Użytkowanie wieczyste to prawo rzeczowe zbliżone bardzo do prawa własności. Może być ono ustanowione na gruntach Skarbu Państwa bądź gruntach jednostek samorządowych każdego szczebla. Ustanawiane jest poprzez zawarcie umowy pomiędzy właścicielem i użytkownikiem wieczystym. Na mocy tej umowy użytkownik może korzystać z gruntu w zakresie jego gospodarczego przeznaczenia, pobierać pożytki, jednakże własność pozostaje przy Skarbie Państwa lub jednostce samorządowej. W umowie tej można określić obowiązki użytkownika i termin ich realizacji. Umowę zawiera się maksymalnie na 99 lat, jednakże może ulec przedłużeniu. Do powstania prawa użytkowania wieczystego niezbędny jest wpis tego prawa w księdze wieczystej, wpis ten ma charakter konstytutywny. Użytkowanie wieczyste jest dziedziczne i zbywalne. Budynki i budowle posadowione na gruncie stanowią własność użytkownika wieczystego.
Wycena i opłata
Wycena wartości prawa użytkowania wieczystego musi być dokonana przez uprawnionego rzeczoznawcę. Nie zawsze jednak użytkownicy wieczyści zdają sobie sprawę z tego, że ustalona przy zawarciu umowy użytkowania opłata roczna nie jest ustalona raz na zawsze i nie może ulec zwiększeniu bądź zmniejszeniu. Na wysokość tej opłaty mają bowiem wpływ między innymi ceny gruntów, zmiany w stanie faktycznym nieruchomości, zmiany wynikłe ze stanu prawnego, a mianowicie ze zmian w planie zagospodarowania. To, czy opłaty ulegną w stanie faktycznym zmianie, zależy głównie od aktywności zainteresowanych stron, a zwłaszcza właściciela gruntu, zaś ich wysokość od wyżej wymienionych przyczyn.
Zgodnie z art. 77 ustawy o gospodarce nieruchomościami wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Z zastrzeżeniem ust. 2 powołanego przepisu, zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty.
Jeżeli wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste, aktualizacji nie dokonuje się. Jest to jedyny wyjątek, uzasadniony spadkiem wartości poniżej ceny przetargowej, za jaką strony zgodnie zawarły umowę.
Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego nieruchomości gruntowej, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Najczęstszym przypadkiem jest aktualizacja z urzędu, a więc działanie podjęte przez organy reprezentujące właściciela. W stosunku do gruntów Skarbu Państwa z reguły, zgodnie z art. 11 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jest to starosta właściwy ze względu na położenie nieruchomości, w przypadku miasta na prawie powiatu funkcję tę wykonuje prezydent miasta. W stosunku do gruntów jednostek samorządowych w zależności od szczebla samorządu będącego właścicielem gruntu organem uprawnionym jest:
• w imieniu gminy - wójt, burmistrz albo prezydent miasta;
• w imieniu powiatu - zarząd powiatu;
• w imieniu województwa samorządowego - zarząd województwa.
Opłata może więc wskutek aktualizacji ulec podwyższeniu lub raczej rzadko obniżeniu. Obniżenie najczęściej może być skutkiem przekwalifikowania gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 81 ustawy, użytkownik wieczysty może żądać od właściwego organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji opłaty. W razie odmowy użytkownik wieczysty może skierować sprawę do samorządowego kolegium odwoławczego.
Wypowiedzenie
Właściwy organ zamierzający zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej powinien wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej opłaty do 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej jej wysokości. W wypowiedzeniu należy wskazać sposób obliczenia nowej wysokości opłaty i pouczyć użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia.
Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.
Wniosek ten składa się przeciwko właściwemu organowi. Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym organie.
Złożenie wniosku nie zwalnia z obowiązku uiszczania opłat w dotychczasowej wysokości. W przypadku niezłożenia wniosku właściwy organ oraz użytkownika wieczystego obowiązuje nowa wysokość opłaty zaoferowana w wypowiedzeniu.
Wniosek do kolegium
Zgodnie z art. 79 ustawy o gospodarce nieruchomościami wniosek do samorządowego kolegium odwoławczego składa się na piśmie w dwóch egzemplarzach. Podlega on opłacie skarbowej. Kolegium powinno dążyć do polubownego załatwienia sprawy w drodze ugody. Jeżeli do ugody nie doszło, kolegium wydaje orzeczenie o oddaleniu wniosku lub o ustaleniu nowej wysokości opłaty. Od orzeczenia kolegium odwołanie nie przysługuje. W przypadku oddalenia wniosku obowiązuje wysokość opłaty zaoferowana przez organ reprezentujący właściciela gruntu. Ustalona na skutek prawomocnego orzeczenia kolegium lub w wyniku zawarcia przed kolegium ugody nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje począwszy od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty.
Na wniosek właściwego organu kolegium przyznaje w orzeczeniu zwrot kosztów postępowania i opłat skarbowych od użytkownika wieczystego, jeżeli oddaliło w orzeczeniu wniosek. Jeżeli kolegium w orzeczeniu uznało wniosek za zasadny, przyznaje na wniosek użytkownika wieczystego zwrot kosztów i opłat od właściwego organu.
Zgodnie z art. 80 ustawy o gospodarce nieruchomościami od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
PRZYKŁAD
ZAMIANA OPŁATY I WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI
Zmiana wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, będąca wyłącznie skutkiem zmiany wartości nieruchomości, wymaga oświadczenia woli właściciela nieruchomości o aktualizacji opłaty rocznej (art. 77 i art. 78 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. z 2000 r. nr 46, poz. 543 ze zm.). Przy tym aktualizacji dokonuje się z zachowaniem dotychczasowej stawki procentowej (art. 77 ust. 1 zdanie drugie). Odrębną sprawą jest zmiana tylko stawki procentowej. Oświadczenie woli właściciela nieruchomości dotyczy tutaj wyłącznie stawki (art. 73 ust. 2 w związku z art. 78 ust. 1 wspomnianej ustawy), nie obejmuje natomiast wysokości opłaty. Zmiana tej wysokości następuje niejako automatycznie, do potwierdzenia czego wystarczy zwykła czynność materialno-techniczna (np. zawiadomienie o nowej, odpowiednio obliczonej wysokości opłaty) - orzeczenie z 23 czerwca 2004 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze we Wrocławiu SKO 4114/24/04.
Opłaty za użytkowanie
Tytułem ustanowienia użytkowania wieczystego właścicielowi przysługują następujące opłaty:
• opłata pierwsza - nie więcej niż 25 proc. wartości prawa;
• opłaty roczne - opłaty za każdy kolejny rok korzystania.
Uprawnienia organów administracji i użytkowników
• gdy użytkownik nie zgadza się z nową stawką opłaty zaproponowaną przez organ, powinien wnieść wniosek do samorządowego kolegium odwoławczego w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia. To organ ma udowodnić potrzebę i zasadność aktualizacji;
• użytkownik wieczysty może nie zgadzać się z aktualizacją w całości lub części;
• do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia opłaca się opłatę w dotychczasowej wysokości.
MAŁGORZATA NIEZGODA
gp@infor.pl
radca prawny
PODSTAWA PRAWNA
• Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. nr 46, poz. 543).