Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić zasady takiego wstąpienia w stosunek najmu po śmierci członka rodziny. Opisywana kwestia wydaje się szczególnie ciekawa w świetle niedawnych zmian ustawy o ochronie praw lokatorów.
Polecamy: Specustawa mieszkaniowa z wyjaśnieniem rządowym
Kodeks cywilny określa zasady przejęcia „M” przez nowego najemcę
Na wstępie warto wyjaśnić, że najem mieszkania od gminy jest regulowany przede wszystkim przez dwa akty prawne. W kodeksie cywilnym (KC) znajdziemy ogólne przepisy dotyczące wszystkich umów najmu (w tym również wynajmu lokalu komunalnego). Natomiast ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego zawiera szczegółowe regulacje odnoszące się jedynie do wynajmu mieszkań komunalnych. Jeżeli te same kwestie są regulowane przez ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. oraz kodeks cywilny, to stosuje się przepisy pierwszego z wymienionych aktów prawnych (zgodnie z zasadą, wedle której norma szczególna uchyla normę generalną).
Warto wiedzieć, że w przypadku przejęcia lokalu po śmierci najemcy, stosuje się artykuł 691 kodeksu cywilnego. Wspomniany przepis dotyczy wstąpienia osób krewnych i bliskich w stosunek najmu wszystkich mieszkań (nie tylko komunalnych). Wedle artykułu 691 KC, po śmierci najemcy w stosunek najmu mogą wstąpić następujące osoby:
- małżonek niebędący współnajemcą lokalu
- dzieci zmarłego najemcy i jego współmałżonka
- uprawnieni do otrzymywania świadczeń alimentacyjnych od zmarłego najemcy
- domownicy pozostający we wspólnym pożyciu ze zmarłym najemcą
Warunkiem wstąpienia w stosunek najmu mieszkania (również komunalnego) jest stałe zamieszkiwanie w tym lokum ze zmarłym najemcą (do chwili jego śmierci). Warto nadmienić, że artykuł 691 kodeksu cywilnego nie będzie stosowany jeśli zmarł tylko jeden z najemców lokalu. Wówczas nie ma podstawy do wstępowania w stosunek najmu. Kolejna ważna kwestia została uregulowana przez art. 691 par. 4 KC. Chodzi o możliwość wypowiedzenia stosunku najmu przez osoby, które w niego wstąpiły (na mocy art. 691 KC). Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl takie wypowiedzenie z zachowaniem terminów ustawowych jest możliwe również wtedy, gdy umowa została zawarta na czas określony.
Gmina określa procedury związane z przejęciem swojego mieszkania
Tak jak już wspomnieliśmy, ustawa o ochronie praw lokatorów określa szczegółowe zasady dotyczące najmu mieszkań komunalnych. Ten akt prawny w porównaniu do kodeksu cywilnego, nie zawiera jednak przepisów ustanawiających bardziej szczegółowe wymogi związane ze wstąpieniem w stosunek najmu.
Zobacz: Gospodarka komunalna
Właśnie dlatego w odniesieniu do lokali komunalnych stosowany jest artykuł 691 kodeksu cywilnego. Warto również pamiętać, że osoba ubiegająca się o najem mieszkania komunalnego po zmarłym krewnym lub bliskim, powinna spełnić warunki określone przez daną gminę w specjalnej uchwale. Takie wymagania zwykle dotyczą maksymalnego dochodu najemcy oraz braku prawa do innego lokum.
Rząd zrezygnował z zakazu przejmowania mieszkań komunalnych …
W ramach uzupełnienia, trzeba wspomnieć o konsekwencjach niedawnych zmian ustawy o prawach lokatorów. Warto wiedzieć, że ustawodawca początkowo rozważał uniemożliwienie automatycznego wstępowania w stosunek najmu mieszkań komunalnych. Zgodnie z planowanymi rozwiązaniami, krewni lub bliscy zmarłego najemcy (niebędący współnajemcami), powinni zostać zobowiązani do opuszczenia gminnego lokum w trakcie 6 miesięcy.
Osoby opuszczające wcześniej zajmowane mieszkanie, miały mieć prawo do najmu jednego lokalu komunalnego (pod warunkiem spełnienia kryteriów dochodowych). Takie rozwiązanie ostatecznie nie zostało jednak wprowadzone. Można przypuszczać, że przeszkodę stanowiła perspektywa protestów i niezadowolenia wielu użytkowników mieszkań komunalnych.
Pomimo rezygnacji rządu ze wspomnianej propozycji, niedawna nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów wpłynęła na sytuację osób, które chcą wstąpić w stosunek najmu po zmarłym krewnym lub bliskim. Trzeba nadmienić, że wstąpienie w umowę najmu zawartą po 20 kwietnia 2019 roku, będzie skutkowało objęciem lokatora nowymi i bardziej restrykcyjnymi zasadami. Chodzi tutaj między innymi o weryfikację dochodu lokatorów przez gminę (przeprowadzaną nie częściej niż co 2,5 roku) oraz podwyżki czynszu dla osób przekraczających limity dochodowe.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl