Zgodnie z definicją służebności gruntowej zawartą w art. 285 kodeksu cywilnego nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.
Zobacz: Kodeks postępowania cywilnego
Tak ustanowiony zakres praw i obowiązków pomiędzy nieruchomością władnącą a nieruchomością obciążoną może jednak ulec zmianie. Prawo przewiduje trzy sytuacje, w których można wystąpić o zmianę treści służebności gruntowej:
a) powstanie ważnej potrzeby gospodarczej po stronie nieruchomości obciążonej;
Ważna potrzeba gospodarcza musi mieć charakter obiektywny. Nie wystarcza subiektywne przekonanie właściciela nieruchomości obciążonej o konieczności zmiany treści służebności, jak również osobisty charakter tej potrzeby. Ważną potrzebę gospodarczą bada się bowiem od strony potrzeb nieruchomości władnącej, a nie od potrzeb jej właściciela. Realizacja rekreacyjnych potrzeb użytkowników nieruchomości obciążonej nie może nastąpić przez zmianę zakresu służebności gruntownej (tak: Wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 22 lutego 2001 r. III CKN 289/2000).
Potrzeba gospodarcza musi powstać po dniu ustanowienie służebności gruntowej. Nie każda potrzeba gospodarcza będzie przy tym dostatecznym powodem do zmiany treści służebności gruntowej. Przepis art. 291 kc stanowi bowiem, że pomimo powstania ważnej potrzeby gospodarczej na nieruchomości obciążonej nie można zmienić treści służebności gruntowej, jeśli ta zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się również, że koszt zmiany treści służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości obciążonej, który z takim roszczeniem występuje.
b) żądanie zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla nieruchomości obciążonej szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (art. 294 kc)
Nie każda zmiana stosunków otwiera i uzasadnia możliwość zniesienia służebności gruntowej, lecz tylko taka, która pozostaje w bezpośrednim związku przyczynowym z wytworzeniem się stanu rzeczy szczególnie uciążliwego dla właściciela nieruchomości obciążonej i z reguły dotyczy sfery gospodarczej. Można więc odnieść się tu do potrzeb gospodarczych opisanych powyżej – z tym zastrzeżeniem, że przez zmianę stosunków w rozumieniu art. 294 kc należy rozumieć zarówno zmianę okoliczności związanych z wykonywaniem konkretnej służebności gruntowej, jak i ogólną zmianę stosunków społeczno-gospodarczych.
Badanie zmiany stosunków, o jakiej mówi powołany art. 294 kc, powinno objąć czas od powstania służebności do dnia rozstrzygania sprawy.
Z puntu widzenia praktyki istotna jest również uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 października 1994r. w sprawie III CZP 132/94, w której wyrażono pogląd, że „brak orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie zasiedzenia służebności gruntowej nie jest przeszkodą do zniesienia takiej służebności”
Zobacz: Służebność przesyłu
Ustawodawca w podobny sposób uregulował sytuację gdy służebność gruntowa straciła wszelkie znaczenie dla właściciela nieruchomości władnącej. W doktrynie prawniczej wskazuje się, że ma to miejsce wówczas gdy służebność przestała przynosić jakąkolwiek korzyść gospodarczą nieruchomości władnącej. W takim wypadku właściciel nieruchomości obciążonej może domagać się zniesienia służebności bez wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości władnącej.
Zobacz: Stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości
c) wygaśnięcie służebności wskutek niewykonywania przez lat dziesięć
Przyjmuje się, że skoro służebność gruntowa ustanawiana jest w interesie właściciela nieruchomości władnącej to wymaga się od niego aby z tego prawa korzystał.
Bierność właściciela nieruchomości władnącej przez lat 10 powoduje wygaśnięcie ustanowionej służebności. Dotyczy to zarówno służebności czynnych (gdy właściciel nieruchomości władnącej ma prawo korzystać z nieruchomości obciążonej w określonym zakresie), jak i biernych (polegających na obowiązku właściciela nieruchomości obciążonej na ograniczeniu się w korzystaniu z przysługującej mu własności).
W pierwszym wypadku dniem terminu jest upływ dnia, który datą odpowiada dniowi, w którym uprawniony zaprzestał wykonywania służebności, a w drugim - upływ dnia, który datą odpowiada dniowi, w którym na nieruchomości powstał stan sprzeczny z treścią służebności