Niektóre działki cechują się dość okazyjną ceną ze względu na brak odpowiedniej drogi dojazdowej. Niska cena to ogromny atut w czasach dynamicznego wzrostu kosztów zakupu gruntów pod zabudowę oraz materiałów budowlanych. Oczywiście, pewien rabat związany z brakiem dobrej drogi dojazdowej ma swoje uzasadnienie. Chodzi m.in. o możliwe spory z sąsiadami. Warto również pamiętać o wynagrodzeniu dla sąsiada za ustanowienie służebności drogowej. To ważna kwestia, ponieważ przepisy dotyczące takiej zapłaty za służebność nie są precyzyjne. W efekcie trzeba posiłkować się orzecznictwem sądowym. Przyglądają mu się eksperci portalu RynekPierwotny.pl.
Służebność drogowa - właściciel obciążonej działki może zrzec się wynagrodzenia
Przepisy kodeksu cywilnego nie tłumaczą dokładnie, jak należy ustalać wynagrodzenie za służebność drogową. Artykuł 145 KC wskazuje jedynie, że właściciel nieruchomości gruntowej nieposiadającej odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub przynależnych budynków gospodarskich, może żądać od sąsiadów ustanowienia służebności drogowej (służebności drogi koniecznej) za odpowiednim wynagrodzeniem.
Najlepszym wariantem pod względem czasowym i kosztowym wydaje się ustalenie zasad służebności w drodze porozumienia sąsiedzkiego. Jest to jednak dość rzadki wariant. W praktyce sprawy związane ze służebnością drogową często trafiają na wokandę. Wówczas sąd jest zobowiązany do ustalenia wysokości wynagrodzenia za taką służebność. Wyjątek dotyczy jedynie sytuacji, w której właściciel obciążonej nieruchomości zrzekł się zapłaty. Zrzeczenie może oczywiście mieć miejsce również na etapie negocjacji między sąsiadami.
Służebność drogi a przepisy prawa podatkowego
Sąd podczas badania sprawy związanej ze służebnością drogową bierze pod uwagę między innymi spadek wartości nieruchomości obciążonej oraz wzrost wartości nieruchomości władnącej (potrzebującej służebności). Trzeba jednak podkreślić, że wynagrodzenie za ustanowienie służebności drogi koniecznej przysługuje właścicielowi obciążonej działki nawet jeśli nie poniósłby on z tego tytułu żadnej szkody (zobacz Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 maja 2000 r. o sygnaturze akt V CKN 43/00). Wynagrodzenie związane ze służebnością drogową na pewno powinno pokrywać wszystkie koszty przygotowania i utrzymania drogi, których nie ponosi bezpośrednio właściciel nieruchomości władnącej (pozbawionej wcześniej odpowiedniego dojazdu). W tym kontekście warto powołać się na Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego 2002 r. (sygn. akt I CKN 573/00).
Ewentualna propozycja jednej ze stron dotycząca wysokości wynagrodzenia niewiele zmienia, ponieważ sąd nie będzie nią związany. Wspomniane wynagrodzenie może mieć charakter jednorazowy lub powtarzalny (okresowy). W tym drugim przypadku, właściciel nieruchomości władnącej powinien wnosić opłaty przez cały czas trwania służebności. Nie może być to jednak okres nieograniczony czasowo. W doktrynie nie ma pewności, czy świadczenie okresowe może zostać zmodyfikowane w razie nadzwyczajnej zmiany stosunków gospodarczych. Dość często okazuje się, że sąd orzekając o wysokości wynagrodzenia za służebność drogową bierze pod uwagę przepisy ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn. Artykuł 13 ustęp 3 tego aktu prawnego mówi, że roczna wartość służebności dla celów podatkowych jest ustalana jako 4% wartości nieruchomości obciążonej.
Inne koszty ustanowienia służebności
Wynagrodzenie dla właściciela nieruchomości obciążonej to nie jedyny koszt, który powinien brać pod uwagę właściciel działki potrzebujący dojazdu. Trzeba też doliczyć sądową opłatę stałą za wniosek o ustanowienie drogi koniecznej (200 zł) oraz opłatę za wpis służebności do księgi wieczystej (kolejne 200 zł). Dodatkowe koszty będą związane z wynagrodzeniem za opinie biegłych. Co ważne, ustanowienie służebności drogowej nie jest neutralne podatkowo. Osoba korzystająca z takiej służebności zwykle będzie musiała zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (w wysokości 1% wynagrodzenia za służebność). Właściciel nierolnej działki obciążonej służebnością płaci natomiast PIT od otrzymanej kwoty.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl