W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o tym, czy eksmitowany ma prawo do lokalu socjalnego. W razie przyznania takiego uprawnienia obowiązek dostarczenia takiego lokalu ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia, który w drodze eksmisji zostanie opróżniony.
Nieruchomości o takim przeznaczeniu są wydzielane przez gminę z jej zasobu mieszkaniowego. Jest on tworzony przez gminę w celu zaspokajania potrzeb lokalowych członków wspólnoty samorządowej. Jego utrzymanie należy do jednego z podstawowych zadań własnych gminy. Kompetencje w sprawie gospodarowania zasobami komunalnymi należą do rady gminy, która ma obowiązek podejmowania uchwał określających wieloletni program gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy. Powinien być on opracowywany na co najmniej pięć lat i precyzować między innymi zasady polityki czynszowej i warunki obniżania czynszu za wynajem lokali socjalnych. Rada gminy ma również obowiązek podejmowania uchwał określających szczegółowe zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład zasobu.
Kliknij aby zobaczyć ilustrację.
Wzory pism procesowych
Lokale socjalne w gminie
W praktyce zasób mieszkaniowy gminy jest dosyć ograniczony, w związku z czym nie jest ona w stanie wywiązać się z nałożonych przez sąd obowiązków. Bywa też, że zaoferowany lokal nie spełnia warunków przewidzianych w ustawieo ochronie lokatorów, a zatem lokator może zasadnie nie przyjąć wówczas oferty gminy i zgodnie z prawem nadal zamieszkiwać w dotychczas zajmowanym lokalu. Efektem braku wystarczającej ilości lokali socjalnych są wieloletnie zaległości egzekucyjne. Ma to również przełożenie na powagę orzeczonych wyroków eksmisyjnych.
Jednym ze sposobów na rozwiązanie problemu deficytu lokali socjalnych jest wykorzystywanie możliwości, jakie daje gminom art. 20 ust. 2a ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nim jednostka samorządu terytorialnego w celu wykonywania zadań związanych z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych swoich mieszkańców może wynajmować lokale od innych właścicieli i podnajmować je osobom, których gospodarstwa domowe osiągają niski dochód.
CO POWINNA ZAWIERAĆ UCHWAŁA RADY GMINY
Uchwała w przedmiocie wydzielenia z zasobu gminnego lokali przeznaczonych na cele socjalne powinna zawierać załącznik, w którym znajdzie się enumeratywne wskazanie mieszkań i ich adresów lokali zastępczych. Warto tutaj wskazać, że takie wydzielenie może obejmować również lokale zajęte. Nie chodzi bowiem o umożliwienie korzystania z nieruchomości w danym momencie, ale o określenie, że w danym momencie mieszkanie może zostać przeznaczone na cele socjalne po opuszczeniu go przez osoby korzystające z niego w danym czasie.
Umowa z gminą
W momencie dostarczenia przez gminę lokalu socjalnego eksmitowanemu zawiera ona z nim umowę najmu. Umowę taką zawiera się na czas oznaczony. Ustawa nie precyzuje terminu, na jaki najem taki powinien być ustanowiony, i w związku z tym pozostawia tę sprawę uznaniu gminy. Umowa najmu lokalu socjalnego wygasa po upływie okresu, na jaki została zawarta. Gmina może jednak przedłużyć okres najmu, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy. Uprawniony do otrzymania lokalu socjalnego może pozwać gminę o zobowiązanie jej do zawarcia umowy najmu.
Ważne!
Umowa najmu lokalu socjalnego może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy
Gdy gmina, pomimo obowiązku dostarczenia lokalu socjalnego, nie znalazła jeszcze żadnego lokalu dla osoby z wyrokiem eksmisyjnym, to może ona zamieszkiwać w dotychczas zajmowanym mieszkaniu. W praktyce także byli najemcy z prawomocnymi wyrokami eksmisyjnymi bez prawa do lokalu socjalnego nadal zamieszkują w lokalu wynajmującego, czekając na egzekucję komorniczą. Wtedy jednak właścicielowi mieszkania należy się odszkodowanie.
JAK USTALIĆ STAWKĘ CZYNSZU
Ustawa zawiera także wskazówki co do sposobu ustalenia i wysokości czynszu za lokal socjalny. Stawka czynszu za wynajem takiej nieruchomości nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym. Ponad to powinien on odpowiadać stanowi technicznemu mieszkania oraz jego wyposażeniu. Gmina powinna pamiętać, że czynsz za lokal socjalny nie ma charakteru świadczenia wzajemnego za oddanie lokalu do korzystania. Jego wysokość powinna być ustalona w ten sposób, żeby eksmitowany po jego zapłaceniu nadal posiadał taką cześć swojego dochodu, która pozwoli mu na zaspokojenie podstawowych potrzeb socjalnych. W związku z tym w niektórych przypadkach powinna to być kwota wręcz symboliczna.
Osoby oczekujące na eksmisję do lokalu socjalnego, czyli zajmujące jednocześnie nieruchomość bez tytułu prawnego, są zobowiązane do dnia opróżnienia mieszkania co miesiąc uiszczać właścicielowi mieszkania odszkodowanie. Jego wysokość odpowiada kwocie czynszu lub innym opłatom za używanie lokalu, jakie były najemca musiałby opłacać, gdyby uprawnienie do korzystania z mieszkania nie wygasło. Z kolei osoby, którym sąd nie przyznał prawa do lokalu socjalnego, płacą odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymywać z tytułu najmu lokalu. W razie gdy odszkodowanie to nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od eksmitowanego odszkodowania uzupełniającego.
Wyrok Trybunału
Wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 11 września 2006 r. został uznany za niekonstytucyjny, i tym samym uchylony, art. 18 ust. 4 o ochronie praw lokatorów. Jego konsekwencją jest to, że właściciele lokali, w których mieszkają osoby z wyrokami eksmisyjnymi, mogą żądać od gmin odszkodowania w wysokości odpowiadającej rynkowym stawkom czynszu. W takim przypadku zastosowanie ma art. 417 k.c. Stanowi on, że za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej odpowiedzialność ponosi Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. Naprawienie szkody będzie obejmowało tutaj nie tylko poniesione straty, ale także zysk, który mógłby osiągnąć właściciel, gdyby szkody mu nie wyrządzono.
Pełne odszkodowanie
Jak twierdzą eksperci, właściciele lokali i zarządcy nieruchomości będą mogli domagać się pełnego odszkodowania od gmin opóźniających się z dostarczeniem mieszkań socjalnych eksmitowanym. Utraconymi korzyściami w tym przypadku będą tutaj należności, jakie zarządca otrzymywałby, dysponując lokalem. Dochodzić ich można, wykazując przed sądem tak duże prawdopodobieństwo osiągnięcia korzyści majątkowej, że rozsądnie oceniając i kierując się doświadczeniem życiowym można stwierdzić, że poszkodowany pewnie uzyskałby tę korzyść. Zdaniem prawników możliwe jest tutaj także domaganie się utraconych korzyści z innych tytułów, jak na przykład obniżenie standardu mieszkania, utrata marki. Częstokroć bowiem lokatorzy niepłacący czynszu są uciążliwymi sąsiadami, nadużywającymi alkoholu, co odstręcza innych od wynajmowania lokali w takim budynku.
Ważną kwestią przy dochodzeniu odszkodowania od gminy jest brak konieczności wykazania winy w działaniu gminy. Podstawą roszczenia odszkodowawczego jest sam fakt niedostarczenia przez gminę lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego na mocy wyroku sądowego. Warto też zaznaczyć, że gminy ponoszą również pełną odpowiedzialność odszkodowawczą za niezapewnienie lokalu zamiennego i pomieszczenia tymczasowego.
Gmina ma obowiązek wypłacania odszkodowania co miesiąc, aż do momentu opróżnienia mieszkania przez lokatora. Roszczenie o odszkodowanie powstaje już z chwilą, gdy orzeczenie o eksmisji stało się wykonalne.
O konieczności wynagradzania szkód, jakie wynajmujący poniósł przez to, że gmina zwleka z dostarczeniem lokalu socjalnego, wspominał już dawno Sąd Najwyższy, który stwierdził, że uchylanie się gminy od realizacji tego obowiązku może spowodować po stronie wynajmującego szkodę, wyrażającą się chociażby w utraconych korzyściach, jakie mógłby on osiągnąć, dysponując opróżnionym lokalem. Nie sposób zatem odmówić wynajmującemu możliwości skierowania roszczenia odszkodowawczego przeciwko gminie.
ŁUKASZ SOBIECH
lukasz.sobiech@infor.pl
Podstawa prawna
l Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2001 r. nr 71, poz. 733).