Należy odróżnić zmianę wysokości opłaty – przy zastosowaniu tej samej stawki – od zmiany wysokości stawki procentowej opłaty. Zmianę wysokości opłaty rocznej regulują art. 77–81 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.og.n.), zaś o zmianie stawki procentowej opłaty mowa jest w art. 74–76 u.og.n.
Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego może być aktualizowana raz w roku. Oczywiście, przesłanką do aktualizacji jest zmiana wartości nieruchomości.
Stawka procentowa opłaty rocznej za nieruchomości gruntowe wynosi:
1) 0,3 % ceny – w przypadku nieruchomości oddanych:
● na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej,
● pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych,
● na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową;
2) 1% ceny – w przypadku nieruchomości gruntowych oddanych na:
● cele rolne,
● cele mieszkaniowe,
● na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową;
3) 2% – w przypadku nieruchomości gruntowych przeznaczonych na działalność turystyczną;
4) 3% za pozostałe nieruchomości gruntowe (m.in. wykorzystywane do celów gospodarczych).
O podwyższeniu stawki procentowej opłaty rocznej w przypadku nieruchomości należącej do Skarbu Państwa decyduje wojewoda, wydając odpowiednie zarządzenie, a w przypadku własności samorządu – rada gminy, powiatu albo sejmik województwa w drodze uchwały. Przy czym podwyższenie stawki procentowej może nastąpić tylko przed oddaniem nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.
Najpierw wypowiedzenie
Organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną najpierw musi wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty w terminie do końca roku poprzedzającego rok, w którym zaktualizowana opłata miałaby obowiązywać. Do wypowiedzenia opłaty załącza się:
1) ofertę przyjęcia jej nowej wysokości,
2) informację o wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego oraz
3) informację o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym.
W wypowiedzeniu należy jednocześnie wskazać sposób wyliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia.
SKO albo sąd
W przypadku skorzystania przez użytkownika wieczystego z przysługujących mu środków odwoławczych od decyzji urzędu ostateczna wysokość opłaty może być ustalona przez samorządowe kolegium odwoławcze (dalej: SKO) lub sąd cywilny właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Ustawodawca zastosował w tym przypadku procedurę o charakterze mieszanym, administracyjno-sądowym (por. wyrok TK z 13 marca 1996 r., sygn. akt K11/95).
Użytkownik wieczysty w terminie 30 dni od daty otrzymania wypowiedzenia może skierować do SKO właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, albo jest uzasadniona w innej wysokości.
Od orzeczenia kolegium użytkownik wieczysty i urząd mogą wnieść do sądu powszechnego sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia im orzeczenia.
Zarówno SKO, jak i sąd są uprawnione do ustalenia nowej wysokości opłaty rocznej, wyrok posiada zatem charakter kształtujący stosunek prawny wieczystego użytkowania. W obu postępowaniach możliwa jest również ugoda, na mocy której strony uzgadniają nową wysokość opłaty.
W przypadku oddalenia wniosku czy skargi obowiązuje wysokość opłaty zaoferowanej przez właściciela.
Czytaj także: Zasady oddawania gruntów w użytkowanie wieczyste>>
Uwzględnienie nakładów
Przy aktualizacji wysokości opłaty rocznej na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego nieruchomości na budowę urządzeń infrastruktury technicznej. Nakłady na urządzenia infrastruktury technicznej należy uwzględnić tylko wówczas, gdy zostały one poniesione przez użytkownika wieczystego lub jego poprzednika.
Do urządzeń infrastruktury technicznej można zaliczyć:
● drogę,
● wybudowane na ziemi, pod, lub nad ziemią przewody lub urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne
– art. 143 ust. 2 u.og.n.
Zaliczone mogą być tylko te nakłady, które użytkownik poniósł po dniu poprzedniej aktualizacji opłaty rocznej (art. 77 ust. 4 u.og.n.).
Wymóg zaliczenia nakładów dotyczy również nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe gruntu, poniesionych przez użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej (art. 77 ust. 6 u.og.n.).
