Zgodnie z ustawą gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.) co do zasady nieruchomość wywłaszczona nie może być użyta na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu. Odstępstwo od tej zasady dopuszczalne jest jedynie w przypadku, kiedy poprzedni właściciel lub jego spadkobiercy nie złożą wniosku o zwrot tej nieruchomości. Jeżeli podmiot władający wywłaszczoną nieruchomością, czyli np. spółka komunalna, będzie chciał użyć jej na inny cel, niż w decyzji o wywłaszczeniu, to będzie musiał zawiadomić o tym zamiarze poprzedniego właściciela lub jego spadkobierców. Jednocześnie będzie musiał poinformować poprzedniego właściciela lub jego spadkobierców o tym, że w takich okolicznościach mogą oni żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Poprzednim właścicielom przysługuje bowiem prawo do zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli stała się ona zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Jeżeli jednak poprzedni właściciele nie złożą wniosku o zwrot nieruchomości lub jej części w terminie trzech miesięcy od dnia otrzymania zawiadomienia o możliwości zwrotu, to podmiot władający nieruchomością, czyli np. Skarb Państwa, gmina, powiat nie mają obowiązku zwrotu nieruchomości.
Procedura zwrotu
Z wnioskiem o zwrot nieruchomości lub jej części poprzedni właściciel lub jego spadkobiercy muszą wystąpić do starosty, który wykonuje zadanie z zakresu administracji rządowej. Starosta zawiadamia o tym wniosku właściwy organ, czyli ten, który włada wywłaszczoną nieruchomością. Po przyjęciu wniosku podmiot władający nieruchomością ma obowiązek jej zwrotu, jednak wyłącznie pod warunkiem, że poprzedni właściciel lub jego spadkobiercy zwrócą otrzymane odszkodowanie lub nieruchomości zamienne. Zwrot powinien nastąpić na rzecz Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego (gminy, powiatu lub województwa) w zależności od tego, kto faktycznie włada nieruchomością.
Odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu. Jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, to wysokość odszkodowania po waloryzacji nie może być wyższa niż wartość odtworzeniowa nieruchomości. Dodatkowo osoby, które zostały pozbawione własności nieruchomości w wyniku wywłaszczenia dokonanego przed 5 grudnia 1990 r., w razie zwrotu nieruchomości zwracają odszkodowanie zwaloryzowane, w wysokości nie większej niż 50 proc. aktualnej wartości tych nieruchomości. Jeżeli zwrotowi podlega część wywłaszczonej nieruchomości, zwracana kwota odszkodowania musi być proporcjonalna do powierzchni tej części nieruchomości, która zostaje zwrócona. Jeśli natomiast wartość nieruchomości ulegała zmniejszeniu albo zwiększeniu na skutek działań podjętych już po wywłaszczeniu, to odszkodowanie ulega powiększeniu albo pomniejszeniu o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. W takiej sytuacji przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. Obowiązek zwrotu dopłaty pieniężnej dotyczy także tych właścicieli, którzy poza pieniędzmi otrzymali także nieruchomość zamienną. Dopłata ta podlega zwrotowi według tych samych zasad, co zwrot odszkodowania. Wysokość zwaloryzowanej kwoty nie może być jednak wyższa niż różnica między wartością nieruchomości zwracanej a wartością nieruchomości zamiennej określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu tej wartości także nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości.
Koszty postępowania o zwrot nieruchomości ponosi Skarb Państwa albo właściwa jednostka samorządu terytorialnego, w zależności od tego, któremu z tych podmiotów odszkodowanie jest zwracane.
