Inwestorzy planujący budowę dużych obiektów handlowych nie będą musieli załatwiać dodatkowych formalności. Trybunału Konstytucyjnego orzekł bowiem 6 lipca tego roku, że ustawa z 11 maja 2007 r. o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych (Dz.U. z 2007 r. nr 127, poz. 880) jest niezgodna z konstytucją.
Wyrok Trybunału
Zgodnie z ustawą o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych do budowy sklepów powyżej 400 mkw. tzw. powierzchni sprzedażowej, konieczna była zgoda wójta, burmistrza lub prezydenta miasta właściwego ze względu na lokalizację obiektu, po uzyskaniu pozytywnej opinii rady gminy lub miasta. Zgoda taka mogła być wydana m.in. po przeprowadzeniu analizy wpływu obiektu na lokalny rynek pracy. Ustawa ta wprowadzała jeszcze większe ograniczenia dla obiektów powyżej 2 tys. mkw. Na budowę takich obiektów zgodę musiał bowiem wyrazić sejmik województwa. Trybunał uznał, że te zasady naruszają swobodę działalności gospodarczej. Zdaniem sędziów Trybunału Konstytucyjnego ustawa zbyt głęboko ingerowała w sferę wolności działalności gospodarczej, gdyż rozpoczęcie i prowadzenie działalności handlowej w obiektach przekraczających 400 mkw. było możliwe wyłącznie po uzyskaniu zgody władzy administracyjnej, a prowadzenie działalności bez takiej zgody było zagrożone sankcją karną. Sędziowie Trybunału podkreślili, że korzystanie z konstytucyjnej wolności poddane zostało w bezprecedensowy sposób reglamentacji administracyjnej.
Wystarczy pozwolenie
Uchylenie przepisów o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych oznacza, że teraz tego typu obiekty będę mogły być budowane bez dodatkowych ograniczeń w oparciu o przepisy prawa budowlanego i w zgodzie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Pozwolenie na budowę wielkich obiektów handlowych wydaje obecnie starosta, czyli tak jak w przypadku np. pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego, bowiem jest on organem administracji architektoniczno-budowlanej I instancji. Inwestor, który chce wybudować wielkopowierzchniowy obiekt handlowy, musi złożyć wszelkie dokumenty, które są niezbędne do otrzymania pozwolenia na budowę i rozpoczęcia prac. Pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie po wcześniejszym przeprowadzeniu postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, wymaganego przepisami o ochronie środowiska oraz po uzyskaniu przez inwestora, wymaganych przepisami szczególnymi, pozwoleń, uzgodnień lub opinii innych organów. Pozwolenie na budowę może być ponadto wydane wyłącznie temu, kto złożył wniosek w tej sprawie oraz złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Do wniosku o pozwolenie na budowę inwestor powinien dołączyć cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem, o prawie do wykonywaniu samodzielnych funkcj w budownictwie przez osoby, które będą pracowały przy budowie. Wniosek o wydanie pozwolenia na budowie powinien zawierać także oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli działka, na której ma powstać obiekt, nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie jednak z art. 10 ust. 2 pkt 8 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego powinny być zaznaczone obszary, dla których obowiązkowe jest sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym obszary rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. mkw. Przed orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego taki plan musiał być sporządzony dla wszystkich obszarów, na których miały być rozmieszczone obiekty handlowe o powierzchni powyżej 400 mkw.
Do wniosku o pozwolenie na budowę wielkopowierzchniowych obiektów handlowych nie trzeba już natomiast dołączać zezwolenia wydanego przez wójta, burmistrza, albo prezydenta miasta na utworzenie obiektu, które było wymagane pod rządami ustawy o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych.
Wydane przez starostę pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. W przypadku zamierzenia obejmującego więcej niż jeden obiekt, czyli np. obejmującego kompleks sklepów, pozwolenie na budowę może dotyczyć wybranych obiektów lub zespołu obiektów, mogących samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Takie pozwolenie na wybudowanie tylko niektórych budynków wchodzących w skład całego kompleksu może być jednak wydane wyłącznie na wniosek inwestora. Jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów lub zespołu obiektów, to inwestor jest zobowiązany do przedstawienia projektu zagospodarowania działki lub terenu dla całego przedsięwzięcia budowlanego.
Treść projektu
Projekt budowlany wielkopowierzchniowego obiektu handlowego powinien spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli została ona wydana, lub z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zakres i treść projektu powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robót budowlanych. Każdy projekt powinien jednak zawierać projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, projekt architektoniczno-budowlany, określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a także materiałowe. W projekcie powinny znaleźć się także oświadczenia właściwych jednostek o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu oraz odbioru ścieków, a także oświadczenie właściwego zarządcy drogi o możliwości połączenia działki z drogą publiczną. W zależności od potrzeb do projektu powinny być także dołączone wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektu. Każdy projekt budowlany podlega zatwierdzeniu przez starostę w decyzji o pozwoleniu na budowę.
Decyzja w ciągu 65 dni
Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę starosta powinien sprawdzić zgodność projektu z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Jeżeli kontrola ta wypadnie pozytywnie, a także jeżeli złożony projekt budowlany będzie kompletny, to starosta nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Na podjęcie ostatecznej decyzji w tym przedmiocie starosta ma 65 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji. Jeżeli terminu tego nie dotrzyma, to wojewoda może nałożyć na niego grzywnę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki.
SKUTKI WYROKU
Jakie są konsekwencje uznania za niekonstytucyjne przepisów ustawy o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych:
• do budowy dużych obiektów handlowych nie będzie już potrzebna zgoda wójta, burmistrza lub prezydenta miasta i pozytywna opinia rady gminy lub miasta,
• budowa dużych obiektów handlowych będzie mogła być prowadzona na podstawie normalnych przepisów prawa budowlanego, w zgodzie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
• łatwiejsze procedury mogą wpłynąć na wzrost liczby sklepów wielkopowierzchniowych - duże sieci handlowe zapowiadają już rozpoczęcie nowych inwestycji, np. Tesco, Carefour,
• wystąpienie przez niektóre sieci handlowe, które rozpoczęły inwestycje na podstawie nieobowiązującej już ustawy, o odszkodowania od państwa, z uwagi na fakt, iż musiały one ponieść wydatki, które dziś nie są już konieczne do budowy dużych sklepów handlowych.
Arkadiusz Jaraszek
arkadiusz.jaraszek@infor.pl
PODSTAWA PRAWNA
• Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 8 lipca 2008 r. sygn. akt K 46/07 (Dz.U. nr 123, poz. 803).
• Ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z późn. zm.).
• Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.).