotnych, higienicznosanitarnych, a nawet może kolidować z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Wyrok WSA w Warszawie z 29 czerwca 2005 r. (VII SA/Wa 476/05, niepubl.)
PRZYKŁAD
PRZERÓBKA CZĘŚCI KWIACIARNI
1. Przeróbka pomieszczeń części kwiaciarni na pomieszczenie, w którym mają być świadczone usługi wykraczające poza zakres usług podstawowych (nieuciążliwych), oznacza zmianę sposobu zagospodarowania terenu.
2. Uciążliwym zakładem może być również taki zakład, który nie jest zaliczony do inwestycji mogących pogorszyć stan środowiska.
Wyrok WSA w Warszawie z 25 listopada 2004 r. (IV SA 2034/03, niepubl.)
Kliknij aby zobaczyć ilustrację.
Wzór zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania lokalu
TERESA SIUDEM
teresa.siudem@infor.pl
PODSTAWA PRAWNA
l Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 ze zm.).