Zwrot użytkownikom
Do niedawna zasady i procedury dotyczące zwrotu wywłaszczonych nieruchomości, które nie zostały wykorzystane na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, nie dotyczyły osób, które nie były właścicielami takich nieruchomości, ale były ich użytkownikami wieczystymi. Trybunał Konstytucyjny w swoim wyroku z 3 kwietnia 2008 r. (K 6/05) uznał jednak, że takie nierówne traktowanie użytkowników wieczystych jest sprzeczne z konstytucją. Zasada zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, jeżeli nieruchomość nie została użyta na cel publiczny, który był powodem wywłaszczenia, ma bowiem rangę konstytucyjną. Zdaniem Trybunału oznacza to, że obowiązek zwrotu obejmuje nie tylko restytucję prawa własności, ale również prawa użytkowania wieczystego, a także ograniczonych praw rzeczowych, jak np. użytkowanie. Nierówne traktowanie byłych właścicieli i użytkowników wieczystych jest, zdaniem sędziów Trybunału Konstytucyjnego, naruszeniem zasady równości i nie znajduje uzasadnienia w świetle zasady proporcjonalności.
Podmiot władający wywłaszczoną nieruchomością, czyli np. gmina, ma obowiązek jej zwrotu jedynie wówczas, gdy stała się ona zbędna dla realizacji celu określonego w decyzji o wywłaszczeniu. Zgodnie z art. 137 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomość jest zbędna, jeżeli pomimo upływu siedmiu lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu. Dodatkowo za zbędną uważa się nieruchomość, na której w ciągu dziesięciu lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie zrealizowano celu, który był podstawą wywłaszczenia.
Część działki
Jeżeli cel wywłaszczenia został zrealizowany tylko na części wywłaszczonej nieruchomości, to zwrotowi podlega pozostała jej część. Do niedawna podmiot władający nieruchomością miał obowiązek zwrotu jej części jedynie wówczas, gdy istniała możliwość jej zagospodarowania zgodnie z planem miejscowym obowiązującym w dniu złożenia wniosku o zwrot, a w przypadku braku planu miejscowego, zgodnie z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Niezależnie od możliwości zagospodarowania nieruchomości podmiot nią władający miał obowiązek zwrotu jej części, gdy przylegała ona do nieruchomości stanowiącej własność osoby wnioskującej o zwrot. Trybunał Konstytucyjny orzekał jednak w wyroku z 3 kwietnia 2008 r. (K 6/05), że wprowadzanie ograniczeń zwrotu części nieruchomości, w zależności od tego, czy można ją zagospodarować lub czy przylega ona do nieruchomości osoby składającej wniosek o zwrot, jest niezgodne z konstytucją. Zdaniem sędziów Trybunału takie ograniczenie konstytucyjnej zasady zwrotu wywłaszczonych nieruchomości nie znajduje uzasadnienia. Zasady tej nie należy bowiem zawężać jedynie do sytuacji, gdy cała nieruchomość stała się zbędna na cel publiczny wskazany w decyzji o wywłaszczeniu. Z tego też względu sędziowie Trybunału Konstytucyjnego uznali, że byli właściciele lub ich spadkobiercy mają pra- wo domagania się zwrotu części nieruchomości, niezależnie od tego, czy może być ona zagospodarowana lub czy przylega ona do ich nieruchomości.
Nieruchomość wywłaszczona lub jej część podlega zwrotowi w stanie, w jakim znajduje się w dniu jej zwrotu. O zwrocie orzeka starosta.
JAKIE KONSEKWENCJE MA ORZECZENIE TRYBUNAŁU
• użytkownicy wieczyści mogą żądać zwrotu wywłaszczonych nieruchomości, jeżeli stały się one zbędne dla realizacji celu określonego w decyzji o wywłaszczeniu;
• organ władający nieruchomością nie może uzależniać zwrotu części nieruchomości od tego, czy może być ona zagospodarowania lub czy przylega do nieruchomości osoby, która złożyła wniosek o zwrot wywłaszczonej nieruchomości;
• jeżeli przed 1 stycznia 1998 r. na wywłaszczonej nieruchomości został zrealizowany inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, który w dniu wydania tej decyzji mógł stanowić podstawę wywłaszczenia, to poprzedni właściciele nieruchomości lub ich spadkobiercy mogą żądać ich zwrotu.
ARKADIUSZ JARASZEK
arkadiusz.jaraszek@infor.pl
PODSTAWA PRAWNA
• Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 ze zm.).
• Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 3 kwietnia 2008 r., sygn. akt K 6/05 (Dz.U. nr 59, poz. 369).