1 stycznia 2009 r. weszły w życie przepisy zmieniające zasady gospodarowania gruntami rolnymi położonymi w granicach administracyjnych miast (ustawa z 19 grudnia 2008 r. o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych; dalej: nowelizacja ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych). Nowe przepisy zostały uchwalone (19 grudnia 2008 r. posłowie odrzucili weto prezydenta RP do nowelizacji ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych) mimo sprzeciwu samorządowców, urbanistów i architektów.
Przed nowelizacją
Według obowiązujących do 31 grudnia 2008 r. przepisów (ustawa z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych) na cele nierolne i nieleśne można było przeznaczać przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji gruntów jako nieużytki, a w razie ich braku - inne grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Wykorzystanie gruntów rolnych i leśnych na cele inwestycyjne mogło nastąpić jedynie po przeprowadzeniu procedury składającej się z dwóch etapów:
1) zmiany przeznaczenia gruntów z rolnych na nierolne i leśnych na nieleśne,
2) wyłączenia tych gruntów z produkcji rolnej lub leśnej.
Po nowelizacji
Według nowych przepisów (art. 5b nowelizacji ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych) procedury wyłączenia z produkcji rolnej lub leśnej nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położonych w granicach administracyjnych miast. Zlikwidowano bowiem konieczność uzyskania zgody Ministra Rolnictwa i Rozwoju Wsi lub marszałka województwa (w zależności od klasy i rodzaju gruntu) na zmianę przeznaczenia gruntu oraz zgody starosty na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.
Dotyczy to w praktyce także gruntów rolnych klas IV - VI w gminach wiejskich, bowiem nowelizacja ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych przewiduje również, że by zmienić przeznaczenie tych obszarów, nie trzeba będzie, jak do 1 stycznia 2009 r., uzyskiwać zgody marszałka województwa.
Nowelizacja ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych nie objęła gruntów leśnych, co oznacza, że dla wykorzystania na cele nieleśne lasu położonego w granicach administracyjnych miasta konieczna jest zmiana przeznaczenia gruntu z leśnego na nieleśny oraz wyłączenie go z produkcji leśnej.
Nowelizacja ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych nie dokonała także automatycznego „odrolnienia” gruntów rolnych, rozumianego jako zmiana przeznaczenia gruntów. Oznacza to, że nieruchomości określone w ewidencji gruntów jako rolne, położone na terenach miast, pozostaną gruntami rolnymi z taką jedynie różnicą, że ich wykorzystanie np. na cele budowlane będzie możliwe bez potrzeby przeprowadzania postępowań administracyjnych celem uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia oraz zgody na wyłączenie z produkcji rolnej.
Nowelizacja ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych nie eliminuje obowiązku zmiany przeznaczenia gruntu rolnego poprzez uchwalenie (lub zmianę) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zmiany przeznaczenia terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego można dokonać jedynie w trybie zmiany planu lub uchwalenia nowego. Wymaga to przeprowadzenia całej procedury planistycznej, zakończonej uchwałą rady gminy, przyjmującej nowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianę.
Do 1 stycznia 2009 r. nie można było bowiem wydawać decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla gruntów, które wymagały uzyskania zgody odpowiedniego organu (ministra rolnictwa, marszałka województwa) na odrolnienie.
Bez planu miejscowego
Jeżeli plan miejscowy nie zmieni przeznaczenia gruntów rolnych w granicach administracyjnych miast i tym samym nie nastąpi wyłączenie ich z produkcji rolnej, to wszystkie czynności prawne z zakresu sprzedaży i zabudowy tych gruntów muszą być zgodne z zasadami gospodarowania nieruchomościami rolnymi (ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego; dalej: ustawa o ustroju rolnym).
W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnych prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy gruntu, a w przypadku jego braku - Agencji Nieruchomości Rolnych (art. 3 ust. 1 i ust. 4 ustawy o ustroju rolnym).
Żadna czynność prawna z zakresu obrotu nieruchomością rolną położoną w granicach administracyjnych miast nie będzie więc mogła zostać zrealizowana bez umożliwienia dotychczasowemu dzierżawcy lub Agencji Nieruchomości Rolnych wykonania prawa pierwokupu. Czynność prawna dokonana z naruszeniem uprawnień dzierżawcy lub Agencji Nieruchomości Rolnych będzie nieważna (art. 9 ust. 1 ustawy o ustroju rolnym).
SŁOWNICZEK
Nieruchomość rolna to każda nieruchomość rolna w rozumieniu ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.
Marcin Polit
Podstawy prawne:
• Ustawa z 19 grudnia 2008 r. o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. nr 237, poz. 1657)
• Ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. nr 64, poz. 592; ost.zm. Dz.U. z 2008 r. nr 180, poz. 1112)
• Ustawa z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (j.t. Dz.U. z 2004 r. nr 121, poz. 1266; ost.zm. Dz.U. z 2008 r. nr 237, poz. 1657)
• Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93; ost.zm. Dz.U. z 2008 r. nr 163, poz. 1012)
KOMENTARZ
Odrolnienie uprości i przyspieszy proces inwestycyjny
ANDRZEJ ARENDARSKI,
Prezes Krajowej Izby Gospodarczej, Wiceprezes Eurochambres
- W obliczu poważnego kryzysu na rynku nieruchomości, który jest skutkiem załamania na międzynarodowych rynkach finansowych, odrolnienie gruntów rolnych w obrębie miast może wpłynąć na obniżkę cen terenów inwestycyjnych, a tym samym zwiększenie popytu i powstanie nowych inwestycji.
Dzięki większej liczbie inwestycji odrolnienie może wpłynąć także na wzrost dochodów budżetu państwa i samorządów z tytułu podatku dochodowego od osób fizycznych oraz prawnych, a także wzrost dochodów gmin z tytułu podatku od nieruchomości, podatku od czynności cywilnoprawnych i opłat adiacenckich
Granica miasta nie może decydować o przeznaczeniu gruntów
ANDRZEJ PORAWSKI,
Dyrektor Biura Związku Miast Polskich
- Żeby uchronić się przed niekontrolowanym zagospodarowywaniem odrolnionych gruntów, samorządy powinny przystąpić do opracowywania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, przewidujące zrównoważony rozwój budownictwa na tych obszarach.
Wydaje się, co prawda, że nasze obawy dotyczące dzikiej zabudowy nie sprawdzą się w związku z kryzysem finansowym, albo ograniczą się jedynie do pojedynczych przypadków. Grunty, które do 1 stycznia 2009 r. miały status rolny, nie są bowiem objęte ani planami miejscowymi, ani nie posiadają wymaganej przy inwestycjach budowlanych infrastruktury. Nie są więc atrakcyjne dla inwestorów, zwłaszcza gdy mogą oni wybierać w ofertach terenów uzbrojonych.
Jednak nadal będziemy postulować o zmianę prawa poprzez nowelizację, albo ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, albo ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przede wszystkim chcemy, aby to nie rodzaj gminy decydował o sposobie odrolnienia gruntów (miejska, miejsko-wiejska, wiejska). Naszym zdaniem granica miasta jest tu sztucznym wyznacznikiem, zwłaszcza w gminach miejsko-wiejskich. Podstawą odrolnienia powinna być granica obszarów przeznaczonych do urbanizacji.
Będziemy się domagać także, aby o odrolnieniu gruntów decydowała, w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, rada gminy, a odrolnienie następowało automatycznie, poprzez wyznaczenie obszarów do urbanizacji w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Notowała Wioletta Kępka