Nakłady konieczne, które wpływają na cechy techniczno-użytkowe gruntu, to przede wszystkim nakłady poniesione w celu korzystania z gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem. Pojęcie to należy interpretować ściśle.
Co istotne, urząd dokonujący aktualizacji opłaty ma obowiązek zaliczyć poniesione przez użytkownika nakłady, o ile zawierają się one w ustawowym katalogu i pod warunkiem, że ich poniesienie zostanie udowodnione.
Zaliczenie nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego może się odbywać wyłącznie w ramach procedury aktualizacji opłaty rocznej (por. wyrok WSA w Gdańsku z 4 lipca 2007 r., sygn. akt II SA/Gd 299/07). Jest oczywiście dopuszczalne, by użytkownik poinformował o poniesieniu nakładów już wcześniej, jednak obowiązek zaliczenia na poczet różnicy pomiędzy opłatami zaktualizuje się dopiero z chwilą wszczęcia postępowania w przedmiocie zmiany wysokości tego świadczenia.
Według utrwalonego w orzecznictwie poglądu użytkownik wieczysty może skutecznie wnieść żądanie zaliczenia jego nakładów najpóźniej w kierowanym do SKO wniosku o uznanie wypowiedzenia za niezasadne lub uzasadnione w innej wysokości. Wysunięcie takiego żądania w toku postępowania przed SKO lub postępowania przed sądem powszechnym będzie bezskuteczne, bowiem zakres rozpoznania sprawy przez te organy ograniczony jest zakresem żądań strony zawartych we wniosku.
Czytaj także: Użytkowanie wieczyste>>
Monitoring rynku nieruchomości
Problematyka aktualizacji opłat rocznych dla efektywnego stosowania powinna być powiązana ze stałym monitorowaniem rynku nieruchomości. Wskazane jest również systematyczne (niekoniecznie coroczne) aktualizowanie wysokości opłat. Należy pamiętać, że opłata roczna jest zawsze funkcją wartości rynkowej nieruchomości. Jeśli obiektywnie wartość ta (a przez to i cena) wzrosła, to ustalona wcześniej opłata nie jest zgodna z umową, ponieważ nie odpowiada iloczynowi ceny i przyjętej stawki procentowej.
Jakkolwiek częsta aktualizacja opłaty wiąże się ze zwiększeniem, ze względu na częstotliwość, kosztów wyceny nieruchomości, to jednak pozwala uniknąć kilkusetprocentowych podwyżek wysokości opłat oraz protestów użytkowników wieczystych. Jednocześnie świadomość realizacji przez właściciela praktyki polegającej na bieżącej aktualizacji opłat zwiększa pewność obrotu gospodarczego i pozwala np. przedsiębiorcom na lepszą prognozę kosztów użytkowania nieruchomości.
UDOWODNIENIE ZASADNOŚCI ZMIANY WYSOKOŚCI OPŁATY
Ciężar udowodnienia, że zostały spełnione przesłanki do aktualizacji opłaty spoczywa wprawdzie na urzędzie, jednak praktycznie jedynym dowodem, który mógłby obalić twierdzenia właściciela, byłoby złożenie przez użytkownika operatu szacunkowego stwierdzającego, że zmiana wartości nieruchomości nie nastąpiła lub miała inną wysokość. Użytkownik może również kwestionować metodykę przyjętą do określenia wartości nieruchomości czy też wskazywać na oczywiste błędy logiczne w przyjętym przez rzeczoznawcę wnioskowaniu.
INFORMACJA O PONIESIENIU NAKŁADÓW
Inicjatywa we wskazaniu, że miało miejsce poniesienie nakładów na grunt, oraz ich celu i wartości leży po stronie użytkownika wieczystego. Właściciel, który w zasadzie nie posiada takich informacji – z urzędu będzie musiał nakłady uwzględnić tylko wówczas, gdy dysponować będzie precyzyjnymi danymi o ich wystąpieniu.
Podstawa prawna
● Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. z 2004 r. nr 261, poz. 2603; ost.zm. Dz.U. z 2010 r. nr 47, poz. 278)