W Internecie czasem można znaleźć artykuły informujące o możliwości uzyskania rekompensaty za słup energetyczny, który przed laty został postawiony bez podstawy prawnej. Liczba osób posiadających na działce taki wątpliwy „prezent” od zakładu energetycznego jest całkiem spora. Dlatego trudno się dziwić, że kwestia odszkodowania za słup energetyczny wzbudza dość duże zainteresowanie. Osoby zamierzające domagać się takiej rekompensaty, powinny zdawać sobie sprawę, że szansa na polubowne załatwienie sprawy jest niewielka. Właśnie dlatego nieodzowne będzie złożenie pozwu sądowego. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl tłumaczą, dlaczego przed przeniesieniem sporu z zakładem energetycznym do sądu, warto dokładniej zbadać całą sprawę pod kątem prawnym. Okazuje się, że czasami powództwo sądowe będzie tylko stratą czasu oraz pieniędzy.
Zobacz: Podatek od nieruchomości
Brak służebności w księdze wieczystej nie przesądza sprawy
Badanie stanu prawnego każdej nieruchomości warto rozpocząć od jej księgi wieczystej. Taką samą zasadę trzeba zastosować w przypadku działki ze spornym słupem. Może się bowiem okazać, że jednak istnieje odpowiednia podstawa prawna dotycząca posadowienia słupa (służebność gruntowa związana z przesyłem energii). Warto dodać, że dopiero po zmianie przepisów kodeksu cywilnego z 2008 roku, przesył energii jest przedmiotem osobnej służebności (tzw. służebności przesyłu). Do sprawdzenia księgi wieczystej dla działki ze słupem, na pewno zachęca możliwość bezpłatnego dokonania takiej czynności poprzez system Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.
Co ważne, brak wzmianki o służebności na rzecz zakładu energetycznego w dziale trzecim księgi wieczystej nie oznacza jeszcze, że słup został posadowiony bez żadnej podstawy prawnej. Czasem okazuje się, że zgodnie z praktyką stosowaną od połowy lat 80 - tych ówczesny właściciel działki wyraził pisemną zgodę na postawienie słupa energetycznego. Budowa takiego urządzenia przesyłowego mogła być również związana z decyzją administracyjną. Po upływie wielu lat trudno będzie sprawdzić, czy decyzja urzędu została prawidłowo doręczona. Istnienie wspomnianej decyzji może oznaczać, że zakład energetyczny nie musi się powoływać na zasiedzenie służebności. W kolejnej części artykułu wyjaśnimy, dlaczego takie zasiedzenie jest bardzo istotne.
Zasiedzenie służebności gruntowej to główna przeszkoda
Osoby zainteresowane otrzymaniem rekompensaty za słup na działce, powinny mieć świadomość, że ten temat jest dość skomplikowany pod względem prawnym. Zdarzają się także rozbieżności w orzecznictwie. Najlepiej świadczą o tym rozbieżne orzeczenia Sądu Najwyższego z 2016 r. oraz 2018 r. Ubiegłoroczna uchwała SN wydana 5 czerwca 2018 r. (zobacz sygnatura akt III CZP 50/17) wskazuje, że sądy cywilne po zbadaniu indywidualnych okoliczności każdej sprawy mogą stwierdzić, czy doszło do zasiedzenia służebności gruntowej. Takie zasiedzenie na wskutek upływu czasu (20 lat w dobrej wierze lub 30 lat w złej wierze) stanowi złą wiadomość dla właściciela nieruchomości występującego z roszczeniami. Stwierdzenie zasiedzenia oznacza bowiem, że można domagać się tylko nieprzedawnionego wynagrodzenia za korzystanie z działki przed datą powstania służebności gruntowej. W praktyce stwierdzenie zasiedzenia bardzo często przekreśla możliwość dochodzenia jakichkolwiek roszczeń. Wynika to z faktu, że okres przedawnienia roszczeń powstałych przed 9 lipca 2018 r. wynosi 10 lat. Nowsze roszczenia przedawniają się jeszcze szybciej (po 6 latach). Warto wiedzieć, że brak zasiedzenia służebności gruntowej otwiera drogę do znacznie wyższego świadczenia. Będzie się na nie składało nieprzedawnione odszkodowanie za bezumowne korzystanie z działki oraz wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu na rzecz zakładu energetycznego.
Przed złożeniem pozwu warto realnie ocenić swoje szanse
Ze względu na skomplikowanie spraw dotyczących ewentualnego odszkodowania za słup, osoby zamierzające uzyskać takie świadczenie zwykle korzystają z pomocy prawników. Istnieją nawet kancelarie prawne specjalizujące się właśnie w „słupowych” sprawach. Z perspektywy właściciela działki bardzo ważne wydaje się to, czy prawnik będzie potrafił i chciał realnie ocenić szanse na wygranie sporu sądowego z zakładem energetycznym. Może się bowiem okazać, że ze względu na upływ czasu sąd prawdopodobnie stwierdzi zasiedzenie służebności. Jeżeli prawdopodobieństwo takiego rozstrzygnięcia jest duże, to pozew sądowy może stanowić stratę czasu i pieniędzy.
Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl