Z komunalnym zasobem mieszkaniowym jest związanych wiele problemów. Wystarczy tylko wspomnieć, że aż 85% bloków mieszkalnych i kamienic należących do gmin, obecnie wymaga częściowego lub kapitalnego remontu. Kolejny problem to wysoki poziom zadłużenia czynszowego oraz jego powszechność. Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że na co drugim mieszkaniu komunalnym ciąży dług związany z zaległym czynszem. Jeszcze inny problem stanowi użytkowanie mieszkań komunalnych przez osoby, które nie powinny dłużej wykorzystywać takich „M” (np. ze względu na zbyt wysokie dochody lub posiadanie innego lokum). Osoby wynajmujące mieszkanie komunalne, które obecnie jest im niepotrzebne, dość często decydują się na podnajem tego lokalu. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają, jakimi konsekwencjami grozi takie zachowanie zwalczane przez władze polskich miast.
Nie można podnająć żadnego lokalu bez zgody jego właściciela
Warto przypomnieć, że wynajem mieszkań od gminy opiera się na ogólnych przepisach kodeksu cywilnego oraz szczegółowych regulacjach wymienionych przez ustawę o ochronie praw lokatorów. Artykuł 6882 kodeksu cywilnego wskazuje, że najemca lokalu bez zgody wynajmującego nie może podnająć takiej nieruchomości (całkowicie albo częściowo) lub oddać jej do bezpłatnego użytkowania. Ten zakaz podnajmu bez zgody właściciela lokum (np. gminy) nie dotyczy jedynie udostępnienia „M” osobie, wobec której najemca posiada obowiązek alimentacyjny. Co ważne, obowiązek alimentacyjny musi zostać potwierdzony przez sąd.
Trzeba podkreślić, że ustawa o ochronie praw lokatorów (oficjalnie: ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego) przewiduje negatywne konsekwencje dla osoby prowadzącej niezgłoszony podnajem. Zgodnie z artykułem 11 ustęp 2 wspomnianej ustawy, wynajmujący (właściciel lokalu) może wypowiedzieć umowę najmu, jeżeli lokator bez wymaganej pisemnej zgody wynajął, podnajął albo oddał mieszkanie do bezpłatnego użytkowania. Identyczna sankcja znajduje zastosowanie również wtedy, gdy najem, podnajem lub bezpłatne użytkowanie dotyczy tylko części lokalu (np. jednego pokoju).
Najemca oraz podnajemca będzie miał miesiąc na wyprowadzkę
Wedle przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, wypowiedzenie umowy związane z nieuzgodnionym najem, podnajmem lub oddaniem w bezpłatne użytkowanie, powinno zostać dokonane z przynajmniej miesięcznym terminem (na koniec miesiąca kalendarzowego). W tym kontekście warto pamiętać, że ewentualna umowa podnajmu ulega rozwiązaniu wraz z wygaśnięciem umowy najmu. Co ważne, do momentu zakończenia najmu, zarówno najemca, jak i podnajemca odpowiada za wyrządzone szkody. Wynika to z artykułu 668 paragraf 1 kodeksu cywilnego.
Samorządy próbują aktywnie walczyć z nielegalnym podnajmem
Gminy stosunkowo często korzystają z możliwości, jakie ustawa o ochronie praw lokatorów daje im w stosunku do osób nielegalnie podnajmujących mieszkanie komunalne. Chodzi o wspomniane już wcześniej wypowiedzenie umowy najmu z miesięcznym terminem. Można jednak przypuszczać, że przypadki nielegalnego podnajmu, które są wykrywane przez samorządy, stanowią tylko czubek góry lodowej. O podnajmie bez zgody właściciela informują gminę na przykład lokatorzy innych mieszkań komunalnych. Niektóre instytucje zarządzające gminnym zasobem mieszkaniowym, umożliwiają anonimowe zgłoszenie podnajmu prowadzonego bez ich zgody. Nielegalny podnajem może wyjść na jaw również wtedy, gdy pracownicy zarządu budownictwa mieszkaniowego lub podobnej instytucji odwiedzą mieszkanie w innym celu niż kontrola (np. podczas usuwania awarii).
Uzyskanie zgody na podnajem może okazać się problematyczne
O możliwość legalnego podnajęcia lokalu komunalnego czasem pytają np. osoby, które ze względu na charakter swojej pracy muszą często przebywać poza miejscem zamieszkania. Teoretycznie istnieje możliwość legalnego podnajmu mieszkania komunalnego przez takie osoby po uzyskaniu odpowiedniej zgody od gminy. W praktyce pozytywna decyzja samorządu wydaje się jednak mało prawdopodobna (zwłaszcza w przypadku sporego deficytu lokali komunalnych na danym terenie). Wnioskodawca może natomiast narazić się na kontrolę związaną z podejrzeniami o niewykorzystywanie mieszkania lub jego wcześniejsze podnajęcie.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl