Istotne zmiany będą dotyczyły nowych umów najmu
Tytułem wstępu warto nadmienić, że poważne zmiany w zasadach najmu mieszkań komunalnych, zostały wprowadzone ustawą z 22 marca 2018 r. Po akceptacji przez Sejm oraz Senat, wspomniana ustawa uzyskała podpis Prezydenta w dniu 10 kwietnia 2018 r. Większość przepisów ustawy z 22 marca 2018 r. ma wejść w życie już 1 maja 2018 r. Wyjątek dotyczy między innymi regulacji istotnie zmieniających zasady wynajmu lokalu komunalnego od gminy. Te przepisy modyfikujące ustawę o ochronie praw lokatorów, wejdą w życie po 12 miesiącach od ogłoszenia ustawy z 22 marca 2018 r. Wspomniana ustawa 20 kwietnia 2018 r. została opublikowana w Dzienniku Ustaw.
Dla osób, które już wcześniej zawarły z gminą umowę wynajmu lokalu mieszkalnego, dobrą wiadomością jest to, że zmiany dotyczące zasad najmu mają dotyczyć tylko nowych umów. Wcześniejsze umowy zachowają ważność przez okres, na który zostały zawarte – tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl. Taka konstrukcja przepisów będzie motywować najemców do podpisywania z gminą umów bezterminowych przed 21 kwietniem 2019 roku. Dzięki wspomnianemu rozwiązaniu, najemcy unikną między innymi przepisów związanych z okresową weryfikacją dochodów (wykonywaną nie częściej niż co 2,5 roku). Weryfikacja pod kątem ewentualnego przekroczenia limitów dochodowych ustalonych przez gminę, ma dotyczyć wyłącznie najemców, którzy zawrą umowę po 20 kwietnia 2019 r. „Starzy” najemcy do momentu wygaśnięcia aktualnej umowy, nie będą się również musieli martwić nowymi przepisami, które przewidują możliwość przyznania przez gminę mniejszego lokalu komunalnego jeśli powierzchnia obecnego mieszkania w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego przekracza:
- 50 mkw. - dla jednej osoby
- 25 mkw. - w przypadku każdej kolejnej osoby
Taka przymusowa przeprowadzka nie będzie dotyczyła najemcy, który ukończył 75 lat. Jak dodaje portal RynekPierwotny.pl, przepisy nakładają na gminę obowiązek pokrycia kosztów związanych z zamianą zbyt dużego lokum na mniejsze mieszkanie.
Zamożniejsi lokatorzy zapłacą nieco wyższy czynsz …
Kwestie związane z regularną weryfikacją dochodu lokatorów i przymusową przeprowadzką najemcy zasiedlającego zbyt duże lokum to nie jedyne novum w ustawie o prawach lokatorów. Począwszy od 21 kwietnia 2019 roku, zaczną obowiązywać następujące rozwiązania:
- wprowadzenie obowiązku badania przez gminę sytuacji finansowej osób ubiegających się o zawarcie nowej umowy najmu lokalu komunalnego
- umożliwienie gminom pobierania podwyższonego czynszu od osób, których dochody przekroczyły lokalny limit (uwaga: niezależnie od dochodu lokatora, stawka czynszowa po podwyżce nie będzie mogła przekroczyć 8% wartości odtworzeniowej lokalu)
- zobligowanie osoby ubiegającej się o najem mieszkania komunalnego do złożenia następujących dokumentów: deklaracji o wysokości dochodów, oświadczenia o stanie majątkowym rodziny i oświadczenia o nieposiadaniu prawa do innego lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości
- uprawnienie gminy do rozwiązania umowy najmu z osobą, która posiada prawo do lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości (w takim przypadku okres wypowiedzenia wynosi tylko 1 miesiąc)
Warto wspomnieć, że w toku prac legislacyjnych zrezygnowano z niektórych wcześniej planowanych rozwiązań. Za przykład RynekPierwotny.pl podaje wprowadzenie możliwości zawierania nowych umów najmu lokalu komunalnego tylko na czas określony (od 1 roku do 5 lat) z jednoczesnym obowiązkiem badania sytuacji finansowej najemcy przed ponownym wynajęciem mieszkania. Taka zmiana wzorowana na rozwiązaniach z niektórych krajów Europy Zachodniej (np. Wielkiej Brytanii), miała zwiększyć rotację lokatorów mieszkań komunalnych. Warto wspomnieć, że nawet wcześniejsza rządowa propozycja zakładała wprowadzenie umów na czas określony tylko dla nowych najemców. Trudno oczekiwać, że w najbliższym czasie jakiekolwiek ugrupowanie polityczne odważy się na znaczącą zmianę zasad najmu mieszkań komunalnych dla osób, które już od dawna zasiedlają takie lokum.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl