Głównym magnesem są nisko oprocentowane kredyty z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, z których TBS-y mogą korzystać, budując mieszkania. Te kredyty są oprocentowane w wysokości połowy stopy redyskonta weksli NBP - nie mniej niż 3,5 proc. (w tej chwili obowiązuje właśnie takie oprocentowanie).
Tanie kredyty
TBS-y mogą uzyskać kredyt nawet na 35 lat i na 70 proc. kosztów całej budowy. Reszta pieniędzy musi pochodzić od przyszłych najemców. W tym roku Towarzystwa Budownictwa Społecznego chciały pożyczyć z KFM nawet 1,3 mld złotych. - W kasie funduszu w tym roku jest jedynie ok. 600 mln złotych - mówi Zdzisław Słabkowski prezes Polskiej Izby Gospodarczej TBS. Nic dziwnego, ze przedstawiciele TBS-ow proponują, by obecny system zastąpić nowym. Kredytów udzielałyby banki komercyjne, a KFM spłacałby jedynie część należnych odsetek. Dzięki temu przy pomocy takich samych pieniędzy publicznych mogłaby powstawać większa liczba nowych mieszkań. Do tej pory TBS-y wybudowały około 80 tys. mieszkań. Mieszka w nich łącznie ok. 250 tys osób. Średni koszt budowy mieszkania w TBS-ie w skali całego kraju, to ok. 3,5-4 tys. zł - twierdzi prezes Słabkowicz. Największą bariera dla osób mniej zarabiających jest wymóg wpłacenia do TBS-u kwoty wynoszącej do 30 proc. wartości mieszkania. Cenę, jaką musi wpłacać najemca, ustala się na podstawie decyzji lokalnego wojewody. W Warszawie, w różnych TBS-ach, przy wynajmowaniu 60 mkw. mieszkania trzeba wpłacić średnio ok. 100 tys. złotych. Kilka samorządów zdecydowało się jednak, że założone przez nie TBS-y nie będą pobierały tej opłaty. Pieniądze są zwracane przy rezygnacji z najmu. Kwota partycypacji nie jest mała, a na pomoc banku raczej nie należy liczyć. W praktyce kaucję można jedynie pokryć kredytem konsumpcyjnym, który jest jednak wysoko oprocentowany.
Wysokie czynsze
Miesięczne czynsze płacone przez lokatorów są stosunkowo wysokie i zgodnie z prawem mogą wynosić nawet 4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. W Warszawie czynsze w TBS-ach przekraczają czasem nawet 700 złotych miesięcznie za 60-metrowe mieszkanie. Płacony czynsz zawiera nie tylko koszty eksploatacyjne, zarządu i składkę na fundusz remontowy, ale też koszt spłaty kredytu do KFM. Czynsz jest więc wyższy niż ten płacony przez najemców mieszkań hipotecznych i spółdzielczych, ale też zdecydowanie niższy od najmu mieszkania na wolnym rynku. Lokatorzy mieszkań TBS cały czas skarżą się jednak, że czynsze są co roku podnoszone. W niektórych miastach już teraz zapadły decyzje, że od przyszłego roku czynsz wzrośnie nawet o 20 proc. - to wielokrotnie powyżej wskaźnika inflacji. Lokatorzy tych mieszkań muszą też oczywiście ponosić inne opłaty związane z eksploatacją mieszkania, np. płacić rachunki za wodę, gaz i energię elektryczną.
Nie dla każdego
Mieszkanie w TBS-ie jest mieszkaniem socjalnym, więc starać się o nie mogą tylko osoby spełniające ściśle określone kryteria. Najczęściej ta oferta dotyczy tylko osób na stałe zamieszkałych w danej miejscowości, które mają trudną sytuację mieszkaniową, czyli nie mają żadnego tytułu prawnego do jakiejkolwiek nieruchomości. Najczęściej trzeba też mieć pracę na danym terenie i odpowiednio niskie dochody, które uniemożliwiają kupno mieszkania. W wielu miejscach kolejka zainteresowanych mieszkaniami na wynajem jest tak długa, że trzeba czekać kilka miesięcy lub nawet lat na zwolnienie mieszkania z TBS-u. W tej chwili nowych lokali nie powstaje dużo, bo brakuje pieniędzy na kredyty z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego.
ROMAN GRZYB
roman.grzyb@infor.pl
PROF. WITOLD WERNER
Instytut Rozwoju Miast
Idea TBS-ów została mocno wypaczona. To miały być mieszkania społeczne, dla ludzi biednych, a są dla zamożnych. Największą barierą jest początkowa wpłata w wysokości 30 proc. wartości mieszkania, którą musi ponieść najemca. Osoba mniej zarabiająca nie może sobie na to pozwolić, a banki na taki cel pieniądze pożyczą niezbyt chętnie. To w większości są mieszkania o wysokim standardzie wykonania i dobrej lokalizacji. Niestety, wpływa to na koszt tych lokali. Czynsze muszą być bardzo wysokie, bo zawierają nie tylko koszty eksploatacji, ewentualnych remontów, ale też koszt spłaty zaciągniętych kredytów. Systematycznie od wielu lat pieniądze z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego dla TBS-ów są coraz mniejsze. TBS-y czekają na nie i często popadają w coraz gorszą sytuację. Dobrze radzą sobie tylko te, które zajmują się budownictwem komercyjnym lub zarządzaniem nieruchomości - czasem nawet komunalnych. KFM udziela bardzo tanich kredytów (korzystając z dopłat z budżetu państwa), a korzyści mają z tego przede wszystkim osoby zamożne. Jeśli te osoby uzyskają możliwość wykupienia zajmowanych lokali, to powinno się to odbywać tylko po spłacie pozostałych 70 proc. wartości rynkowej mieszkania.