Centralne Biuro Antykorupcyjne (dalej: CBA) przeprowadziło w Szczecinie w 2008 r. kontrolę wykorzystania nieruchomości miejskich kupionych od miasta z bonifikatą. Raport z kontroli trafił do władz miasta w listopadzie 2008 r. Okazało się, że wielu nabywców mieszkań komunalnych, którym udzielono bonifikaty, sprzedało lokale przed upływem 5 lat. CBA chce, by zwrócili bonifikatę miastu. Do miejskiej kasy może trafić z tego tytułu nawet klika milionów złotych, bonifikata w Szczecinie wynosiła bowiem 95% wartości kupowanej nieruchomości, a nieprawidłowości dotyczyły kilkudziesięciu mieszkań.
Kiedy udziela się bonifikaty
Bonifikaty od ceny nieruchomości samorząd może udzielić w związku z jej sprzedażą w przypadkach określonych w art. 68 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.o.g.n.). Okoliczności uzasadniające ustanowienie bonifikaty to sprzedaż nieruchomości m.in.:
• na cele mieszkaniowe,
• na realizację urządzeń infrastruktury technicznej lub innych celów publicznych,
• na rzecz instytucji, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową, turystyczną lub pożytku publicznego,
• spółdzielniom mieszkaniowym w związku z ustanowieniem odrębnej własności lokali lub przeniesieniem własności lokali lub domów jednorodzinnych.
Wysokość bonifikaty ustala w odniesieniu do nieruchomości:
• gminnych - wójt, burmistrz, prezydent miasta,
• powiatowych - zarząd powiatu,
• będących własnością samorządu województwa - zarząd województwa,
• Skarbu Państwa - starosta.
Przy czym zgodę na bonifikatę musi wydać rada gminy lub powiatu, sejmik wojewódzki albo wojewoda (w odniesieniu do nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa).
Obowiązek zwrotu bonifikaty
Każdy nabywca, który uzyskał przy zakupie nieruchomości od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego bonifikatę, jest zobowiązany do jej zwrotu, jeżeli zbył tę nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 10 lat. W przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny termin ten wynosi 5 lat.
Nie każde zbycie lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat od jego nabycia uzasadnia żądanie zwrotu udzielonej bonifikaty. Nie ma do tego podstaw, jeśli sprzedaż czy darowizna nastąpiły na rzecz osoby bliskiej.
Osobą bliską jest zstępny, wstępny, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoba przysposabiająca i przysposobiona oraz osoba, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu.
Wyjątek ten był wykorzystywany przez nabywców do obchodzenia zakazu zbywania nieruchomości przed upływem 5 lat. Najpierw przenoszono lokal na osobę bliską, ta zaś mogła już swobodnie zbyć dany lokal osobie trzeciej. Zmieniła to ustawa z 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (dalej: nowelizacja u.o.g.n.), która przyznała samorządom prawo żądania zwrotu bonifikaty bezpośrednio od osoby bliskiej w przypadku zbycia przez nią lokalu osobie trzeciej lub wykorzystania go na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia.
Nie ma podstaw do żądania zwrotu bonifikaty w przypadku zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal tego rodzaju albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe. Sprzedaż mieszkania kupionego z bonifikatą przed upływem 5 lat jest również dopuszczalna, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.
Ten ostatni przepis budzi wiele wątpliwości interpretacyjnych. O ile bowiem jest jasne, że środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania mogą być przeznaczone na zapłatę ceny za inny lokal mieszalny lub nieruchomość, o tyle już niepokoi możliwość przeznaczenia ich na zapłatę:
• kosztów notarialnych,
• podatków i innych opłat związanych z transakcją nabycia nieruchomości,
• kosztów uzyskania kredytu hipotecznego,
• wynagrodzenia dla pośrednika nieruchomości.
Procedura zwrotu bonifikaty
Jeżeli władze gminy, powiatu lub województwa dowiedzą się o zaistnieniu okoliczności uzasadniających żądanie zwrotu bonifikaty udzielonej na zakup nieruchomości, mają obowiązek zażądać jej zwrotu od nabywcy. Obowiązek taki został nałożony nowelizacją u.o.g.n. Wcześniej było to jedynie prawo do żądania zwrotu, z którego samorząd mógł nie skorzystać.
Jeśli osoby zobowiązane do zwrotu bonifikaty odmawiają zapłaty pieniędzy, samorządy muszą skierować przeciwko nim powództwo w postępowaniu cywilnym. Kwota bonifikaty jest zwracana w zwaloryzowanej wysokości, co oznacza, że wysokość zobowiązania ustala się na dzień żądania zwrotu.
Katarzyna Piętka
Podstawy prawne:
• Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261 poz. 2603; ost.zm. Dz.U. z 2008 r. nr 220, poz. 1412)
• Ustawa z 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 173, poz. 1218)