ANALIZA
Właściciele wywłaszczanych działek nie dość, że są pozbawiani swojej własności, to jeszcze otrzymują za niskie rekompensaty z tego tytułu. Zgodnie z ustawą z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) podstawą wyceny nieruchomości jest jej wartość rynkowa. Jednocześnie, zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Cenę tę określa się z uwzględnieniem cen nieruchomości podobnych, uzgodnionych między sprzedającym a kupującym, którzy dokonują transakcji w wolnorynkowym obrocie gospodarczym. Niestety, w praktyce zasady te nie są stosowane.
Wycena wbrew ustawie
- W rzeczywistości wycena wywłaszczanych nieruchomości odbywa się na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Zgodnie z nim wartość rynkową gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi ustala się przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne - mówi Radosław Góral, radca prawny w kancelarii prawniczej Salans i stypendysta Programu Międzynarodowych Studiów Prawniczych Uniwersytetu Stanforda w USA.
Różnica pomiędzy rozwiązaniami przyjętymi przez ustawę i rozporządzenie jest duża, ponieważ przy transakcjach z udziałem podmiotu publicznego sprzedający często akceptują zbyt niską cenę swojej nieruchomości, gdyż np. nie znają jej rzeczywistej wartości lub zależy im na budowie drogi.
- W rezultacie powstaje swoisty efekt domina: cena uzyskana za jedną działkę sprzedaną pod drogę staje się podstawą ustalenia ceny kolejnych wykupywanych bądź wywłaszczanych działek i kolejni właściciele otrzymują niższe rekompensaty - wyjaśnia Radosław Góral.
Właściciele tracą pieniądze
Na niekorzystnych zasadach wyceny wywłaszczanych nieruchomości tracą przede wszystkim właściciele, których nieruchomości mają atrakcyjną lokalizację i są np. działkami budowlanymi. Przekonał się o tym jeden z naszych czytelników, który zwrócił się do Gazety Prawnej z prośbą o pomoc.
- Odebrano mi atrakcyjną handlowo działkę położoną przy zbiegu dwóch dużych ulic. Otrzymałem odszkodowanie w takiej wysokości, jak inni właściciele. Sąsiad z naprzeciwka sprzedał jednak swoją działkę na wolnym rynku i otrzymał kilkadziesiąt tysięcy więcej ode mnie - pisze czytelnik.
Problem polega również na tym, że wysokość rekompensaty określana jest w oparciu o wycenę dokonaną przez rzeczoznawcę. W postępowaniu administracyjnym opinia rzeczoznawcy ma charakter dowodu i jeżeli strona się z nią nie zgadza, to sama musi udowodnić, że zawiera błędy lub jest wadliwa z przyczyn formalnych. Tymczasem opinie przygotowywane przez rzeczoznawców zawierają bardzo duże rozbieżności.
- Orzekałem kiedyś w sprawie, w której jeden biegły wycenił działkę położoną na terenie Krakowa na 2 tys. zł, a inny biegły tę samą działkę wycenił na 200 tys. zł - mówi sędzia Waldemar Żurek, rzecznik Sądu Okręgowego w Krakowie.
Długa droga sądowa
Zdaniem prawników stosowane zasady naruszają nie tylko ustawę o gospodarce nieruchomościami, ale także łamią konstytucję.
- Artykuł 21 ust. 2 konstytucji wyraźnie stanowi, że wywłaszczenie jest dopuszczalne, jednak musi być dokonywane za słusznym odszkodowaniem - mówi prof. Piotr Winczorek, konstytucjonalista z Uniwersytetu Warszawskiego. Dodaje, że wysokość odszkodowania powinna być równa bądź bardzo zbliżona do wartości wywłaszczanej nieruchomości.
Poszkodowani właściciele mogą mieć problemy z dochodzeniem swoich praw.
- Od decyzji ustalającej odszkodowanie można wnieść odwołanie do organu wyższego stopnia. Mało prawdopodobne jest jednak, aby w toku postępowania administracyjnego doszło do zmiany wysokości odszkodowania - mówi Radosław Góral.
Zdaniem prawników strona, która kwestionuje wysokość odszkodowania, może odwołać się od ostatecznej decyzji do sądu.
- Sąd, w przeciwieństwie do organów administracji, nie ma obowiązku stosowania przepisów rozporządzenia. Może on zatem zmienić wysokość odszkodowania na bardziej korzystną dla właściciela - mówi prof. Michał Kulesza z Uniwersytetu Warszawskiego.
Kliknij aby zobaczyć ilustrację.
Wyceny wywłaszczanych nieruchomości
ZE STRONY BIZNESU
Działki położone przy węzłach komunikacyjnych znacznie zwiększają wartość. W okolicach Strykowa, gdzie będzie skrzyżowanie dwóch najważniejszych dróg A2 (Berlin - Warszawa) A1 (Gdańsk- Katowice) GDDKiA wykupywała działki po 30-40 zł za metr. Właściciel działki położonej w doskonałej lokalizacji z wjazdem na drogę krajową i autostradę za metr kwadratowy może dostać obecnie 140 zł, co daje 1,4 mln zł za hektar.
POSTULUJEMY
Rząd powinien dokonać zmiany paragrafu 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Właściciele nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne mają prawo do pełnego odszkodowania.
ARKADIUSZ JARASZEK
arkadiusz.jaraszek@infor.pl